在北京買房，做好這10件事，未來必然升值

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提問：房姐好，北京買房如何快速入門？有沒有什麼注意事項呢？

回答：在北京買房，需要知道的十件事

1.選籌最重要，6成房子跑輸大盤，專業選手賺取了更多利潤。

2.學區&新房溢價最嚴重，投資選籌範圍僅剩朝陽和部分割槽域。

3.購房資格不是一定就有，工作居住證提前12個月。

4.貸款不是想貸就能貸，DIY流水銀行不認，重新準備又要6個月。

5.不要問什麼貸款好，要問你的資質可以做什麼貸款。

6.什麼都想要，就什麼都買不到；如果投資是首要目標，那麼地段學區房齡朝向都靠邊站。

7.上車盤什麼時候買？最好的時間是現在。

8.砍價不重要，選籌才重要，90%好房靠搶，10%的好房才靠講。

9.首房首貸不重要，95%的筍盤需要全款再抵押。

10.不要等著下跌，抄底往往是另一種追漲殺跌，你看到的房子跌了，可能是你看的貴了。

提問：房姐，現在光谷東還能不能買，會不會站崗？你們提供武漢買房服務嗎？

回答：武漢最缺的是什麼？平原湖北是千湖之省，武漢市內大大小小各種湖泊一百多個。無論是武昌還是洪山，漢口還是漢陽，武漢三鎮市區內最缺少的，始終是大塊的平整土地。所以才會有從首義到中南，從卓刀泉到關山光谷；光谷仍然不夠，乾脆跨過三環一路到豹澥，可以重新安置網際網路IT高科等高薪產業，對產業和居住，進行統一的規劃開發。光谷東可能是武漢第一個實現產住結合一體的新城，加上以2015後產品為主的形成的品質優勢，未來板塊有一個較高的成長性。每年出欄的100萬大學生，武漢吸引的外來人口，武漢高薪人口，這些新武漢人組成了一個巨大規模的中高階購買力增量市場。所以，2020年的光谷東，肉眼可見的跳價了。沒下手遺憾，現在下手略微肉疼。 ———————— 如果再跳起來看一看。武漢的未來，是可以接近南京的存在；南京的房價，接近杭州；武漢的房價，是南京的60%。武漢地關山至光谷東，類似於杭州蔣村至未來科技城的格局。而未來科技城，目前普遍在6萬的價格‘ 光谷東是2萬2。武漢樓市已經逐漸進入由增量市場轉化為一個消化存量的市場，除了青山和江岸，靠近市區的平整土地已經被開發完畢。那些未來更有發展潛力的板塊，能夠長久持有的次新房，會被更多的新增購買力消化掉，具備更高的流動性。武漢的光谷東，是簡化版的杭州未來科技城。

提問：智慧的房姐您好！新人首問，最近拜讀了您的專篇，收穫頗多，按照您推薦的一些區域選擇一些樓盤，現在有點糾結，請房姐指點迷津！感謝回答！我的情況如下：北京買房的目的，把戶口落下來，本人現在西安工作和生活。所以在北京自己的學區需求不是很明顯，預算550-600萬左右搞定。目前主要看的是海淀片區的清河附近和朝陽的朝青板塊首先：海淀五環裡感覺沒有合適的標的，要麼樓齡超15年，價格太高，超過預算，主要感覺自己沒有這種需求，不想買這種被學區綁架的房子；再海淀的清河看了幾個小區： 1. 清潤家園有個房子是毛坯2010年的回遷房不滿兩年，有稅費，面積80，算上稅費520萬，我覺得還合適預算之內，就是問了中介這個小區情況是3棟樓是回遷房，兩棟是市公安局的家屬樓還是宿舍樓，小區中間有個小花園，有健身器材，交通還行。我看是就是價格和樓齡了，擔心小區品質，後期不好出手； 2. 2010左右的有個萊圳花園小區，單價和總價都要高點，位置和這個差不多，單價都在七萬左右。標的物標網價585萬左右。 3.福美苑的房子價格也還行，但是網上說是兩限房，不知道環境咋樣；您怎麼看這個小區？ 4.另外就是在朝陽的朝青板塊看了：青年匯、國美第一城（網上說這個有鐵路，沒有看太多）、炫特家園，這三個也有合適的標的，現在就是糾結海淀清河這幾個小區和朝青這幾個那個更好一些。請房姐給分析一下，十分感謝。

回答：1. 清潤家園這個小區二類經濟適用房吧（按回遷房管理），稅比經適房稍微少點。南向小兩居戶型還可以，塔樓很高，如果買到高層視野還可以。不過大塔樓大多戶型較差。感覺不如旁邊清景園（一類經適房），那邊板樓為主，戶型更方正 2.萊圳是一個大盤次新，戶型很經濟（正規2居70多、3居110多），地鐵也很近，基本上西小口那邊選次新，買不起世華龍樾的只能考慮萊圳，萊圳具備很強的稀缺性，優先考慮 3. 福美苑小區很小，總共兩棟樓，綠化也一般，兩限房稅費高 4. 不自住不需要學區，就沒必要看海淀，大方向看朝陽，租金更好，優先炫特、青年匯嘉園，其次看萊圳

