摘要：2021年，北京樓市迎開門紅，2月23日，國家統計局釋出資料顯示，2021年1月新建住宅網籤4832套，同比上漲68%；二手房住宅網籤17513套，同比上漲104%。但北京樓市的政策並未放開，限購政策的施行使得借名買房事件頻發。實踐中借名買房發生的原因、形式多種多樣，導致相關司法實務中存在多種不同的判例，而當事人因不瞭解法律法規，高價購房的損失有時難以彌補。本文旨在透過介紹借名買房的相關規定與理論的基礎上，歸納提煉借名買房的司法裁判規則，以便為買房人提供一些指引。
一、實踐中借名買房的常見情形
1）借名人不具備購房資格，隨著對房地產市場的管控越來越嚴格，購房政策中的一些限制條件使得有些人因不符合條件而無法購買；
2）購房人意欲享受特定的購房優惠條件，如首套房優惠政策、經濟適用房等優惠政策房屋；
3）購房人因年齡、收入等原因無法辦理銀行按揭貸款，通常年齡較大、即將退休或尚有大額貸款未清償的人較難透過貸款申請等。
因以上原因，購房者以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。
二、司法實踐中對於借名買房協議法律效力的認定
借名買房合同的效力如何，需要具體問題具體分析。不違反法律法規強制性規定，不屬於惡意串通損害國家、集體、他人合法權益，不侵害社會公共利益的借名買房行為，一旦借名買房的雙方當事人產生糾紛，要求法院解決矛盾的時候，法院一般會認為雙方簽訂的借名買房合同有效。但是，如果借名買房合同涉及非法利益，則借名買房的合同無效。
1. 借名買房合同通常被認定有效的情形
我國對合同的效力問題做了相應的規定，根據《民法典》第一百四十三條：“具備下列條件的民事法律行為有效：
1）行為人具有相應的民事行為能力；
2）意思表示真實；
3）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
總結就是要符合以下要素：
1）當事人要有締結契約的能力；
2）意思表示沒有瑕疵；
3）契約的內容合法不違反公序良俗，有實現的可能性。
同時，還要求合同內容不違反法律法規強制性規定，當事人雙方意思表示真實，並且合同要符合相應的形式。借名買房合同大多涉及購買商品房的情況，簽訂合同的雙方為具有民事權利能力與行為能力的適格主體，雙方的意思表示自由且真實，合同的標的是確定的，合同內容合法有效，這種合同的效力不存在瑕疵，應該尊重雙方當事人自由的選擇。
■ (2011)民申字第261號譚某興與雷某志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛案:
最高人民法院認為：根據本案一審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚某興雖然與海龍王公司於2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，且訟爭房產經相關房產管理部門核准登記在譚某興名下，但廣志公司此前於1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書》所購買房產中涵蓋了本案訟爭的房產，再審申請人譚某興亦曾於2000年8月17日與廣志公司訂立《協議書》明確約定：廣志公司以譚某興的名義購買涉案房產、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產權歸廣志公司所有”“以乙方(譚某興)的姓名所購買的房屋所有權歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方(廣志公司)或海龍王公司主張該房屋的所有權。
此外，本案有充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業或者案外人廣志公司支付。因此，一、二審判決認定訟爭房產登記於再審申請人譚某興名下屬於代持有性質有事實依據。再審申請人譚某興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟爭房產不應認定屬於再審申請人譚某興所有。
可以看出，在本案中，再審被申請人為了投資深圳的房地產市場，以廣志公司的名義購買了深圳市海龍王房地產開發有限公司開發的海瓏華苑多達300多套房產。因銀行貸款的需要，答辯人分別以多人的名義以代持有的方式進行購買，雙方簽訂的《協議書》無任何效力瑕疵，最高人民法院認定譚某興對案涉房屋系代為持有，認定該協議有效，駁回申請人的再審請求。
2. 嚴重規避法律、政策的借名買房合同無效
實踐中，雙方當事人為了非法目的，惡意規避法律，破壞國家房地產政策的借名買房合同應屬於無效的情形，情節嚴重的甚至構成刑事犯罪。
■（2013）朝民初字第33261號李建華訴耿連發確認合同無效糾紛案件：
