幸福裡百科詞條：城市規劃圖可以幫助購房者選擇購房地段，透過控規圖可以判斷地段商業繁華度，用國土空間規劃圖可以瞭解地段發展功能定位，用城市總體規劃圖判斷地段的中心性。藉由城市規劃圖件，可以方便平谷購房地段的價值，從而做出購房決策。

很多購房者都知道最重要地段對於房子非常，值得反覆考慮，謹慎決策。但是，很多人都不知道如何評估所選地段的價值。這裡教會大家一招，利用城市規劃圖來選擇地段。

本文知識點：

1.如何用控規圖來看地段商業繁華度

2.如何用國土空間規劃圖看地段發展功能定位

3.如何用城市總體規劃圖判斷地段的中心性

一、用控規圖來看地段商業繁華度

“控規圖”的全稱是“控制性詳細規劃”的簡稱，它說明了在城市建設中，政府對一個地塊，有著怎樣的規劃。控制性詳細規劃是有法定規劃，並不會隨意更改。

簡單來說，看懂控規圖的色塊，大概就知道一個地段的商業繁華度，進而推斷地塊價值。

每個地區的控制性詳細規劃都必須公示30天。在網際網路上要獲取公開的控規圖大致有兩個途徑：

• 在任何搜尋引擎直接搜尋“某地段名稱+控制性詳細規劃”
• 在城市規劃和自然資源委員會的官網上，規劃類公示這一入口透過搜尋可以查到

一般來說，黃色區塊的居住用地，紅色/粉色區塊的辦公/商業用地的比例。

居住用地與商辦用地的比例，直接決定了未來這個地塊的商務發展潛力。黃色區塊越多，居住用地比例越少，商辦用地比例越高。

如下圖所示，這一地塊周邊以黃色的二類居住用地為主，紅色的商業用地比例並不大。證明這個地塊，很可能是一個以居住功能為主的衛星城。

圖片來源：北京平谷區夏各莊鎮7、8號地控制性詳細規劃的公示

反之，如果這個地塊大面積比例是商辦地塊，則商業的繁榮，必然在此提供了工作崗位，這些人群傾向於就近購房或者租房居住，那麼這一地段未來必將比較繁榮，住房需求也比較充足，房價和租金都比較穩定。

二、用國土空間規劃圖看地段發展功能定位

國土空間規劃要比控制性詳細規劃更宏觀點。國土空間規劃對各個地塊的功能發展進行了規劃，並且準確規劃了地段和的其他區域的關係。透過一張圖，可以快速瞭解地段未來發展定位。

一般而言，檢視自己計劃購買的地段所在區縣的國土空間規劃足夠了。

在網際網路上獲取公開的國土空間規劃圖大致有兩個途徑：

• 在任何搜尋引擎直接搜素“區名+國土空間規劃”
• 在城市規劃和自然資源委員會的官網上，規劃類公示入口透過搜尋可以查到

一般來說，圖上圓點越大，則功能等級越高。另外，圖件和相關文字也會說明各個區域主要發展功能。

以下圖為例，北京朝陽區有七大大主要功能區：北京商務中心區、奧林匹克休閒區、中關村朝陽園（間翔區）、中關村朝陽園（西區、北區、東區、望京地區）、金盞國際合作區、國家文化產業創新試驗區、中關村朝陽園（西區、北區、東區、望京地區）。

作為城市主要發展功能區，這幾個地區（地段）的價值要明顯高於其他地段。因此，可以優先考慮在這幾個地段或者這幾個地段附近購房。

圖片來源：北京市朝陽區分割槽規劃（國土空間規劃）（2017-2035年）

三、用城市總體規劃圖判斷地段中心性

城市總體規劃區域空間結構規劃圖，很好地反映了城市各級中心的等級關係。非常適合在城市層面上，宏觀層面判斷地段的中心性。

在網際網路上獲取公開的城市總體規劃大致有兩個途徑：

• 在任何搜尋引擎直接搜素“城市名+城市總體規劃”
• 在城市規劃和自然資源委員會的官網上，規劃類公示入口透過搜尋可以查到

一般而言，地段越屬於中心，區位價值越高。從中心性上看，市主中心>城市副中心>地區中心>社群中心，中心性越高，區位價值越大。

以下圖為案例，北京中心城區/核心區只有1個，城市副中心為通州，規模較大的地區中心是昌平、順義、房山、大興、房山、亦莊；規模等級較小的地區中心是延慶、懷柔、密雲、平谷、門頭溝。

一般而言，城市中心的配套成熟度要優於其他中心，而遠郊區地區中心雖然配套設施較弱，但是未來發展潛力可能比較大。

在北京，中心性最高、區位價值最高的地段在城市核心區（東城區、西城區），昌平、順義、房山、大興、房山、亦莊屬於地區中心。

圖片來源：北京城市總體規劃（2016年-2035年）

將以上三點特徵綜合起來，對地段進行綜合評價，就可以選取綜合價值最高的地段了。再結合價格因素，就可以選取出購房價效比的地段。

買房是一種金額巨大的消費行為，需要慎重決策。尤其是買新房，新房通常在城市郊區，周邊配套不成熟。判斷新房所在地段未來的發展趨勢就非常重要。城市規劃圖和國土空間規劃圖是國家法定的規劃檔案，比任何關於地段未來“坊間傳言”都要來得更權威、更靠譜。透過規劃圖件來了解、評估地段的未來價值，選取適合自己居住的地段，是一種可靠的途徑。

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