購置的商品房尚未交付，卻因開發商陷入金錢債務糾紛，房屋被法院查封。對此，法律規定賦予符合特定條件的房屋消費者類似於所有權人的地位，可以請求法院排除對其所購買房屋的執行，以此平衡勝訴人金錢債權和房屋消費者居住權益之間的衝突，對符合全部權利保護要件的房屋消費者予以保護。
9月29日上午，北京一中院召開“平衡權利保護 助力執行增效 涉房屋消費者案外人執行異議案件審理情況新聞通報會”，通報該院近三年審理涉房屋消費者案外人執行異議案件的相關情況，介紹該院在剛柔相濟理念下平等保護房屋消費者物權期待權與勝訴人金錢債權的經驗和做法，並向社會公眾通報了涉房屋消費者案外人執行異議典型案例。市人大代表朱卓、張斌、要靖和魏亦南，基層法院法官代表和主流媒體記者參加本次通報會。
朱卓
市人大代表，北京華為數字技術有限公司副總經理
張斌
市人大代表，北京京西燃氣熱電有限公司安全專責工程師
要靖
市人大代表，天安人壽保險股份有限公司風險管理部負責人
魏亦南
市人大表，中車福伊特傳動技術（北京）有限公司首席技術官
高雪林
北京市石景山區人民法院黨組成員、副院長
潘亮潔
北京市海淀區人民法院執行局法官
“據悉，自2019年至2021年8月期間，北京一中院審理的涉房屋消費者案外人執行異議案件數量一直呈上升趨勢。從近三年的案件總體情況來看，有以下四個特點值得關注：
一是系列案件呈多發態勢，因依法查封多套房屋甚至整棟樓盤，而引發涉房屋消費者案外人執行異議系列案件的數量較多；
二是房屋消費者訴訟參與度總體較高，隨著法律知識的普及和消費者法律素養的提升，房屋消費者本人參與訴訟的比例較高；
三是主張法律條款競合性適用的當事人佔絕大多數，對《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條和第二十九條當事人普遍援引適用；
四是因未滿足全部權利保護要件而被駁回異議請求的案件數量總體比例較高。
“
通報會上，北京一中院執行局負責人通報了該院在平衡保護房屋消費者與勝訴債權人合法權益、助力執行增效方面所做的“六個堅持”，一是堅持動態研判，精準把握案件趨勢特徵，實現“三個效果”有機統一；二是堅持剛柔並濟，秉承公平公正價值理念，切實保障各方權利；三是堅持守正創新，推進執行裁判規範化建設，促進案件提質增效；四是堅持實事求是，依法拓展案件調查途徑，多元發力細化事實查證；五是堅持依法裁判，嚴格適用權利保護要件，強化裁判文書說理，重視息訴服判；六是堅持職能延伸，加強調研資訊宣傳工作，有效回應社會關切。
針對房屋消費者在購房過程中可能遇到的問題，他提出了四點意見和建議：
一是要全面瞭解情況，在簽訂商品房買賣合同前要實地考察、全面瞭解房地產開發企業和樓盤的相關情況；
二是要仔細審查證書，確定房地產開發企業在銷售（預售）房屋時是否“五證”齊全，尤其是商品房銷售（預售）許可證明；
三是要及時備案登記，在簽訂商品房買賣合同後，及時辦理網籤備案，公示房屋交易情況，符合辦理預告登記條件時，及時辦理預告登記；
四是要增強證據意識，妥善保管好商品房買賣合同、付款轉賬記錄、購房發票、入住通知單等證據材料。
“
結合本次通報會主題，北京一中院執行局副局長王惠慶釋出了五起涉房屋消費者案外人執行異議典型案例，涉及案外人執行異議審理程式中能否直接適用另案執行異議之訴審理結果、房屋消費者簽訂房屋買賣合同時間系在法院之後時能否適用房屋消費者物權期待權保護規則、以工程款折抵購房款情形下購房人能否主張房屋消費者物權期待權以排除法院執行等內容，透過以案釋法對公眾作普法提示。
居住乃民生之本，住房問題關係千家萬戶的基本生活保障。在審理涉房屋消費者案外人執行異議案件時，北京一中院秉持善意文明執行理念，從利益平衡和價值衡量出發，平衡保護各類主體權益，嚴格依法裁判，促進執行質效雙升。北京一中院黨組成員、副院長馬來客總結道，“下一步，北京一中院將進一步充分發揮執行裁判職能，平等保護各方當事人的合法權利，關注房屋消費者的生存、居住權益保障問題，為維護司法公平與正義貢獻更加堅實的力量！”