北京市朝陽區人民法院認為：雖然李建華與耿連發未針對訴爭房屋簽訂正式的書面房屋買賣協議，但結合雙方簽訂的《關於朝陽區垡頭C-A9號住宅樓x經濟適用房的產權及資產說明》，李建華在訴爭房屋交付後對房屋裝修併入住至今，以及訴爭房屋的原購房合同、購房款發票、房屋產權證的原件均由李建華持有的情況，本院認為雙方實際就李建華使用耿連發的購房指標購買訴爭房屋達成一致意見，雙方之間形成了借名買房關係。因訴爭房屋系經濟適用房，李建華借名買房行為違反了相關政策、法規的規定，應屬無效。雙方基於無效協議取得的財產應予返還，耿連發應返還李建華已支付的購房款和相關稅費。
同時，李建華應返還耿連發訴爭房屋。鑑於耿連發已另案起訴，故本案對此不予處理。關於裝修費，合同無效後李建華要求賠償裝修損失系合理請求，本院根據評估結論對裝修損失的數額予以確定。基於訴爭房屋價值提升和李建華已在該房中居住的實際情況，房屋買賣協議無效對李建華產生一定信賴利益損失，但考慮到雙方在借名買房時明知訴爭房屋屬限制上市交易的房屋，雙方對協議無效的後果均負有過錯，以及李建華與耿連發原系姻親關係，雙方形成借名買房交易並非單純以獲利為目的，因此本院根據評估結論，在扣除李建華已付購房款的前提下，結合本案實際情況和雙方過錯程度，對的損李建華失予以酌定。
關於李建華主張的福利損失，因與本案並無必然關聯性，且無充分法律依據，故本院對該項請求不予支援。關於評估費，本院根據雙方過錯程度予以確定。
從本判例可以看出，本案中借名人購買的房屋性質是屬於經濟適用房，並非普通的商品房，規避國家相關房產政策和法規的借名買房協議應屬無效，協議無效後，根據雙方的過錯程度及公平原則，承擔責任。本案中出名人返還借名人購房款及購房損失（即房屋升值價值），關於房屋所有權的歸屬沒有做出判決，但依據《北京市高階人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見試行）》(試行）》第十六條：
借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支援。
三、借名購房情況下不動產物權的歸屬問題
綜合相關法律法規和司法判例，實踐中借名購房的房屋產權歸屬問題需要綜合考慮如下幾個方面：
1. 合法情況下的房屋權屬認定
合法性是一切法律行為能夠產生法律效力的基本前提，因此，在沒有善意第三人參與的情況下，實際購房人可以請求確認房屋所有權的歸屬。主要分以下兩種情形：
1）不涉及第三方利益
從不動產的登記制度而言，登記是物權的公示方法，它具備的僅僅是物權的正確推定效力，並不能真實體現物的歸屬情況。當實際購房人有足夠證據證明房屋歸其所有時，就不能根據登記來判斷所有權的歸屬，而應認定實際權利人為房屋所有者。
從法律物權與事實物權的關係而言，在不涉及第三人的利益時，從公平正義的角度看，應保護實際購房人的合法權益。從司法自治原則而言，實際購房人和登記購房人可以根據自由意志簽訂借名登記協議。這符合司法自治的原則，依照協議約定，實際購房人應為房屋的所有權人。
2）涉及第三方利益的情況
當被借名人把房屋登記到自己名下後，未經權利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時便涉及到了善意取得的問題。善意第三人支付了合理價款並辦理了房屋過戶手續，便取得了房屋的所有權。即使登記登記的情況並非真實，但只要第三人基於信任做出了交易行為，法律就應該保護。此時，原權利人可以要求登記購房人對其進行賠償。
2. 非法情況下的房屋權屬認定
如果實際購房人與登記購房人的行為本身是違法行為，就應當認定其行為無效。借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支援。
借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律風險較大。總結現有的司法案例可知，對於借名買房人，在借名買房之前一定要有充分的認識並有意識地做好相應的防範，重點可關注以下內容：
1) 要清楚所購房屋的性質。借名買房人儘可能不要購買拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，以免發生糾紛，導致房錢兩空。
2) 所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際佔有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名購買，房屋實際產權人為借名人且房屋由其佔有和控制。
3) 約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為 (包括如果出名人反悔又主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等) 需進行嚴格的限制，並約定不論合同是否有效，違約條款均需適用，以降低借名買房人的風險。
