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提問：房姐，想請教一下，一線城市沒有建倉，有北京工作居住證，目前還沒入手北京。 如果有200萬首付，推薦北京上車還是杭州武漢建倉呢？哪個投資回報會更好呢？

回答：如果有200萬首付，兩個選擇 如果你在北京工作，那麼是優先買北京，200萬首付也足夠上車 首先要了解不同標的的評估價和現在市場價的區別，評估價要能接近售價的標的，總價在500萬左右的上車盤。 把選籌做好，對口的daikuan，儘量選擇對應能貸足的評估，評估大方面取決於標的，小方面取決於溝通+評估公司+對口銀行 最佳的選擇，目前可以買到常營的次新兩房（520-550左右） 如果是考慮投資回報，杭州也是一個選擇，200萬首付可以買到600-700左右，錢江世紀城\/未來科技城 的次標杆次新三房。

提問：房姐您好，小北漂一個。社保滿五之後，想為自己置辦一套小戶型。因為家人都在亦莊這邊，不想離家人太遠，所以備選了以下幾個選擇。在能夠滿足首付和月供的條件下，請房姐幫忙給排個位： 1.舊宮宣頤家園，LOFT小兩居 2.舊宮雲龍家園 3.新樓盤亦莊通泰國際公館

回答：通泰國際公館價格比較高的。 小區環境較差，單價上6萬，不建議。 雲龍家園 周邊有點亂，沒什麼景觀，居住舒適度較差 宣頤家園整體相對好點，1>2>3 另外推薦看下 亦莊的靈秀山莊

提問：房姐，您好！一直看您給大家解答，收益很多，非常感謝！今天給您留言希望幫我分析一下 我在東城綠景馨園有一套三居，現在準備出手換一套居住環境好一點的房子，不期望大的增值，至少要能跑贏大盤，不能貶值！房子出手可獲750左右子彈，夫妻年收入50左右，疫情影響這兩年不穩定，所以不想多貸款，貸款的話也是100萬左右。 1.網上一直有傳首都特區（東西城）概念，不知何時落地，所以有點糾結，不知這套房是否有保留的價值？ 2.最開始，我們看上了亦莊的熙悅城郡小區128平三居，830萬，小區環境很好。現有幾點糾結：德賢路噪音特別大、交通有點不方便、目前單價太高，且在亦莊最北邊擔心未來增值空間不大，不知想的是否正確？ 2.我們看了雙井、朝青板塊，感覺能買到的房子面積都不大，最多120平米左右，但是小區感覺都很破，可能由於先看了熙悅城郡原因，小區環境都沒太看上！ 3.我們又看了東五環豆各莊萬科青青家園，有4-5層180平復式，價格4萬左右，總價730左右，我們感覺小區環境挺好，物業服務也還行，主要是空間大，有露臺，家裡感覺都挺好，同時也有擔心：房子比較老、目前總價可以做低一點，省點費用，又擔心未來出手時不好賣，不知想的是否正確，此小區是否可以考慮？ 4.根據我們情況，在熙悅城君與青青家園之間，哪個更合適一點，希望您給個建議！ 5.如果熙悅城君與青青家園都不選擇，還有哪些小區我們可以去看看？ 6.或者有什麼其他建議 問題較多，期待您的答覆，非常感謝！

回答：1. 目前看東西城合併的機率很低，不要因為這個打亂計劃 2. 熙悅城郡>青青家園。 豆各莊，偏遠地區，價格高企，低收益高不確定性。 投資差，自住也差，這裡的大面積不建議碰 3. 800總價買大平層 只能往偏一點的位置看了，升值具有不確定性。若看重升值，只能犧牲一些自住舒適性，選擇偏中心區的2-3居，可以看下蘋果社群、珠江羅馬嘉園、華紡易城、潤楓水尚

提問：上林溪，安寧佳園，清上園這幾個小區那個好呢？ 安寧佳園裡面好像綠化比較差，樓也舊點。 上林溪稍微貴點，同樣價位的只能買個兩居室，戶型也不通透。 清上園不太瞭解，還沒顧上實地調研

回答：清河是比較新的板塊。 清上園屬於相對較老的，安寧佳園小戶型較多單價較高。 綜合上林溪的居住氛圍更好，離地鐵更近。 這片主要對口碼農改善自住，如果是為了升值回報，可以看看望京。

提問：房姐你好，新人首問： sfsd，工作居住證，買房當婚房，目前無學區需求，我本人目前上地工作，從事網際網路行業估計以後也都是在上地西二旗或望京。愛人無需坐班，可不考慮工作地點。首付500，希望總價800左右最好以內。目前鎖定望京，看過您之前分享，目前比較心儀北緯40度101平的和季景沁園。 但北緯目前沒合適房源，對比歷史成交，在售的無論98還是101南北的，報價都很離譜（98平十層已經報到780了）。季景800出頭可看到東西110平+的，全南的還要高一些有點吃力。 想問您，是繼續等待北緯101p合適房源，還是上季景東西向的兩居？東西向以後會不會難交易流通？目前我的看房策略是否正確，望京基本都看了，如果沒合適的需要轉到新北苑和朝青嗎？盼復，非常感謝！

回答：你好，順序可以這麼來參考：全南>東南（主體南）>西南（主體南）>東西 但是折價不會超過5% 選籌上季景沁園>北緯40 北緯40在五環外，最多隻能貸245w 能買望京就別買北苑和朝青