媒體問答環節
《中國審判》胡啟航：
房產可以說是廣大人民群眾最主要的財產之一，關係到人民群眾的安居樂業，一中院召開這樣主題的新聞通報會很有意義。我感觸最深的就是通報內容中所強調的執行裁判堅持剛柔並濟，平衡各方權益。我想請問您，在審理這類案件過程中，法院是如何做到平衡各方權益的？審理過程中秉承了哪些理念呢？
執行二庭負責人王曉巍：
我院在審理此類案件時，主要秉承以下審理理念和思路：
一是堅持各方合法權益平等保護。一方面對案外人所提異議依法嚴格審查，即同時滿足異議複議規定第二十九條所規定的三項要件，異議才能成立。另一方面，強調切實保護申請執行人勝訴債權。同時，對符合特定情形的案件，積極和執行實施部門就執行案件的整體情況進行溝通交流，探討能否透過置換查封標的物、辦理分割登記等方式。
二是堅持質效並重。首先推進執行裁判規範化建設，從案件材料的送達和收集、談話及聽證程式等十二個環節規範案件辦理流程，促進案件質量提升。其次靈活適用案件審查方式，做到案件繁簡分流，簡案快審、繁案精審。最後充分利用網路資訊科技、暢通執行裁判案件審理流程環節。
三是堅持法律效果、政治效果和社會效果有機統一。在執行過程中，斟酌案外人合法權益保護、申請執行人信賴利益保護等多種因素綜合作出裁判，同時延伸司法職能，就社會關注和群眾關心的熱點問題，積極開展調查研究，進行普法宣傳，實現案件辦理法律效果、政治效果和社會效果的有機統一。
北京政法網高煦冬：
今天的新聞通報會對一些典型案例做了通報，其中一些案例中案外人所提異議因為不符合保護要件最終沒有被支援，想請問您，對於那些沒有獲支援的房屋消費者，他們實際上可能已經支付了部分房款，那他們的權利該如何救濟呢？
執行二庭法官慄俊海：
按照民事訴訟法第二百二十七條規定，案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程式辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。因此案外人對裁定不服，有兩種救濟途徑：
一、案外人如果認為原判決、裁定認定事實或適用法律錯誤，比如另案的生效判決可以推翻原判決的事實認定的，此時案外人可以向人民法院申請再審或向人民檢察院申請抗訴，透過審判監督程式尋求救濟。
二、如異議的事項與原判決、裁定無關的，案外人可以提起訴訟，進入案外人異議之訴審查程式，進行實體審查，案外人可在異議之訴程式中再次舉證，證明自己對執行標的享有物權期待權，主張排除法院強制執行。比如在案外人異議被駁回後，出現了新證據可以證明案外人對房屋享有物權期待權的，此時案外人可以提起案外人異議之訴，在該訴訟中主張自身權利。
另外，案外人如放棄主張物權期待權，也可以透過另行提起訴訟的方式，要求房地產開發企業返還已經支付的購房款，賠償損失等。
總之，還是要再次提醒公眾，在購房後一定要及時辦理網籤登記，並儲存好商品房買賣合同、付款轉賬記錄、購房發票、入住通知單、物業費繳納單據等憑證原件，以便在日後產生糾紛時，及時有效保障自身合法權益。
北京一中院
釋出房屋消費者案外人執行異議
五大典型案例
房屋消費者案外人執行異議制度旨在實現房屋消費者物權期待權和申請執行人勝訴債權之間的平衡。房屋消費者必須完全符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定的三個條件，方可依據其對所買受房屋享有的物權期待權，排除法院的強制執行。北京一中院梳理總結了近年來本院審結的五起房屋消費者案外人執行異議典型案例，並向社會大眾予以釋出。
案例一
