文/韜略哥
01
三年前，“六個錢包”成了當年的網路流行詞。
彼時的央行經濟學家樊綱，在電視節目上提出“六個錢包買房”的概念。
所謂六個錢包，是指夫妻雙方的父母、爺爺奶奶、外公外婆的積蓄。
也就是兩代人拿出錢來，幫助年輕人買房子。
三年後的今天，當樊綱再次被問到，三孩政策推出，老百姓買房，六個錢包還夠嗎？
他作出這樣的回答！
“其實現在租房挺合算，中國房租和房價的比例是世界最低的。隨著收入提高、家庭擴大，逐步再去買房，這是很正常的，全世界年輕人都是這樣的生活方式。為什麼我們要一開始就買房？你剛工作就抱怨買不起房，這還沒到時候。”
短短三年，對於“房事”，樊綱老師改口了。
從堅定的多頭“有能力的話六個錢包能付首付，還是先買房的好”，變成了“租房挺合算 年輕人買不起房是沒到時候”……
這一轉變的發生，意味著什麼？
02
過去二十年，絕大多數時間絕大多數地方，“先上車”理論都是正確的，不擇手段湊首付買房似乎成了顛撲不破的真理。
然而，從長遠看，房價上漲或將跑輸通脹或者收入上漲，因為國家整個住房政策正在發生改變。
首先，半年4次提及房地產稅，炒房客頭頂的“大刀”終將落下！
房地產稅要來了，專家建議在深圳、海南“試點”。
中國是世界上少有的不徵收不動產稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了炒房投機行為。
因此，必須對房地產這類財產進行徵稅，補上制度的漏洞。
房地產稅主要透過增加炒房者的持有成本，防止過度炒作，來發揮調控作用。
顯然，對於滿足基本住房的需求，不會產生太多稅收負擔；
那些擁有多套房，且不斷進行買進賣出的，會增加其稅收負擔。
房地產稅一出臺，房價應聲而下的情況雖然不會出現，但是未來人們的收入財富配置將發生變化，大量買房囤房實現資產保值升值估計行不通了。
其次，郭主席發話，“押注房價永不下跌的會付出慘重代價”。
高房價的泡沫要破了嗎？
過去，房價的飆升，使開發商獲得鉅額財富，也使那些收入高、買房早、買房多的群體財富增長加速，這不僅加劇社會財富分化，還與共同富裕目標相違背；
同時，高房價也帶動上下游一系列產品價格上漲，造成背離經濟發展基礎的“虛假繁榮”，使經濟泡沫化程度加劇。
房地產從拉動經濟增長變成影響經濟穩定的灰犀牛，為此，國家給樓市踩剎車，是可以理解的。
在深圳和廣州，二手房市場已經迅速變冷。以深圳為例，2021年5月二手房成交套數銳減到了3027套、27.61萬㎡，創下了最近1年來的最低。
房子話題的熱度，在深圳顯著降溫。廣州、上海等城市，也在發生類似的變化。
第三，國家確定加快發展保障性租賃住房的政策。
在6月18日召開的國常會上，已經確定加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。
會議確定，一是落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，加強金融支援，增加租金低於市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。
二是人口淨流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閒置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。
三是從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率徵收房產稅。
過去，我們國家主要透過房地產市場解決住房需求，在保障性住房方面供應不足。
現在，政府即將補位，完善住房商品屬性之外的民生屬性，千方百計支援投資公共住房。
可以看到，調節高房價的工具和方式有很多，現在國家是真的要開始發力了。
03
事實上，高房價是經濟社會發展中的許多矛盾在住房領域的集中反映。
比如城鄉、區域發展不平衡，大量人口向東部和大城市集中，造成這些地區住房壓力過大；
財政體制使地方政府的事權與財權不對稱，則引發以地生財問題。
可以看到，國家已經從問責地方政府、增加居住用地供給、加快發展保障性住房等供給側方面出招，解決房價過高問題。
然而，從制度方面抑制投機、加強監管也必不可少。
最近傳出有很多城市銀行對二手房停貸的訊息。
從合肥的13家銀行停貸，到現在的蘇州、重慶、武漢等等很多城市，除了沒有官宣，都在默默執行。
二手房的房價和新房相比，由於缺少有關部門的監督，所以更容易人為炒作，想高就高，想低就低。
雖然深圳已經出臺了二手房交易指導價，直接將二手房市場冰封住；
但合肥跟武漢，去年底和今年房價都是領漲全國的，二手房成交量大，二手房成交總價也上去了，對房貸的需求量也上去了。
這時候房地產貸款集中度管理政策就顯示出效果了。
央行、銀保監會在上述管理制度中將銀行分為5個檔次，因此，每個銀行房貸額度每年是卡死的。
二手房成交量大的城市，房貸額度消耗速度也快，貸款額度用完了，銀行只能停貸。
加上對房企購地和融資的監管，曝光和處罰捂盤惜售、囤積房源等行為，房地產市場的各項紅利已經被吃完了，以後是房企們拼管理的青銅時代。
綜上所述，房地產市場各項制度正在不斷完善，從土拍、建房、銷售、交易各個環節，都在引導市場迴歸理性。
由此來看，樊綱老師的改口，也是對政策轉向的一種溫馨提示，國家正在打擊炒房客呢，剛需們這時候別衝動了，先留著六個錢包養老和育兒吧，租房挺合算，買房還沒到時候~
