伴隨著樓市分化的日益嚴重，大城市全面香港化，小城市全面日本化，並稱產生了馬太效應——好得越好，壞得越壞，分化更加明顯。這就要求單純以投資為目的的購房更加謹慎。讀萬卷書不如行萬里路，行萬里路不如閱人無數，閱人無數不如讀懂房地產！可見房地產的複雜與難度。
圖一 選擇不對努力白費
區域選擇
沿海>中部> 西部>東北
大的方向是沒錯的，但也並不是完全絕對，例如西部的成渝地區比中部地區普遍要強些，山東和河北南部的一些地方不如西安、鄭州、武漢、長沙等。
南方> 北方
經濟重心南移最早是自唐代安史之亂開始，近年正在逐漸加劇，南方差距已經取代了城鄉差距、東西差距成為主流，人、財都向南流，人口的增加必然是房地產長期向好的保障，南方房價過萬的縣城已經很多，北方房價過萬基本集中在環京一帶。
城市群>城市
城市群的發展前景肯定要強於單個的城市，長三角、大灣區肯定強於武漢、長沙這樣的一城獨大的單體城市，如果條件允許，城市群核心城市是做好的選擇，如上海、深圳。
城市選擇
一線> 二線> 三四線
這個沒什麼好解釋的，一線及重點二線必然是首選，也是機會所在。
商貿型城市> 綜合型城市> 旅遊型城市> 交通物流中心城市> 工業型城市
其實超大一線城市都是綜合發展，但要看該城市的產業發展，如果僅以旅遊為發展定位（例如三亞）風險比較高，一個城市只是區域交通物流的中心，沒有其它發展定位，也沒什麼前景，現代城市已經遠離工業了，工廠已經不是城市的特徵了。
幾類需謹慎的城市
有幾類城市需要謹慎，甚至要遠離。
首先就是資源枯竭型城市，這個不用過多解釋，道理可以說人人都懂，至於那些城市是資源枯竭型城市，也好查，不少權威機構甚至國務院都發布過名單，但要注意一些類資源枯竭城市和即將成為資源枯竭的城市，這就要自己判斷了，其實也不難，看該城市是否依靠某個礦或是是否依靠某個大型國有重工業企業就能判斷出來了。
自身經濟實力科技創新實力弱的城市，這類城市就是中西部三線城市，還有就是東部大城市周邊的中等城市，這類不好判斷，有些城市是考附近大城市的餘蔭而看起來感覺不錯，容易迷惑，關鍵點在於分析三產比例，如果工業佔比大就要遠離。
東北區域中心城市，“投資不過山海關”已經成為至理名言，不用質疑。數十年前地理學家胡煥庸先生畫的那條線要在北京正北拐到山海關了。
人口流出城市，長期看人口，房子是用來住的，人口減少的地方已經不需要房子，需求沒有了，也就沒有供給了，價格也就沒有了。
老齡化和不年輕城市，老齡化是指老年人口多，不年輕是指年輕人口少，都是即將進入人口流出城市的行列。
旅遊城市，像三亞這種熱門旅遊城市也只是季節性的需求，其它不是很熱的旅遊城市就更不行了。
政治主導或限制城市，不多說。
環京區域，環京區域就要一個北京外溢，近年北京在縮減城市容量，北京的人口都在下降，環京失去依託，也就沒有之前預測的前景了，環京的產業也很難支撐起之前預測的前景。
圖二 胡煥庸新線
片區選擇
中心區> 次中心區> 普通地段> 邊緣地段
太簡單了，不解釋，提醒一下不要太相信所謂的新區、新中心、未來城市中心，要著眼現在。
擁堵區域> 次擁堵區域> 正常區域> 稀疏區域
有人有產業的地方，才有車才會堵，才有希望，國際化大堵車永遠解決不了擁堵問題，當然交通設計有缺陷除外。
圖三 深圳片區價值參考
樓盤選擇
高階住宅> 普通住宅> 小戶型>政策性住宅
一個片區最初適合投資的都是小戶型，投入少，轉手快，過度型人群多，發展到一定程度房價起來了，就慢慢以居家為主了，小戶型的需求就向略微邊緣的片區了，再發展到相當成熟階段，價格已經很高的時候就要看高階住宅了，每年的增長高階住宅要大於普通住宅了，而小戶型就要更偏遠的地方了，買個小戶型豪宅不如多坐半小時地鐵，價格可能差一倍。至於政策性住宅，那就不是投資的。
中等規模樓盤>大樓盤>超大樓盤（單棟小樓盤看地段）
選樓盤的時候，選擇那些中等規模的樓盤最好，大樓盤包羅永珍，轉手的時候慢，超大樓盤一直建不完，總有新的，單棟小樓盤原則上是不選的，除非在核心地段且周邊很少有大樓盤的情況。
白銀時代：二手房>一手新房
在一個區域穩定的白銀時代二手房的投資價值要高於一手房，當然前提還有無行政干預的限價政策。
遠離幾大開發商
立足三四線城市造大盤低品質高週轉的恆大、碧桂園、榮盛等。
幾類需要謹慎樓盤
寫字樓、公寓（住宅公寓、商住公寓、酒店式公寓）、旅遊專案、養老地產、返祖專案、江河湖海山等資源樓盤
房型選擇
大戶型> 普通戶型> 小戶型
戶型越大投資回報越高，單價漲一點點總價就上去了，當然轉手會慢些。在區域市場發展到一定時期內（基本就是價格在2-4萬左右）：小戶型> 普通戶型> 大戶型
豪宅>大戶型>剛需>小戶型
戶型越大收益肯定越高，畢竟漲的是單價，只是豪宅大戶型轉手相對慢一些，當房價高到一定程度小戶型同樣不好轉手，豪宅區單價買個小戶型不如坐幾站地鐵買第一點或者大一點的了。
中小戶型：普裝>精裝
精裝需要投入成本，而裝修成本是會逐年折價的，而且裝修還涉及風格等諸多因素，普裝相對適合一點。
大戶型豪宅：毛坯>裝修
豪宅大戶型最好是毛坯，有錢人都有自己的個性，裝修的還要推倒重來。
房產投資關注
關注傳統商業區、傳統富人區、交通核心區域，關注交通路線建設、大型投資專案、城市規劃的變動和城市增長極的形成（城市新中心）
房產投資關注——軌道交通，高鐵對房價基本無影響，影響也是炒作或是其它因素同時發生；城市軌道交通影響在於規劃未出時，施工之前和開通之前，開通後隻影響房租了。
圖四 地鐵通漲房租
