原創 房小評 中國房評報道 今天
“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。
這是一種和諧共存的狀態，給上帝貢獻信仰，給凱撒貢獻稅收。
這是傳頌千年的智慧，看起來水火不容的事情，背後卻有解題的契機。
對於平靜已久的門頭溝樓市來說，這個國慶長假註定不會平靜——新專案長安麓府即將入市，前不久才開盤的西山相府早已虎踞淺山。
長安麓府開盤是否會對西山相府形成競爭？
這兩個專案各自的優點和缺點是什麼？
作為買房人該怎麼選？
帶著讀者朋友們關心的問題，房小評冒著大雨前去門頭溝踩盤，這次我們忽略了區域內在售的專案尾盤，直奔這“兩府”，一探究竟。
長安麓府
9月24日，抵達門頭溝的時候，雨勢已經變小，細雨濛濛，山頂上升起了雲霧，情景彷彿置身陽朔，青山綠水，美不勝收。
作為一個經常活動在朝陽區的人，我的第一感覺就是：
想在門頭溝買個房子養老。
實際上，自從2017年門頭溝陸續釋放土地上市，就吸引了海淀、豐臺、石景山等地的城裡人來這裡買房，其中有相當一部分就是養老、休閒置業需求。但也有一部分是剛需，因為彼時石景山新房尚未供應，整個京西地區新房供應就看門頭溝。
2018年以後，中海寰宇天下等石景山專案入市，將剛需和部分改善需求攔截於石景山，永定河和首鋼園區成為很多人向西置業的界限。
如今，石景山新盤供應正旺，海淀又有樹村等高階盤入市，進一步攔截向門頭溝置業的客群。然而，有一種需求是門頭溝才能滿足，而石景山和海淀無法取代的，那就是養老置業需求。
好幾位委託我們測評門頭溝新盤的朋友，都是即將退休或者已經退休的狀態，時間自由，嚮往有山有水的田園退休生活。
長安麓府能滿足這一需求嗎？
來到長安麓府的時候，雖然是週五的下午，但售樓處內依然有好幾組客戶到訪，從交談中大致判斷主要是石景山和門頭溝本地的剛需置業人群。
長安麓府即將開盤，專案銷售人員釋放的訊息是，首期開盤價格在5.5萬元-6萬元/平米之間。
剛需和剛改人群最青睞的89平米三居戶型，帶裝修套總價在500萬元出頭，首套首付只要160萬元起。
這也是專案最大的賣點。如今門頭溝在售新房多為120平米及以上的大戶型改善產品。銷售人員對於89平米產品去化很樂觀。
看完長安麓府，總體感覺如下：
1、長安麓府位於門頭溝南部新城，城市介面好，從蓮石路過來很通暢，大部分來門頭溝的人都是走這條路，尤其是豐臺、石景山以及大興等長安街以南地區的客戶來訪，蓮石路直接將他們帶到了這裡。
2、專案距地鐵S1號線首站石廠站約1.8公里，除冬天外，春夏秋三季早上騎個共享單車，一邊欣賞山景，一邊去地鐵站，也是個不錯的享受。而且，這是首站，“有大座兒”！
3、專案3公里範圍內有門頭溝最重要的商圈，包括龍湖天街、歡樂大都會等商業專案。最重要的是，專案一街之隔就是北京八中京西校區，這是妥妥的學區房。
據說，專案容積率僅為1.44，全部打造為低層花園洋房。戶型主要是89平米三居、115平米四居和139平米四居。
從沙盤可以看出：這個專案有一部分直接建設在山地上，看起來是將山坡削去了一部分，做了高臺地，幾棟樓建設其上，海拔高出很多。對於喜歡山居生活的人來說，這是一種天然的山居資源。
交通方便，加上本身就建在半山上，長安麓府似乎具備退休養老人群所向往的山居生活條件。
但是，當我們走出售樓處，來到專案實地踏勘的時候才發現，就在這座不高的山頂上，矗立著幾座電線塔。據周邊居民說這是高壓線。如果是這樣，這個專案臨山的房子優勢反而變成了劣勢，想象中推窗見山的唯美畫面，立即被高壓線的不適所代替。
此外，專案所傍的山頭並不高，在春夏秋季尚有灌木、雜草等綠色可看，到了冬天，山頭光禿禿的，這幾根高壓線就像禿子頭上僅存的幾根頭髮，胡亂搭在頭上，毫無美感。
不過，來買長安麓府的本地人對此不會太在意。他們一般不選靠山的房子，趁著專案首期開盤，選擇臨街的房子，一街之隔就是北京八中京西校區。
妥妥的門頭溝剛需紅盤的基因！
西山相府
從地圖上看，西山相府位於門頭溝北部的老城區，長安麓府位於南部的新城區。兩個專案南北相距約8公里，從區位上來說，其實不構成強競爭關係。
但是對於專程尋找養老房源的朋友來說，門頭溝的房子差別不大，誰的山居資源好，誰的配套更便利，誰便是心儀的房子。
有了長安麓府的教訓，我們專門繞著西山相府周邊轉了一圈，尤其是對周邊的山頭進行了勘查。
