文/謝逸楓
過去20年，筆者一直堅持一個觀點，決定中國房價短、中、長期週期走趨的是政策。其次才是供需關係、土地、人口。最後是貨幣。中國樓市調控問題，依然是由於政策無法解決市場供需關係的波動，人口的集中與資金的進入、土地錯破的大中城市，供需不平衡，住地供求不平衡，土地供應與銷售、人口、需求不匹配。
破解房價上漲之迷，光是房住不炒、住房制度（住房保障、租賃住房、共有產權住房）、房地產稅、長效機制不夠，問題的根子在一級土地市場，必須化解土地制度，放開土地市場，住宅用地比例超60％。其次一二級土地市，供地與銷售匹配，供地與人口匹配，土地儲備的土地開發速度與購房需求匹配。最後是融金端、銷售端、需求端的政策完善。
全國房價行情（資料範圍為317個城市（全國687座城）、住宅、二手房、掛牌）顯示，9月房價破萬元一平方米的城市由7月75座回升到8月80座，9月80座，6月81座城。9月環比上漲131城，下跌186城，同比上漲194城，下跌123城。說明部分城市房價下降，房價上漲城市的越來越少。
值得注意的是9月全國二317個城市住宅二手房掛牌房價環比、同比前10名的城市，房價漲幅回落，漲勢放緩，意味著掛牌房價已經由漲轉跌。主要原因是二手房指導價與限價、限購與限貸升級、市場交易監督加強，同時是受供需、結構性的影響。
其一是二手房指導價城市有望擴容：預計新增37座
廣州，作為全國第13座出臺二手房指導價的城市。此前，深圳、東莞、寧波、成都、西安、三亞、上海、紹興、無錫、金華、衢州、合肥已經出了二手房指導價。預計未來會有更多的一二線城市、核心三四線城市出臺二手房指導價，特別是住宅二手房掛牌價上漲幅度高的城市。
按照9月住宅二手房掛牌價的房價同比上漲城市看，上漲幅度大的城市為潮州37.16%、泉州29.24%、吳忠26.34%、合肥25.92%、杭州24.81%、馬鞍山24.76%、海口24.39%、商洛23.52%、連雲港22.03%、海西21.78%、嘉興21.14%、榆林19.69%。
再次是東莞18.82%、塔城18.73%、西安16.83%、德州16.44%、南昌15.65%、鹽城15.37%、銅川14.89%、泰州14.86%、湖州14.61%、寧德14.58%、珠海14.4%、日照14.27%、淮安14.16%、金華14.06%、漢中14.05%、中衛13.86%、佛山13.53%、銀川13.08%。
最後是咸陽12.96%、麗水12.8%、台州12.67%、莆田12.66%、蕪湖12.43%、韶興12.36%、雞西11.71%、運城10.71%、聊城11.52%、無錫10.54%、上海10.47%、廣州10.22%、忻州10.06%、固原10.4%。毫無疑問，未來二手房指導價出臺的城市集中於這裡，除了已經出的城市。
按照2021年9月317城住宅二手房掛牌價資料顯示，總體房價出現小幅度回落，依然保持平穩上漲，一線與二線及核心三四五線城市房價上漲勢頭延續。值得注意的是一線城市、二線城市一部分熱點城市房價漲幅降溫部分點城市房價漲幅收窄，部分二三四五線城市房價呈現大幅上漲的現象，一二三線四線城市總體還是上漲。
其二是房價“限跌令”重出江湖：兩個維護政策
河北省張家口市釋出“限跌令”，規定新取得預售許可證的專案不得低於備案價格85%進行銷售。事實上，今年出臺“限跌令”已有岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山這8個城市，針對開發商降價的情況出臺“限跌令”。
房貸政策最緊時期要過去。節前，央行、銀保監等部門在多個場合表示要“維護住房消費者合法權益”，令剛需消費者備受鼓舞。多地房貸利率下調，更有官方頻提“維護住房消費者的合法權益”。廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。意味著房貸政策最緊時期可能要過去。
資料顯示，今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個基點。二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。雖然全國房貸利率仍呈現上升態勢，但是在區域性地區，銀行和市場博弈的反轉訊號在出現。廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。
房貸利率出現鬆動的勢頭，排隊等款的時間縮短了。節前2021年第三季度（總第94次）例會表示，在對國內外經濟金融形勢和貨幣政策表態方面並無明顯變化，指出要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
9月29日央行、銀保監要求，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。均新增了兩個維護，一是維護房地產市場的平穩健康發展，二是維護住房消費者合法權益。對其理解有兩種，第一是房地產的政策沒有變化。
但是執行要注意避免一刀切、運動式，特別是在房企經營困難的情況下，應當避免盲目抽貸斷貸。第二是保居民的‘房’”，維護住房消費者合法權益，可能指的是居民不應在房企出問題之後，合法權益受損，房企必須優先避免“爛尾樓”、企業如確實無能力則政府可能接管後續建設等。
其三是9月317城住宅二手房掛牌價：揚州環比領漲。
按照中國房價行情平臺的2021年317城住宅二手房掛牌價資料顯示看，9月揚州環比領漲，9月80座，6月81座城。9月環比上漲131城，下跌186城。8月林芝環比領漲，環比上漲城市126座，191城市下跌。7月崇左環比領漲，環比上漲城市182座，135城市下跌。
環比看，揚州住宅二手房掛牌價漲幅領漲全國。9月317座城住宅二手房掛牌價環比上漲前十名為揚州15.91%，領漲全國，其次是七臺河11.74%、南昌9.9%、儋州9.26%、潮州8.89%、金昌8.75%、濟南6.98%、天水6.05%、拉薩5.52%、大連5.54%。
環比看，玉林住宅二手房掛牌價跌幅領跌全國，8月317座城住宅二手房掛牌價環比跌漲前十一名為玉林下降7.95%，領跌全部。其次是蚌埠下降7.94%、廣州下降7.44%、張家口下降6.71%、徐州下降6.07%、萍鄉下降5.16%。
其四是9月317城住宅二手房掛牌價：潮州同比領漲。
按照中國房價行情平臺的2021年9月317城住宅二手房掛牌價資料顯示，9月潮州同比領漲，同比上漲194城，下跌123城。8月潮州同比領漲，上漲城市200個，下跌城市117個。7月泉州同比領漲，上漲城市216座，101城市下跌。
同比看，潮州住宅二手房掛牌價漲幅領漲全國。9月317座城住宅二手房掛牌價同比上漲前十一名為潮州上漲37.16%、泉州上漲29.24%、吳忠上漲26.34%、合肥上漲25.92%、杭州上漲24.81%、馬鞍山上漲24.76%、海口上漲24.39%、商洛上漲23.52%、連雲港上漲22.03%、海西上漲21.78%、嘉興上漲21.14%。
同比看，張家口住宅二手房掛牌價跌幅領跌全國，9月317座城住宅二手房掛牌價同比跌漲前十名為張家口下降16.64%，領跌全國、保山下降15.09%、西雙版納下降14.69%、深圳下降14.5%、汕尾下降12.09%、永州下降12.02%、哈爾濱下降10.27%、唐山下降9.94%、銅仁下降9.84%、廊坊下降8.65%。