本院在執行某研究所與某房地產開發公司仲裁糾紛一案過程中，因某研究所對某房地產公司享有金錢債權，本院依法查封了登記在被執行人某房地產開發公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向本院提出書面異議，請求中止對該套房屋的執行，並向本院提交了其與該房地產開發公司在本院查封該房屋前簽訂的房屋買賣合同以及支付房屋全部價款的銀行轉賬記錄。本院經審查查明，在本院查封案涉房屋之前，秦某與該房地產開發公司簽訂了關於案涉房屋的書面買賣合同，並一次性支付了案涉房屋的全部價款，且本院透過查詢，秦某名下無其他住房，秦某提出的案外人執行異議符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定的情形。據此，本院裁定中止對案涉房屋的執行。
本案的典型意義在於：明確了金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，在完全符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定的三個條件的情形下，適用房屋消費者物權期待權保護規則。即房屋消費者在法院查封之前已與被執行的房地產開發企業簽訂了合法有效的書面買賣合同，所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋，已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，其所提案外人執行異議，法院予以支援。
案例二
本院在執行某租賃公司與被執行人某房地產開發公司租賃合同糾紛一案過程中，因某租賃公司對某房地產開發公司享有金錢債權，本院輪候查封了登記在被執行人某房地產開發公司名下的多套房屋，案外人趙某就其中一套房屋向本院提出書面異議，主張北京四中院、北京高院在審理其與申請執行人某建築公司、被執行人某房地產開發公司的執行異議之訴案件時，已經認定趙某所述符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定的情形，對案涉房屋享有足以排除執行的民事權益，請求本院解除對該房屋的輪候查封。本院經審查查明，北京四中院對案涉房屋的查封為首先查封，本院對案涉房屋的查封為第一順位的輪候查封，北京四中院與北京高院的生效判決已認定趙某對該房屋享有足以排除執行的民事權益，北京四中院正在為趙某辦理房屋解封手續。本院在向申請執行人某融資租賃公司釋明上述事實後，該公司主動向本院申請解除了對該房屋的輪候查封。隨後，趙某向本院撤回其所提案外人執行異議。
本案的典型意義在於：執行異議之訴已確認房屋消費者對所買受房屋享有物權期待權，在另案的案外人執行異議程式中亦應適用房屋消費者物權期待權保護規則進行審查。輪候查封雖不是正式查封，但在首先查封解除的前提下，第一順位的輪候查封即成為首封，同樣會影響到案外人對查封標的主張權益，因此，對輪候查封亦應當予以審查。在其他法院執行異議之訴生效判決已經對物權期待權予以確認的情形下，為減少當事人訴累，法院可主動向申請執行人釋明以解除查封。申請執行人如不同意解封，法院亦應適用房屋消費者物權期待權保護規則進行審查。
案例三
本院在執行某擔保公司與某房地產開發公司公證債權文書一案過程中，因某擔保公司對某房地產開發公司享有金錢債權，本院依法查封了登記在被執行人某房地產開發公司名下的多套房屋。案外人張某就其中一套房屋向本院提出書面異議，請求中止對該套房屋的執行，並提交了一份被執行人某房地產開發公司向其出具的承諾書，承諾書載明該房地產開發公司將在房屋售出後一年內還清欠款，然後向本院申請解除對上述房屋的查封，確保張某能夠取得該房屋所有權。本院認為，張某雖然與被執行人某房地產開發公司簽訂了書面買賣合同並支付了房屋全部價款，但上述承諾書表明張某是在明知該房屋已被本院查封的情形下與該房地產開發公司簽訂的書面買賣合同，不屬於能夠排除法院強制執行的情形。據此，本院裁定駁回張某的異議請求。
