大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
豐臺新盤首創天閱山河最近勢頭不小，鋪天蓋地的宣傳，想必關注的朋友多少也聽說過吧，咱一休也聊聊這個專案，優、缺點依然都會說說。
天閱山河位於西四環和西五環之間，屬於北京的西南方向。
粗略地看起來距離南邊也挺近，頗有南城既視感，此處有點尷尬。一字之差，很容易影響定價。
但仔細看，嗯，沒錯，是西邊，沒毛病。
只不過普羅大眾對西邊更熟悉的還是石景山，那新盤多，知名度熱度更高，炒作得厲害，大瓦窯其實這剛有新盤，初來乍到。
行政管轄屬於豐臺，大瓦窯版塊。專案西側大約3km左右就是永定河，上下游分別有園博園和盧溝橋。
亦莊有河東商務區和河西居住區的劃分，以涼水河為界。豐臺其實有也河西，以永定河為界，河西就不值錢了，發展瓶頸多，原生地理條件不太理想。相比河西，大瓦窯的優勢還是很大，靠譜多了。
專案緊靠14號線大瓦窯站，對於地鐵通勤的朋友來說非常友好，但也有朋友懷疑是否會有地鐵振動的問題。
近和遠，果然都成了問題。
旁邊還有一個新盤，號稱“大瓦窯雙子星”的遠洋城建國譽萬和城，兩者基本要素幾乎是一樣，最後比拼的就是產品本身，一休也會寫硬槓對比。
天閱山河專案定位客群是來自麗澤商務區、西城金融街、豐臺科技園、中關村。
但一休感覺，豐科附近其實次新盤和新房還是有可選空間的，大機率沒必要跑大瓦窯來買房，除非您只要新房，那對於高階客戶來說，花鄉三傑可能真的看不上，最後跑大瓦窯買房了。除此之外，預算不足千萬的朋友們估計也就是豐科附近解決了。
中關村外溢的高階改善需求應該被四季青的融創香山壹號、頤和金茂府收割了不少，去石景山買房的確實也有一些，但來豐臺的話還是有點遠了。剛改倒是可以考慮，地鐵換乘10號線、16號線，奔中關村和軟體園都行，25-35分鐘左右差不多。
說這些並不是幫開發商分析客群，而是幫助大家思考二手房接盤客群。即便是自住，但是也會考慮保值增值，無可厚非，人之常情。
保值增值這玩意兒有點虛，咱往實際了說，就是追求供小於求。一休認為，短期8年內，天閱山河轉售市場不會特別牛掰，不能有太多驚喜，長遠看還行。
天閱河山的優勢更多是面向“金融人群”，這類群體能伺候明白的話，二手房市場也不會拉跨的。
著重說一下14號線，這是一條L形的線路。從北京東北部到西南部，貫穿了麗澤商務區、國貿CBD、大望路、望京等重磅商圈版塊。
京港地鐵負責運營，咦？京港地鐵是誰呢？
由首創集團與香港地鐵公司聯合組建的京港地鐵公司，4號線、大興線、14號線、16號線都是京港負責的，較為特殊。
沒錯，這個首創集團其實也就是天閱山河的開發商，是一個大型的控股投資集團，標準國企。
說說細節：
城六區純商品房，容積率2.8，不能算低，但是很正常，現在稍微市區一點的地塊基本是2.8。
8棟樓，一共508戶，層高3.05米。
精裝交付，科技住宅，“恆溫恆溼恆氧恆靜恆潔”的五恆系統，傳言與金茂府是同一個合作方。
三層雙中空Low-E玻璃，隔音地墊、吉博力同層排水、毛細管網技術、八重降噪系統極致寧靜。
樓盤配建了3600㎡的幼兒園，附近還有規劃教育用地，會引入一所小學，據傳可能是首師大學區。地塊的西南側還有商業配套，出了地鐵就是商場。
小區入戶大堂在西側，260㎡的歸家大堂，還搭配1500㎡的會所，高階專案才會搭配這些。
百米樓間距，1萬平米的中央景觀區，住起來會比較舒服。
戶型一共只有3種，均一性很好，邊角料都沒有，這也能看出天閱山河的設計團隊還是很闊氣的，沒在意蠅頭小利。
100多平的三居起步，小區的圈層也更能得到保證。可講真，旁邊的遠洋城建國譽萬和府這點做的就更到位了，回頭我再細寫。
天閱系列是首創最高階的產品線了，同級產品見海淀永豐版塊的天閱西山。
小區外立面採用現在高階產品最流行的“金屬鋁板＋大面積玻璃幕牆”，造型非常吸引人，建築品質是要遠超周圍二手房的，沒法兒比。
起步戶型，其實也很不錯了，以小見大，咱先說說這109三居。
全明戶型，南北通透。南向三面寬，總10.6米，客廳就達到了4.3米的面寬。還帶了陽臺，餐廚客一體化設計，進門處還有儲物間。
135㎡三室兩廳兩衛，面寬徑深比真心太好了，極致的通風采光。
一休強烈建議大家，買房看戶型圖一定別光看結構，尺寸也要看，而且是對比著看。
有很多專案，是典型的“打眼一瞧挺不錯，但就怕細琢磨”，石景山版塊的很多盤都有這個問題，這是某種程度上的“投機取巧”和“投其所好”。
157㎡四室兩廳三衛，南向四面寬，奢侈的15.8米。大U形廚房都有4.1米的北向面寬，獨立的餐區可以擺下大圓桌。三臥室朝南，祖孫三輩兒住起來也很舒坦。
談談弱項吧，畢竟每個盤都有優缺點。
首先，專案的樓層不算低了，有5棟是26層，而高層房源得房率就不會太出彩，算上贈送，預計是在81%-87%。
一切都要歸因於容積率，再牛的開發商再厲害的設計團隊也無計可施。
雖然是大開發商的高階產品線，國企開發商也確實穩妥，但產品力和口碑方面與頂尖的民企開發商還是有點差距的，物業中規中矩吧。
還好天閱河山從目前的來看還是很能打的，就看大家是否願意相信其兌現水平了。
配套方面其實較為薄弱，西南版塊醫療、教育都不算優質，未來可期，全仰仗麗澤了。
最後總結：
戶戶落地窗、全線神戶型、科技精裝、高階定位，還是值得一看的。尤其是麗澤、金融街工作的朋友們，可對比。只看中居住環境和小區品質的，可以考慮。
您各位有啥瞭解的，歡迎討論。
買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊的，可加關注後點私信提問。
