最近央行有個非常重要的表態，在9月27日央行釋出訊息稱，構建金融有效支援實體經濟的體制機制，引導金融機構增加製造業中長期貸款，努力做到金融對民營企業的支援與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應。維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
最後這句話中包括的兩點“維護”使得市場對房地產重新燃起幻想，各大房地產公司的股價也一改之前的頹勢出現了短期的反彈。
於是中介激動了、炒房客開心了、剛需焦慮了。但實際情況真如他們想的那樣嗎？今天我們就認真聊聊這個話題。
要看是否真的出現放鬆，我們需要關注各城市各銀行房貸是否有所放鬆。回顧過去五年，2016年後城鎮居民收入並沒有翻倍式暴增，尤其是2020年疫情以來，很多行業反而不如疫情前，但過去五年各個城市房價輪流翻倍，2020年以來個別熱點城市也有相當大的漲幅，這根源就在於加了槓桿，即使本金不增加，你可以貸很多的錢，房價也能被推上去。可以說信貸就是決定房貸最重要的因素，沒有之一。這個信貸力量一開始是普通的房貸（2015-2017），後來又是經營貸（2019-2020）。
房價上漲的背後 居民槓桿率不斷攀升 但在最近2個季度穩了下來
那麼，這一回在樓市降溫的背景下，官方對於樓市的態度真的發生逆轉了嗎？看上去不是的。
不知道大家還記不記得，在2020年的最後一天，央行和銀保監會發布了一份名為《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》的檔案，當時我形容這件事是“一件被嚴重低估的事情”，只要這個通知仍然發揮作用，那麼樓市放鬆的空間就會非常有限，因為這一通知限制了各個銀行房地產貸款（其中約三分之二為個人住房貸款）的明確上限，很多銀行在通知出臺時的房地產貸款佔比就已經過線，所以後續沒有更多房貸額度。
房地產貸款上限一覽
另外，就在央行表態有關房地產的兩點維護之後兩天的9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門要繼續圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。
由此可見，房住不炒的態度沒變，依然堅定。
同樣在9月29日，北京市海淀房協確認，日前釋出了部分熱點小區的二手房交易指導參考價，供中介機構參考。根據網上流出的價格，各個小區的指導參考價大概只有之前成交價的八成。同時，海淀區房地產中介協會近期發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。
據瞭解，首批公佈指導價的共有29個重點小區（漲幅大，成交量大的熱門小區），分小戶型（60平米以下）、中戶型（60-90平米）和大戶型（90平米以上）設定掛牌指導價，超過指導價1%不允許任何中介掛牌，且不能透過中介成交，否則吊銷中介的執照。掛牌指導價執行開始時間是10月8日，執行週期暫定半年。
如果9月27日提及的兩點維護是要放鬆樓市，那麼作為首都的北京為什麼還在僅僅兩天後推出二手房指導價呢？同樣可以看出，調控的決心和力度沒有減弱，二手房指導價這種模式也正式地在北京上線，至此北上廣深四大一線城市全部有了二手房指導價，未來很有可能會向其他所有熱點城市鋪開。
那麼，又應該怎麼理解央行提到的兩點維護呢？維護房地產市場健康發展、維護住房消費者的合法權益並不等於房價就一定要漲。房地產市場的健康程度與房價沒有直接關係，一個價格穩定、流轉順暢、行業良性發展、並對國民經濟長期有益的房地產市場才是健康的。
至於為什麼不放鬆？我覺得有兩個重要原因：
第一，房價確實很高，並且對於民生帶來了顯著負面影響，像關於躺平、內卷、生育率下降等問題背後最大的因素就是房價。
第二，這才是最重要的一點，防範金融風險是現階段金融工作優先順序最高的任務，銀保監會主席郭樹清三番五次地表示房地產是灰犀牛，說明以郭為代表的決策群體早已知道這個領域已經積累了相當多的風險，不可以繼續加了，你不知道哪裡會成為最後一根稻草，因此防範灰犀牛最重要的就是不要讓它繼續靠近你、不要招惹它。
那麼，央行提出針對房地產的兩點維護難道是空話嗎？當然也不是。
我認為這次表態是在近期多地土地市場爆冷、加上以恆大為代表的房企困境加深背景下的一次微調，下一步金融機構可能在針對剛需買家買新房過程中的信貸需求予以一定照顧，但二手房繼續鎖住。你看，“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益” 這兩句話都像是針對新房市場說的，尤其是維護住房消費者合法權益，和各地現在流行的“限跌令”一拍即合。
至於二手房市場，就別想太多了，因為無論二手房是好是壞，對房企和土地市場無關，而新房在各地本來就是限價銷售（不是限漲就是限跌），即使支援一部分剛需也不會帶來名義上的房價上漲，還能加速房企銷售和土地出讓，並透過新房市場烘托市場溫度，管理預期，讓二手房市場的預期不至於太冷；另外，二手房市場存量巨大，二手房價格才是真正的市場價格，繼續鎖住二手存量市場有助於落實好房住不炒的大方向。
對央行而言，引導預期是非常重要的工作，最近恆大、新力、花樣年等房企問題不斷，深圳、杭州、廣州等熱點城市原本被寄予厚望的土拍開始遇冷，杭州第二次集中土拍的10幅競品質地塊居然全部流拍，可見市場的預期確實很冷，可能需要一些微調。退一步講，即使不針對房地產出臺任何明確的寬鬆措施，只是讓買房者和中介在朋友圈和群聊裡亢奮一段時間，那麼這個預期引導也算是成功了。
未來一段時間我們可能會看到一個現象：熱點城市新房賣的不錯，但二手房更加難賣，在整體成交量繼續縮小的情況下，新房佔比越來越高。不過這已經沒什麼意義了，因為新房一旦買入手裡，那它就永久性地成為了二手房，我們普通人對於調控和大趨勢仍然需要重視。
長期展望，在限購、限售、限價、二手房指導價等各種措施的共同作用下，房價無論是向上還是向下空間都會很小，與此同時存量房的流轉難度會繼續增加，逐步實現房住不炒。