本案的典型意義在於：明確了房屋消費者在法院查封之後與房地產開發企業簽訂房屋買賣合同的，不適用房屋消費者物權期待權保護規則。執行程式中的查封措施是有效控制被執行人財產的一種強制措施，未經法院允許，被執行人就已被查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。在房屋消費者明知其向被執行的房地產開發企業購買的房屋已被法院查封，但在簽訂書面買賣合同前未徵得執行法院同意房地產開發企業銷售案涉房屋的情形下，如果相信房地產開發企業作出的承諾，並不能使其購買房屋的行為獲得法律上的保護。
案例四
本院在執行某研究所與被執行人某房地產開發公司仲裁糾紛一案過程中，因某研究所對某房地產開發公司享有金錢債權，本院依法查封了登記在被執行人某房地產開發公司名下的多套房屋。案外人吳某向本院提出書面異議，主張其已支付全款購買其中一套房屋，請求法院中止對該房屋的執行。本院審查過程中，吳某表示其名下在該房屋所在區尚有一套房屋用於居住，其配偶名下在本市另一區亦有一套居住用房。本院認為，吳某雖然在該房屋被本院查封之前與被執行人某房地產開發公司簽訂了書面買賣合同，但吳某及其配偶名下在本市均有其他用於居住的房屋，不屬於《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定的能夠排除法院強制執行的情形。據此，本院裁定駁回吳某的異議請求。
本案的典型意義在於：明確了房屋消費者名下有其他用於居住的房屋的，不適用房屋消費者物權期待權保護規則。房屋消費者物權期待權保護規則是保護弱者權益的一種體現，是對房屋消費者生存權的尊重與維護。房屋消費者物權期待權保護規則是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象，為保護消費者生存權而作出的特別規定，適用時不能擴大範圍。即房屋消費者在所購買房屋被法院查封之前雖與被執行的房地產開發企業簽訂了書面買賣合同，但其個人或其配偶名下在同一區域尚有其他用於居住的房屋，其與其家人的生存權、居住權已能得到有效保障，不應再適用房屋消費者物權期待權保護規則。
案例五
本院在執行某建築公司與被執行人某房地產開發公司建築工程施工合同糾紛一案過程中，因某建築公司對某房地產開發公司享有金錢債權，本院依法查封了登記在被執行人某房地產開發公司名下的多套房屋，案外人王某針對其中一套房屋提出書面異議，請求本院中止對該房屋的執行。本院經審查查明，王某系該房地產開發公司室內裝修工程的承包人，工程完工後，雙方簽訂了一份商品房買賣合同，約定王某向該房地產開發公司購買商品房一套。該房地產開發公司向王某出具的收據載明“以工程款折抵房款”。本院認為，上述收據明確載明系以工程款折抵房款，雙方之間實際上並未達成真實的以購買上述房屋合意為基礎的不動產買賣關係，而是以商品房買賣合同之名行以物抵債協議之實，不符合房屋消費者物權期待權保護規則。據此，本院裁定駁回王某的異議請求。
本案的典型意義在於：明確了以工程款折抵購房款的購房人，不能主張房屋消費者物權期待權。實踐中，許多房地產開發企業在資金週轉緊張的時候，會選擇以房抵債的方式來支付工程款，以房抵債的受讓人往往也會依據以物抵債協議來主張對房屋的所有權，請求排除法院的強制執行。如果受讓人已經辦理了不動產登記，依據法律規定，其已成為所受讓房產的所有權人，對其權利自應保護。但對於尚未辦理不動產登記的受讓人而言，以房抵債協議僅僅能產生債法上的效力，基於債的平等性原則，其對房地產開發企業享有的金錢債權並不較其他債權人對房地產開發企業享有的金錢債權更具有優先實現的價值利益。
供稿：北京一中院
作者：徐梓程 蔣慧 李貝
編輯：馬相桐 汪希
