未來5年至10年，房地產還有投資可能嗎？經濟學家馬光遠曾直言，房地產最好的投資時代已經結束了，今後普通人不建議投資房產，炒房將成為越來越專業的說法。最近房地產市場出現了一些列重大變化，普通人買房應該如何決策？
現象：房地產調控從嚴 底層邏輯已變
最近，房地產市場發生了一些前所未有的變化，我們先來羅列一下。
1、官方嚴格控制地價。第二批集中供地全面叫停，土地財政的邏輯推倒重來。自然資源部出臺新規，22個重點城市土地溢價率最高不得超過15%，嚴禁變相提高地價、刺激地產。“麵粉”價格被嚴控，“麵包”價格更加企穩。
2、保障房成為房地產工作重點方向。保障性租賃住房被納入“十四五”住房建設的重點，官方多次發聲，各地紛紛跟進，上海、深圳、廣州等地的“十四五”住房發展規劃中，無一例外地，保障性住房和租賃住房取代了產權型的商品住房，作為未來新增住房供應的主體。以後二手房出租市場更難了，持本成本將提高。
3、二手房交易全面 “降成本”。近日，杭州二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，實名註冊、核實“真房源”以後，購房者可直接與房東取得聯絡，自行看房、談價。此舉將打破過去的二手房資訊不透明，避免業主、中介炒作房價。
4、更加註重購房公平。杭州限購再次升級，精準打擊炒房，北京、深圳多片劃區、教師輪崗，打擊XQ房，以後不管是住房還是*，都要分配給最需要的人，而不是最有錢的人。
基於目前的市場現狀和政策，我對於買房的觀點有三個：
一是，今後房地產發展雖然有升值空間，但並不是每個人都能抓住。有的城市房價跌、有的城市房價漲，即便同一個城市，不同區域的漲跌可能不同。未來只有極少地方的房價持續看好，比如：
①一線、新一線城市的核心地帶。特別是在購買力巨大、交通便利的核心商圈附近，比如上海的陸家嘴、徐家彙等地區，合肥的政務區、濱湖區，杭州的錢塘江江邊地帶等。
②一線、新一線的新城、開發區。目前國家已經著手城鄉結合部的打造，以滿足部分購房困難的剛需，並透過打造高新技術開發區來分解市中心的壓力。這些城市的新城、開發區有產業、有人口、有市政規劃，長期來看房價有上行空間。
當然，上述區域是存在購房門檻的，不管是價格層面還是購房資格層面，剛需量力而行，炒房則大可不必。
第二，普通人不建議炒房，現金更重要。總有人說現金正在通貨膨脹的大環境下不斷縮水，把現金轉換為房產才是硬道理，其實這個道理並沒有錯，但凡是有度，房價也不可能出現普遍上漲，全國有很多城市，有的城市房價一直下降，而有的城市房價成倍的上漲。而且房地產的買賣週期正在拉長，持有成本將不斷提高，房產稅箭在弦上，炒房風險極大。如果手中沒有任何現金儲備，一旦遇到生病、意外等需要錢的時候，固定資產難以兌現。
第三，如果近期打算買房，不妨重點關注第二批集中供地的住宅專案。土拍“兩集中”是今年剛剛執行的新政策，目的在於把控城市供地節奏和新房供應節奏，最終實現穩地價、穩房價。然而上半年首批集中供地多個城市卻出現搶地大戰，反而變相推高了地價。這就導致了房企拿地成本的大幅度提高，而利潤空間被壓得極低，這樣的專案出現質量問題的可能性也就更高。
不過好在，第二輪集中供地中央緊急修改了土拍政策，規定土地溢價率最高不得超過15%，嚴禁透過提高最高限價的方式實現溢價率數字上的降低，並且達到最高限價後不得透過競配建等方式變相提高地價，轉為競品質。
什麼意思呢？簡單來說，就是國家把地價的上限壓低了，禁止地方政府變相抬高地價。對於房企而言，則要透過競品質決定優勝劣汰，讓原本透過成本極致犧牲品質的房企不得不嚴守品質，對購房者也是一個正向的交代。
目前，各個城市的競價邏輯不盡相同。
比如，北京是先競價，再競配件，最後才是競高標準建設方案；
杭州是將“競品質”放在了第一道程式中，只有品質勝出者才有資格進入競價環節；
合肥採取的是線上“競地價’、線下“競品質”兩階段操作方式，最後有相同高分的房企再參加搖號。
不同城市採取的“競品質”細則也略有不同，不過目的都是一樣的，只有品質勝出者，才能競得地塊。
新政策實施後，房企獲得了一定的利潤空間，而市場也迎來更穩定的房價、更高質量的住宅。這些城市的購房者，如果有購房打算的話，等一等第二批集中供地的專案也未嘗不可。
