大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
最近新盤太多，一休儘量都寫一下，粉絲們耐心等等，都是我本人寫，堅決不外包糊弄你們。本文首發於【一休侃房】公眾號。
6大問題，靈魂拷問
1
地段區域，咋樣？
北京東北部，順義區，五環外。
準確來說，和光瑞府位於順義後沙峪板塊，或者叫中央別墅區延展地帶。
所以，一休有必要來複盤一下中央別墅區的地段意義。
1、上風上水，富人有這個傳統，按老理兒，只能是北邊。
2、距離產業區不能太遠。
3、到機場得近。
4、臨河濱水，環境要好。
5、交通網路便捷。
以上5條，再加上運氣少許，中央別墅區應運而生。再往後，因為望京的強勢崛起，近水樓臺，目標群體只增不減，導致其房價更加堅挺。
所以，我經常喜歡說：“後沙峪不僅是順義的，現在也是朝陽的”
原因在於：順義本地企業主大公司高管算一部分客群，畢竟前些年順義的GDP非常靠前，甚至很長一段時間僅次於東西海朝，但最大的購買力其實是朝陽群眾，只是一河之隔。
題外話：後沙峪/中央別墅區未來也會是昌平的嗎？
不一定，每個行政區都有自己的小算盤，不僅希望企業在本區，還希望企業主也住在本區，這是領導們的邏輯。
朝陽自己搞了孫河別墅區來分流，與中央別墅區分列溫榆河兩岸，名字也很牛掰，叫“北京壹號別墅區”，聽起來是想分庭抗禮，但實際效果不佳，原因較多，本篇不提了，要不又超字數了。
昌平區本就有幾個成熟的別墅片區，不至於流失的特別嚴重，但以中低端為主，豪華產品少，高階客戶估計還是會考慮後沙峪，畢竟國際化氛圍不是一天行成的。
昌平最東側的產業利好，未來科學城，實際上也在給中央別墅區輸送購買力。
對於後沙峪，一休還有一個結論：非典型順義板塊
且聽一休分析，兩個論據。
1、大家都看過西城媽媽、海淀媽媽、順義媽媽對比的那種段子吧？
嚴格來說，順義媽媽其實指的就是後沙峪的中央別墅區的寶媽，其他的順義家長，還是讓孩子讀公立學校為主，並沒有一門心思要出國。
2、物極必反啊，順義機場在利好的同時，在某種程度上來說，也制約了順義，尤其是交通發展。南北一個大長條，切斷了東西兩側的聯絡，都得繞著走。
但唯獨後沙峪沒受到影響，且15號線並沒有走機場右側，又帶來了臨鐵的好處，可謂獨特。
因此，我說後沙峪是非典型順義。
一休習慣把順義劃分為四大板塊，分別是後沙峪、老城、新城（馬坡）和牛欄山。
其餘幾個小板塊都不成氣候，只有一兩個盤。比如北小營（金茂北京國際社群）、高麗營（富力首開金禧璞瑅）、趙全營（北京莊園、尚峰一號）
仁和三兄弟姑且算老城邊吧，也是延展地帶。
看橫軸，只有後沙峪和順義老城在地鐵站以南，位置更近。
看縱軸，四大主流板塊，只有後沙峪在15號線和首都機場的西側。
也只有後沙峪，目前被地鐵完整穿過。其他版塊的地鐵便利性暫時差點意思，只能期待R4號線、21號線（S6）。
後沙峪先天地理位置優勢大，距離城區最近，和其他行政區聯絡最緊密，沒航道噪音問題，優勢諸多。
咱買房不能光看宏觀的，得落地，要考慮細節才對，這是一休提倡的，老粉都懂。
那就接著說專案四至，也就是一休常說的“小地段”
北側臨路，路對面是20萬㎡的成熟商業配套。
什麼概念？
一般商城只是10萬㎡，很大了，順義的名片型商圈祥雲小鎮就在這。甭管住的是幾千萬的房子，別墅群的那幫業主們也得來這消費，算是北京較為高階的商圈。
南側規劃的是新國展二期、三期的公建綜合體，比較靠譜。有人說是寫字樓和商業配套，但一休認為或許也會有一點配樓住宅。
這片未來的地標建築，已經確定了由扎哈哈迪德設計，望京soho、麗澤soho、銀河soho、大興機場，都出自這哥們之手。
西側臨路，對面是一片綠地。
注意，目前的用詞是綠地，不是市政公園，兩者有較大區別。綠地未來有可能蓋建築改土地性質，無法排出這種可能，說不好。
和光瑞府東側緊挨著一片公立教育用地，此為利好。
涵蓋了幼兒園、小學、初中，目前具體是引入什麼學校還沒有確定，任何打包票都是瞎扯，小道訊息不作數，只能猜。
根據周邊環境和現有資訊，一休也有過猜。
大實話：
後沙峪還不錯，一休也挺喜歡，但最近簡直被捧上天了，有點過。
銷售們普遍都是用“稀缺”來塑造價值，一休有必要講點事實，來吧！
有人吹這盤在中央別墅區內？
一休認為大可不必，稍微有點腦子的就不會信。
別墅區壓根就不會供給這種容積率的土地，況且好端端的超低密別墅群，搞出這片小高層住宅鶴立雞群，是什麼意圖呢？想毀掉中央別墅區嗎？富豪們的隱私咋辦？
就按我說的，叫延展地帶就得了。
說和光瑞府是絕版的？
也不對吧，西側就有空地呢。
中央別墅區好多年沒新盤？
也不太對，去年龍湖出品了豪宅專案雲河玉陛，就在優山美地旁邊。
後沙峪十年沒供給過土地了？
這是一個粉絲問我的，她說是做二手房的綠中介告訴她的... ...
