看到很多朋友都在問房價還會不會漲，2021要不要買房的問題。索性就跟大家聊一聊買房的話題，在這裡我是鮮明地亮出我個人的觀點的，
我個人認識接下來幾年，全面普漲的大行情肯定是沒得了，房價的未來趨勢就是分化，買好了能賺大錢，買錯了也會哭得罵娘。
那麼分化的趨勢是由什麼決定的呢？
需求，怎麼衡量需求？最直觀的就是人口。
我看過任澤平的書《房地產週期》裡對一句話印象最深：房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融，
我還是非常認同這個分析框架的，
這是房地產市場最主要的三大變數，
人口是需求，
土地是供給
金融是槓桿，
三者合力決定了這個市場的供需關係和價格結構。
人是房地產的根本需求，一個年輕人的流入，帶動的是一家三代人的錢包的流入，
人口持續流入，房價必然上漲，若是與此同時，政府供地緊張，那麼房價必然大漲，若是同時還伴隨著貨幣的大放水，那麼房價必然暴漲。
在這裡，人口是最根本的因素，雖然近幾年中國出生率很低，很多人基於此對房價給出了悲觀的預期，但是我個人認為十年內並不必如此悲觀，中國的城鎮化還有10%以上的空間，這是房價上漲的長期趨勢。
既然這樣，那麼第一個問題就出現了，人往哪裡流動？
關於這一點，國內過去有兩種派別分別持不同觀點，
Ø 小城鎮派，認為未來中國人口是均衡分佈的，不會向大的都市圈城市聚集，
Ø 都市圈派，人口未來向都市圈和大城市群聚集，
其中，城市群是新型城鎮化主體形態，是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平臺；
都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。
可以說，都市圈在體量和層級上，要低於城市群。
過去，中國一度是偏向於小城鎮派的認知，限制大城市的發展，嚴格控制大城市住宅用地供給，導致大城市住宅用地供不應求，也成為了房價上漲的一大推動因素，而近些年來，我們的政策導向開始偏向了都市圈派。
近些年來的人口流動資料也是符合都市圈派的觀點，
總的來說，過去二十年間，無論是一線城市還是15個新一線城市都出現了明顯的人口集聚，
而一些三四線城市以及部分省市則處於人口淨流出的狀態。
可以說，未來中國70%的城市都將面臨著人口的流出甚至停滯的壓力，
尤其是在國內目前區域發展不均衡，資源配置不均衡的情況下，年輕人尋求更多的就業機會，尋求更優質的教育，醫療資源就必然會向大城市聚集，
大城市的產業向周邊城市擴散和遷移也會帶動周邊城市的發展，帶動人口流入，形成以幾大核心城市為中心的大城市群。
那麼，接下來，哪些區域會成為長期重點發展的城市群？
這就要結合政府規劃來看了，按照十四五規劃綱要全文裡面的原話，
我們要最佳化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群，發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群，
培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。”
從這段規劃中我們可以看出，京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游可以說是城市群中的第一梯隊，是最值得大家重點關注的，尤其是其中的「成渝城市群」和「長江中游城市群」，屬於後起之秀，地位陡然提升，5年前這兩個區域還屬於“發展壯大“的範疇，而如今則是升級到了“最佳化提升”的範疇，其地位不可同日而語，可以說會是接下來重點發力的區域，房價也將會扶搖直上。
這些城市群核心城市會是長期房價上漲最有潛力的，如果大家有問我哪裡值得投資肯定是首選這些城市，以及同一城市群內，有產業規劃的周邊城市，這些成熟雖然可能現在還沒有迎來房價的大幅上漲，但是隨著未來大都市圈的建成，城際軌道交通的便利，產業的輻射和轉移也會帶來大規模的人口流入，從而推動房價的上漲。
總的來說，透過人口流動的資料，我們可以清晰的看到區域分化，而這種分化也必然帶來房價的分化。
只有能夠保持持續人口流入的城市房地產市場才有長期的潛力。
