一篇接地氣、簡單粗暴的北京樓市分析、實操策略

這是一篇北京的調研分析稿。

1

策略

一、一個城市基本面的最低層是什麼？

是人口。

而北京的人口策略，是疏解，是控制，過去3年，人口是負增長的。

這是北京統計局的官方資料，供參考。

缺少了人口的擴張性支援，並不是說一定會怎麼樣，只是，動力一定是有天花板的。

這是研判北京未來的第一個邏輯。

二、再來看產業，支撐過去20年北京經濟高速發展的最大動能是什麼？

1、網際網路

2、投融資

中國的網際網路中心是北京，不是深圳也不是杭州。

中國最大的網際網路併購、投融資中心是北京，也不是其它城市。

90%以上的美元基金，是設立在了北京。

產業+資本，帶動了成千上萬的年輕人和資金湧入了北京。

而這一切，在2021年，也變了。

1、逆全球化下的資本流向，

2、反壟斷、轉公平之下對平臺經濟、數字霸權的約束，

3、網際網路龍頭都暫停了腳步。

蓬勃發展了20年的網際網路，走到了一個岔路口。

歷史上那樣的高速發展不再，以此帶動的人才、資本的湧入，亦不再。

SO，

兩相疊加，我想說的是，

北京樓市當下的策略，宜採取保守策略，而不是冒進策略。

現有的，未來不一定能守好，現在沒有的，未來不見得能起來。

通俗的說，望京未來能否守好地位？

通俗的講，麗澤、通州商務區能否起來？

這些問題，宜保守，不宜激進。

這是第一個建議。

2

歷史

先來回顧2020-2021這一輪北京樓市，

記得，透過小窩新房-購房返現小程式買房，可以獲得1-5%的返現。

朝陽，漲5-40%

西城，漲20-40%

東城，漲15-30%

海淀，漲20-40%（萬柳 中關村 上地漲40%）

亦莊，漲20-35%

豐臺，5-10%，大興5%，昌平0-20%，順義0-10%

石景山，通州，基本不動

門頭溝 ，懷柔，密雲，更不會動

為何？上漲的動力是什麼？邏輯是什麼？

學區第一

就業第二

學區和就業兩無優勢的地方，全線歇菜。

可以確定的是，在下一步的北京樓市輪動中，這樣的邏輯和動力還是一樣一樣的。

為何？

這是剛需，這是剛需，這是剛需。

上班賺錢是剛需，孩子上學是剛需，其它都是次之。

3

政策

理解了這個底層邏輯，再來看下一個邏輯線。

在上一輪學區第一的上漲推動之下。

如今，北京實行校長、教師6年一次的輪崗。

但是，這個政策目前有個原則：輪崗不跨區。

也就是說，最強的西城還是在西城內輪崗，最強的海淀還是在海淀內輪崗。

SO，

區內部的學校與學校的壁壘打破了，實現區內學校的公平，實現區內學校教育水平均衡化，削低了名校，抬高了差校。

但區與區的壁壘，其實是變高了，不是變低，相信以你的智慧，你此刻一定能明白這個道理。

4

策略

所以，海淀、西城永遠強，這是肉眼可見的常識，而且是，變的更強。

第一，海淀、西城

第二，東城，朝陽

站在2021年10月的時間，站在未來預期能更上層樓的角度，如何選擇？才能效率最大化。

答案是：選擇海淀、西城的中下學區。

答案就是這麼簡單粗暴，但絕對價值千金，而且你一定受益匪淺。

上圖，為西城區中下學區，紅色框框內，簡單明瞭。

上圖，為海淀中下學區示意，藍色框框內的範圍。

西三旗、蘇家坨也是中下學區，但考慮到地段價值，沒有劃框，建議重點關注藍色框框內的中下學區，可獲更高預期。

是的，第一Part的答案也是簡單粗暴：

選擇西城、海淀的中下學區，是你在2021年10月前後最為智慧的上策之選。

當然，這裡，全是二手房。

5

新房

說完了二手，來說一下新房的建議。

政府關於普通住宅與非普通住宅的規定如下：

五環內:單價上限39600/㎡,

五環到六環:單價上限31680/㎡,

六環外:單價上限23760/m

在政府眼裡，地價是以環為界定的。

如果你是北京人，你知道，真實的北京地價，不是以環為界線的。

所以，在地價、限價這個邏輯上，你當下的選擇，大於未來的努力。

北五、東五、南五、西五，在限地價、限房價的邏輯上，是一樣的。

而，現實中，肯定不是一樣的。

SO，機會正在於此。

答案亦是簡單粗暴：只關注東邊、北邊的限價房即可。

南邊除了亦莊，真的不行。

西邊除了海淀外溢，也真的不行。

去看看豐臺麗澤，去看看大興新城，就全明白了。

時也，勢也。

6

推薦

推薦一些新盤。

如果不考慮價格，資金不是問題的話。

全北京推薦的樓盤，

第一是海淀的圓明天頌，2200萬起，單價11.5萬。

第二是海淀樹村的融創，1800萬起，單價11萬。

然後是東城的天壇府，但產品顯然不如前面兩個，單價12.2-12.6萬。

然後，才是接地氣的選擇。

海淀北青的海淀幸福裡，83000

朝陽東壩華樾的71000，限競房，在北京找這麼一大塊淨地太難了，但位置也是有點遠，

朝陽崔各莊的88000，保利略有優勢，

朝陽7號線五環附近的綠城65000，保利71000，價格便宜，周邊環境略糟，

昌平回龍觀的奧森春曉63000，屬於海淀外溢，

等等，其實，圍著北邊、東邊選限價房就是了。

記得，透過小窩新房-購房返現小程式，可以獲得1-5%的返現。

7

總結一下，

1、北京樓市策略宜保守，不宜激進，

2、最好的預期是選擇西城、海淀的中下學區為當下的上策，

3、新房策略宜聚焦於北邊和東邊，以海淀、西城、東城、朝陽為上策，

4、早買早上車，不宜觀望太多，

大道至簡，簡單粗暴，如果認同，記得轉發、點贊，幫人幫已。