1
上來不廢話。
2021年下半年，如果你準備買房，請不要碰下面這些全國性開發商的任何專案。
他們分別是：
嘉凱城、中天金融、富力地產、華夏幸福、格力地產、恆大公司、泰禾地產、京投發展、藍光發展、美好置業、億達中國、藍光地產、陽光100、實地集團、協信地產、天房集團。（排名不分先後）
因為，以上這些公司的任何樓盤，在未來的一年隨時可能變成爛尾房。
2
第一個原因還是因為三道紅線。
恆大現在處於風雨飄搖之中，嚴重到什麼程度，大家眾說紛紜，用許老闆的話來說就是——恆大現在遇到了前所未有的困難。
然而，當你看看三道紅線的資料，就會發現，恆大在三道紅線方面來說並不是最差的。
剔除預收款後的資產負債率：81%，淨負債率99.8%，現金短債比0.67。
坦率的說，恆大的指標雖然不好看，但是相對於上圖的那幾個難兄難弟來說，並不是最糟糕的。
恆大的問題就在於現金短債比太少，恰恰又遇到恆大財富遭到擠兌危機，又出了一個高官杜總的“領導先走”事件，所以才鬧成現在這個樣子。
實際上，仔細看看，論財務問題，全國百強上市房企比恆大危險的多得是。
論資產負債率，上圖除了美好置業之外，每個企業都比恆大高，都可以稱為負資產。
泰禾公司不去說它，已經是個盡人皆知的死公司。
就是現在還苦苦掙扎的華夏幸福、京投和藍光三家，他們欠的錢已經可以買下兩個他們的這樣公司了，可見問題達到了什麼樣的嚴重程度。
如果說淨資產負債率是一根電線，那麼貨幣資金和短債比，則是一根高壓線，一旦漏電生還可能性極小。
在這個指標上，比恆大嚴重的公司也多的是：
他們是：嘉凱城、中天金融、富力地產、華夏幸福、格力地產、泰和地產、京投發展、藍光發展、美好置業、億達中國。
我一位在銀行專門管金融放貸的朋友告訴我，一定要關注貨幣資金和短債比。
資產負債率太高，問題還不大，還可能大而不倒，但是一旦貨幣資金和短債比太低，則公司非常危險，因為任何一個風吹草動就會讓這個公司暴雷。
因為一旦手上沒有了現金，極易遭到擠兌風暴，所有的債主都會找你要錢，包括那些遠期債務的。
可以說，這個指標越低，企業資金鍊越緊張。這個指標越低，企業越危險。
泰禾出事，恆大出事了，藍光出事，華夏幸福出事了。
但是一些公司暫時沒有出事，只是因為他們比較幸運，只是因為他們沒有遇到類似於恆大財富那種導火線。而這種幸運只是一時，不會一世。
3
除了三道紅線的問題，現在全國性房企在債務、債券方面也紛紛爆雷。
據貝殼研究院統計，今年以來，房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。
僅上半年六個月，已違約的房企就有12家。
7月25日，實地集團出現商票逾期拒付事件，部分供應商和持票人聚集在廣州該公司集團總部進行現場維權。
8月11日，陽光100中國發布公告稱，公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉換債券。
尤其是藍光，已經是蝨子多了不癢，截至8月2日，該企業已有12只債券違約，合計違約金額102.62億元，累計未能到期償還的債務本息金額合計達159.97億元。
有人可能覺得這些身價千億萬億的上市企業債券違約個2個億，3個億，不算啥，咱們自己有時候不還忘了交個水電費啥的。
但是，這些巨型企業的違約和咱們普通人的邏輯是不一樣的。
因為，對於那些企業來說，行業的本質就是金融，而金融的核心就是信用，信用的核心就是不違約。一旦違約，其負面影響可能比做一兩個專案虧損要大的多。
就拿花旗國為例，現在問題很多，國際矛盾、疫情、產業空心化，民族矛盾，似乎一身都是病。但是問題再多，美國發行百萬億的天量外債，卻一筆也不敢違約。
道理是一樣的，你敢有一筆違約，大家就要質疑你的信用，質疑你的償付能力，甚至質疑你的國力，誰還敢借你下一筆錢，誰願意自己的錢成為下一次被違約。
所以相比較違約那點得利，信用受損是巨大的。
普通人都知道有一點錢，都要優先還按揭，因為有信用記錄。
你想想普通人都知道，這些法務部門齊全的房地產公司不知道？
所以，一旦出現違約記錄，只能證明一個道理。
公司真的沒錢了，公司真的資金鍊太緊了。
4
如果你熟悉房地產公司的收購和併購業務，你會發現，一旦出現了債券違約，其實就是公司的問題冰山開始露出水面。
看著水面上的體積不大，水面之下的危機是你難以想象的。
通常一般來說，地產公司出現了債務違約的問題，往往經歷這樣四個階段：
第一階段：公司融資成本上升，從銀行等正規渠道借錢發生了困難。
第二階段；公司開始推出特價房，工抵房，內部員工房，加強了銷售回款，同時減少了拿地。
第三階段：公司開始變賣比較優質的資產，比如年初綠地已經開始賣一些較好的寫字樓
第四階段：公司開始尋找戰略投資者，俗稱的白衣騎士，為公司注入資金。
一般來說這四個階段的努力都宣告失敗了，所有正常的搶救都沒成功。
公司實在是沒錢了，才開始債務違約。
因為，一旦債務違約或者展期，全社會就會知道，這家公司真的沒錢了，資金鍊真的緊張了。
事兒真的大了，俗稱暴雷了。
接下來，事情會越來越大。
因為越鬧越沒人敢借給你錢，越鬧越沒人敢買你的房子，你就越來越沒有錢，而形成惡性迴圈，就像現在恆大發生的事情。
如果，這個公司還有大量土地儲備，就會被人撿屍體，整合控股。
如果公司連土地儲備都沒有，沒辦法，只能宣告破產，債務變成死賬，爛賬，法院拍賣。
5
很顯然，這個黑名單中，大部分公司已經走到了第三階段。
當然，這個名單中的公司，我相信大部分都能平安解困，因為都是全國性房企，每一家一旦破產清算，都是幾萬到幾十萬個家庭出現了大麻煩。
這就成了穩定問題，政治問題。
所以，即使為了維穩，國家也要全力支援。
但是，我不能保證這裡面每一家企業都能平安過關。
畢竟企業有好有壞，土地儲備有多有少，政府關係有強有弱，如果都能過關，怎麼會有上一輪的利海破產，怎麼會有這一輪的泰禾破產和在破產邊緣徘徊的恆大。
不過，我想說的是。
對於這些企業的老闆，許家印們，王文學們，即使企業破產了，即使公司不在了，他們所掙得錢估計也足夠下半輩子逍遙自在，大不了去美國去找賈躍亭。
然而，對於你，對於我，一個普普通通買房者，下半年乃至明年上半年還是別去碰他們的房子，雖然確實可能很便宜（廣州現在很多恆大的房子的確便宜，明顯低於市場價）。
但是依舊需要我們掏空六個錢包，下注後，半生貸款來還，用真金白銀來還。
所以不要去買，不要去賭。
賭贏了，你好，我好，大家好。
賭輸了，老闆們輸掉的是公司。
但，你輸掉的可能是整個人生。