我們發現，西山相府周邊的山上也有電線塔，但是距離專案較遠，從專案看到山是山景，電線塔很小，不構成視覺違和。
當天恰好濛濛細雨，西山相府周邊的山頂上雲霧繚繞，電線塔隱在其中，模糊不清。
站在西山相府售樓處二層的觀景平臺上，向東眺望，可以看到永定河、京西古道等景觀，遠觀有山，近看有水，背山面水，美不勝收。
最值得看的是專案的中式建築風格及江南園林，用開發商的話說是以拙政園為藍本，“九九歸一”造園法打造的“九景八喜七鳳六寶五湖四海三亭兩臺一山”。
佳兆業南派開發商的細膩，加上將江南園林和中式風格嵌入北京最具山景資源的門頭溝，使得大家對這個專案的落地效果頗為期待。僅從目前專案售樓處的中式造型、湖心亭、假山等已呈現部分來看，的確是個純粹的中式豪宅。
據悉，西山相府已經開盤，賣了幾十套房，整個專案約有350套房源，一期拿證房源約120套，專案售價約6萬元/平米，帶精裝修，單價比長安麓府貴了約3000元/平米。
這3000元/平米的差價如何解釋？
西山相府的銷售人員似乎並不把長安麓府作為競爭對手，給我們講了這樣一個購買邏輯：
1、中式建築疊加江南山水園林的風格，是門頭溝獨一無二的高階改善盤，開發商重金打造富含文化的園林景觀，是東西城、海淀的文化人群所喜歡的。山居生活要有亭臺樓閣和小橋流水與之相配，才能激發文人雅興。
2、專案只有120平米和145平米兩種戶型，保證了業主的純粹性，居住於此的都是同一類人，懂得生活，喜歡美景，沒有小戶型剛需人群混居其中。
3、專案單價雖然看起來比長安麓府高3000元/平米，但是精裝修品質較高，一步到位打造高品質生活，業主不用糾結於門外熱鬧，門內簡陋的裝修品質。
看來，長安麓府和西山相府各有特色，兩個專案定位客群不一樣。長安麓府很大一批客戶是來自門頭溝本地的剛需人群，而西山相府主力客群則是來自海淀、石景山地區的改善人群，更以退休或鄰近退休的政府、事業單位以及個體經營者等為主。
從地段來說，西山相府位於門頭溝老城區，而長安麓府位於新城區，老城區有文化底蘊，新城區有漂亮介面。有意思的是，兩個專案又各守一條幹道，從長安麓府進城走蓮石路，而從西山相府進城則走阜石路。
蓮石路的一個重要節點是北京西站，雖然經過海淀部分地區，但主要穿行目的地是豐臺區以及兩廣路。阜石路的一個重要交通節點是定慧寺，由此向東則是阜成門一線的海總、高校和國家部委，由此向北則可以沿北四環到四季青和中關村一帶。
從輻射城內外溢的改善需求來說，阜石路的作用更大，而且西山相府旁邊的京西古道，以及由此進入的妙峰山、鷺峰等著名旅遊勝地，吸引著海淀和石景山，乃至東西城區喜歡山居人群的目光。
在西山相府的沙盤說明圖上可見，專案北邊有一條直通西北五環杏石口橋的快速路正在建設中，據說有望在2023年前後通車。
如果這條路能夠開通，專案到達中關村、海淀核心區的時間會大大縮短，從城裡開車過來可能用時僅20-30分鐘，這會吸引清華北大等高校的教授們。
這又應了文章開頭我們引用的那句話：“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。在此我們引申用於形容“兩府”之間的關係，那就是“剛需歸長安麓府，改善歸西山相府”。
話說，這兩府的案名也頗有說頭：長安麓府是指專案在長安街延長線附近，且專案傍山，山麓為脊，府居山麓。
西山相府的案名靈魂在於一個“相”字，這個“相”字是跳出了景觀說文化，而這個文化正是中國儒家士大夫文化的精髓。士能入閣拜相者僅幾人，而這是一座專門為具備“相”之精神，嚮往“相”之生活的人打造。
在售樓處的牆上，我們發現了范增親筆題的“西山相府”匾額，還有一幅毛筆書寫的《相府賦》：
王者，世襲矣，除清朝多草莽，為富而不仁，食祿而不濟天下，碌碌一生無為者居多。相者，科舉矣，望各代皆大儒，挾才以濟世，挽狂瀾於危難之際者眾之，夙興夜寐，操勞國事，以君憂、百姓之苦為任，委曲求全，克己修身，為世人所尊崇，歸老西山下，觀水永定河，賞園思江南，松竹梅蘭作友，筆墨紙硯為伴，不問朝堂紛爭，心中仍有天地。人言，富不過三代，學可賽五車，書香門第，文風傲骨，代代相傳，天賜佳宅，百年宅運，輔以西山龍脈，一以佑之。
再一細問，才知道這篇文章為一位開發商人士所作。據說，他全程經歷這個專案從拿地到設計、建設的各個環節，在專案定位的時候冥思苦想，直到把自己給感動了，由感而發寫下了這篇《相府賦》，並被售樓處相中，於是以書法形式展現了出來。
真是人才！