提問：房姐你好，搜了一下，沒有關於北京青年城的問答。請問您怎麼看這個小區，如果這裡找房，電梯2居或無電梯3居，您建議入手價分別為多少？謝謝。

回答：北京青年城戶型不錯，樓間距大采光，缺點就是外立面看起來舊，人車不分流，其中2居南北戶型和3居（全明格局）比較推薦。5.5\/5

提問：請教房姐，像朝陽石佛營，十里堡一帶已經六、七萬了，也不是什麼學區房，他的增值空間在哪呢？它的歷史高值是多少？

回答：老破小的核心價值在於：純粹的面積純粹的居住屬性優質地段屌絲價格北京最優質地段東三環的老破小6萬是可以入的。老破小的優點在於上車。可投資的板塊大多在市區地段，居住密集地段，這也是老破小的價值支撐。

提問：房姐好，第一次提問。個人情況，已婚，孩子年底出生，家庭收入100，有炫特賣掉能有150，但是17買在次高點，所以有虧損，可用子彈共計500左右。考慮幾年內自住+增值需求的三居和西城老破小學區房配置。問題是：1、先二套買學區房，再攢錢買自住三居，還是先經營貸三居，再買學區房？原因是感覺德勝這種均衡學區價格下降可能性不大。 2、如果買三居，大概預算900-1000，橄欖城、澳洲康都，香頌、東恆時代二期、首城國際您推薦哪個？看您推過橄欖城，但是相比於澳洲康都價格也高，從增值上看，還會比其他的長得好嗎？ 3、如果買三居，需要賣掉炫特，感覺北京房子有所回暖，不知道該不該現在賣掉炫特一居室換三居，還是等炫特回本在考慮三居？謝謝！

回答：1. 小孩的學區4年後考慮都來得及，現在入一套改善三居更合適 2. 橄欖城、首城國際、東恆時代二期都不錯，橄欖城和澳洲康都不是隻看價格，檔次還是有差距的，在北京品質還是值錢的 3. 要換就趁早，等炫特漲起來，三居你可能就上不了車了(三居不會原地等你的)

提問：房姐好，目前子彈300，要全款買一個小兩居或一居，不自主，以房養租，投資8-10年。目前備選的有三個地方：（1）團結湖北二條，面積37，三樓，一居，內部破舊，如果裝修需要大改，有小區環境，離東三環近，到團結湖地鐵400米，80年公房，總價275；（2）甜水園北街小區，面積41，二樓，一居，內部裝修不錯，可以直接出租，有小區環境，離朝陽公園800米，離地鐵金臺路400米，80年公房，總價275；（3）蒲黃榆路50號，面積53，三樓，小兩居，沒有小區，獨棟，需要簡單裝修才能出租，離地鐵劉家窯300米，80年公房，總價280；以上房子戶型圖見附件，請問房姐，這三個哪個潛力更好，更適合上車？謝謝。

回答：老破小產品漲幅收益一般能跟上大盤就不錯，所以長期投資中會看重租金，這三個中團結湖的地理位置是比較好的，如果願意倒騰一下把租金收益提升起來，首選這裡，備選甜水園北街

提問：北京五環內有不少8090年代的已購公房，地段也不錯，價格很友好。這類老房子上車有什麼不能承受的大坑嗎

回答：現在在北京買房，建議房齡買90年以後（個別學區老破小單議）地段不錯，這句話有很大的隱患；北京是一個好地段極度稀缺的城市，二環內除了學區屬性大部分地段都挺拉垮有的甚至可以說很差。綜合商業、產業、配套、交通地段都好的地段，只有廣渠路以北的東三，東四，望京，中關村幾個地塊，西二旗後廠村還缺了商業配套和產業搭配，目前依靠網際網路一杆頂天。總的來說，能買次新，不買老破小；上車人群買老公房，也要精挑細選迴避老破。

提問：房姐好，子彈240-260，京籍二套，純投資，標的500萬以內，有什麼建議呢？謝謝啦

回答：重點看下朝陽板塊 ,推薦看炫特區，石佛營西里，安苑北里，安慧東里，絲竹園，惠新裡這幾個都不錯，都好租，也都帶電梯。還可以看看常營板塊

提問：房姐好！本人持有今典花園150多平米央產大三居一套，滿五。想出，但此小區價格始終不高，現在也僅九萬左右。賣掉能得1000多。請問您，現在賣掉置換是否合適？賣掉變現合適嗎？若置換，本人目前不需要學區，主要考慮舒適和保值，您推薦什麼盤？我在阜城門上班，對西邊熟悉。謝謝！

回答：大環境是這樣所以大多小區都沒啥漲幅，今典花園漲幅一直的都跟隨大盤，沒有太合適的置換標的，保持現狀是一個更好的選擇，由於海淀大多是學區溢價，考慮有價效比，兼顧舒適度，沒什麼選擇，推薦可以看看廠窪，這一片不是好學區溢價情況較少。另外能向東看朝陽板塊，選籌上會好很多

提問：房姐好，新人首問，煩請指教：京戶，sfsd，首付預算350-400，比較心儀雙井，考慮到通勤比較便利，希望儘量在有限資金內能選擇比較大的面積，小區環境不太差就行，想問問雙井這邊哪幾個小區比較符合要求，打算重點關注一下

回答：你好，總價1000左右，能選擇的樓盤不少，以下樓盤可以重點關注：首城國際、珠江帝景、風度柏林、天驕、樂成國際、富力城等

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