提問：房姐，對於北京的房價，我看今年有漲有跌，真的體現出了您說的選籌的關鍵性。也覺得今年是個機會。如果想脫離老破小，換個次新的二手房，首付300萬，二套，有推薦麼？比較迷茫

回答：均價、指數有漲有跌 買對了房子，至少是漲的，區別是漲5%還是25%。 首付300萬可以買到700萬的次新房，如果首付稍微多一些，350可以買到800+的。 二套沒有關係，關鍵是個人的負債率，身份資質等。 選籌之前，準備下個人的徵信，流水材料，來面談具體的方案。

提問：房姐你好，入圈首問，幾年前入手了馬坡一個一手新盤（恆華湖公館），成本單價3w4，一樓面積164帶等面積地下室和50平花園，有360貸款（85折利率），請問下從純投資角度看，是否還具有持有價值呢，現在出手感覺收益不是很高，出租也價格很低，是賣掉換靠近城區的，還是繼續持有等待下一波行情呢，求給予意見，如果換標的，回龍觀，望京，雙井，酒仙橋幾個區塊求推薦一下

回答：如果你手中也有閒餘子彈，那可以將馬坡的賣掉置換城內，否則就沒必要換。可以看看 寶星國際、大西洋新城、慧谷陽光、首城國際 等

提問：新人首問： 房姐，我是京戶，現有天通中苑大三居一套，能賣560萬左右，去貸款剩餘430W，還有600W資金，年收入正常60W，考慮孩子未來上學問題（還可以的學校就行）加上改善居住，想做房產的重新配置（工作地點是西二旗和來廣營，所以西城東城沒考慮，主要是朝陽吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置換望京寶星華庭1100萬150平東西三居，貸款後手裡還剩個小400萬，再攢攢錢以後再買個小學區或者投資房 2. 置換望京澳洲康都1200萬154平南北三居，貸款後手裡還剩個小300萬，再攢攢錢以後再買個小學區或者投資房 3. 置換海淀領秀新矽谷1200萬150平南北三居，手裡還剩個300萬，再攢攢錢以後再買個小學區或者投資房 4.不賣天通苑，購入未來金茂府新房，960萬160平四居，未來天通苑出租抵部分貸款，孩子上亞太實驗民辦一年15萬， 其他也考慮過，新北苑離現在住的很近，環境不錯，但是學區太一般，首開常青藤也可以買，學區也還好，嘉銘桐城DEF區太貴了買不起，紫薇天悅覺得也是學區溢價，朝外的臥龍不喜歡，楓林綠洲買不起 現在越看越暈，主要訴求就是學區+環境好+保值升值，問題是 1.請問房姐以上四種方案哪種比較好？有沒有其他方案或者推薦的區域？ 2.天通苑值得留麼？置換還是二套好呢？（三代人住必須大三居） 3.未來金茂府升值潛力好麼？還是望京的更保值升值？

回答：1. 領秀新矽谷低密度社群得房率高 ，住起來比較舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建議1>2>3，置換就將天通苑出掉 3.金茂府還是沿用他的配置標準，戶型方正通透自住不錯，臨進鐵房交通出行方便。問題是這一片未形成產業帶，如果只是住宅區 這個價格就是明顯的溢價了，並且未來科學城現在看起來沒啥起色，升值潛力比起望京還是要差

提問：房姐好。 新人首問。 我是剛畢業，在金融街央企上班，工作了1年多，單身未婚，sfsd，子彈460左右，有戶口，想盡快在北京買房，主要還是自住，也想盡量兼顧一些升值潛力以及學區。平時工作很忙，看房的時間不多，目前主要看中的是石景山的新盤中海天鑽，通勤時間40分鐘，看了您的很多回答，現在特別糾結於： 1. 石景山古城區塊的發展前景如何？相比豐臺區臻御府、諾德春風合院所在位置如何？ 2. 中海天鑽這個盤價格本身相對於石景山二手房較高，已經到了7.6-7.8，後續是否還有升值潛力？ 3. 購房後我和我父母剛好能維持上月供，身邊朋友有的認為一定要買學區，有的認為sfsd一定要儘量買大，中海天鑽目前考慮117三居，壓力會比較大，10年內不考慮換房，是否需要提前佈局考慮學區，轉而在其他區域買二手房？ 4. 買房的主要是剛需自住，綜合通勤時間（儘量在1小時以內）、居住舒適度、升值潛力、學區等因素，是否有更好的選擇推薦？

回答：1. 石景山古城會產業匱乏是一個問題，加上週邊生態保護 ，和其它城區相比沒什麼競爭力。規劃也是以宜居為主，偏睡城的定位。房價不會大的漲幅，跟隨城區為主。豐臺相比更好點 2. 中海天鑽自住屬性大於投資屬性，潛力一般 3. 不需要提前考慮。 4. 可以看看豐臺 的角門、馬家堡、草橋、麗澤板塊

提問：北京工資8000，能貸下200萬嗎？工資8000，貸200萬，會查流水嗎，對工資有沒有要求，需要提前半年做點流水嗎

回答：貸款實際和真實工資關聯不大， 北京貸款300萬以內，開收入證明+溝通基本可以解決。 500萬以上貸款，需要提前綜合個人情況和貸款情況做規劃準備。 如果沒有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去過，結果就會悲劇。

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