不說別的，起碼後沙峪三兄弟：中糧祥雲賦、建邦順頤府、公園十七區，都是在2018年拿地的。
新國展板塊十年內沒有過大平層房源，全是別墅？
依然不對， 國航總部大樓對面的萬科天竺悅府，今年7月份還有房呢，純平層產品，現在售罄了。
並不是唱反調，只不過以上都是事實，我瞭解，並且講出來了而已。
我真想問，假如如此稀缺，這幫人自己買了嗎？有的中介明知道還這麼說；有的銷售則是剛入行，啥都不懂，沒見證過，大V咋說他們咋說就完了，人云亦云。
小總結：和光瑞府位置地段挺不錯，是具備較強稀缺性的，但適可而止，不能瞎說。
說說後沙峪的未來吧：
1、新國展是符合首都功能的產業，順應時代。
萬事萬物，講究順勢而為。
一期目前是北京市最大的單體展館，毗鄰首都國際機場和天竺綜合保稅區，建成後將與國家會議中心、懷柔雁西湖國際會都聯動，打造北京北部地區“兩會一展”，會展互補的合理空間佈局。
2、世界國門，後勁足
北京定位國際交往中心，新國展挨著機場，交通方便。外國友人們這一走一過的，展示的可是形象問題，面子工程一定得做到位，搞太慫都對不起這幾年在外頭打的水漂。
既然有了人流量，那必須還得給搞一些配套，起碼商業配套得足。最好都別成為過客，落地一點產業是最好不過了。
新國展二期、三期已經提上日程，總投資390億，是一期規模的五倍。
二期主要承擔展會，舉辦國際大型會展、國際峰會、商務會議、政務會議；三期主要吸引會展服務、文化創意、商務金融、住宿餐飲等企業。
3、順義的雪中送炭
順義這幾年GDP下行，一些航空產業被大興機場搞走了，燕京、牛欄山、現代，也就維持那樣了。
必須得破局，尋求新的增長極。無他，只有新國展。
這些又有什麼意義呢？
北京有很多規劃、很多版塊最後都爛尾了，究其原因。各方利益糾葛，不是一條心，這是重要原因。
坦誠的講，二期和三期的進度還比預期的慢。
可後沙峪新國展，從各個層面來看都很有必要，合力已然形成。挺有發展，挺有盼頭。
新國展規劃
2
交通配套，咋樣？
三橫：（機場北線高速-京平高速-火沙路）
四縱：（天北路-京密路-京承高速-機場高速）
已有地鐵15號線（順義線），最近的是花梨坎站。
臨鐵新盤確實很難得，但怎麼定義臨鐵呢？
對外宣傳是1.2km，這種數字一向有水分。
一休親測實際距離最近也得1.4km，如果是最西側的樓棟估計得1.8-1.9km。
一休認為，實際距離1.5公里以內的，算是臨鐵，步行通勤走路能忍受。
和光瑞府姑且算是臨鐵吧，貼點邊兒。
如果嫌遠的，家門口倒一趟公交也挺方便，線路很多，小區北門就有公交站。
花梨坎是規劃中的換乘站，還有一條輕軌T2線，這條訊息還算靠譜。
一方面是因為人流需要週轉，較為合理。另一方面新國展規劃中也已經提到這個規劃了。挨著花梨坎地鐵站，更具體的資訊暫時沒有了，位置如上圖。
起碼去望京還是很方便的，都不用換乘。15號線西延這事雖然提了好多年，清華大學不幹，但最近又在研究方案，最遠據說能到西苑。一休建議，短期內，大家對這事別太高期待。
再聊聊其他配套吧：
商業購物方面除了祥雲小鎮，還有榮祥廣場、歐陸時尚購物中心、楓尚奧萊、永輝超市。
醫療除了北京最好的私立醫院和睦家以外，還有順義區空港醫院。在建公立醫療還有友誼醫院順義院區，規模較大，輻射整個北京東北部。這是第一所大型綜合性醫院，未來會在西城、通州、順義，一院三址。
最重點的必須是教育資源，每年的排名情況略有差異。但順義後沙峪板塊每年都會有4-6所學校，排名全國前十。稱之為全國頂尖，甚至是壟斷地位，確實不為過。
ISB（順義國際學校）、德威、鼎石、海嘉、新英才、蒙臺梭利、君誠、青苗等16所國際學校。
公立教育資源：後沙峪小學、空港小學、實驗二小、北京四中順義分校，但估計以後業主們肯定是上家門口的學校了，就近入學。
以上配套全部都是在後沙峪板塊內，直線距離不超過5km。
大實話：
如果您本來就打算讓孩子上國際學校，那和光瑞府的學校配套，不需要有任何懷疑，從學校質量和密度兩方面都堪稱全國最佳，您只需考慮學費和擇校問題即可。
不過，相信至少一半的購房者，還是面向公立教育吧？
如果這樣的話，就不必自嗨了，冷靜點。即便您家門口一圈都是私立，您不去上，對您也沒多大用。
案場銷售擅長“偷樑換柱”，別被忽悠了。
有一個粉絲，情況很有代表性。他是先諮詢了一箇中介，問地鐵的情況。
中介反問：“您不是開車嗎？再說您都住後沙峪了，誰還坐地鐵呀？沒必要了解”。
於是，這粉絲網上開始搜資料，看到了我關於順義地鐵的一些分析文章，於是連著看了好幾篇，找到了我。
我對於這種所謂專業人士的回答，真的忍不住要開噴。
1、總價不到1000萬的房子，就地鐵都不做了？
這幫人不會以為1000萬的房產在北京就是富豪了嗎？還得配個司機？
再說車牌和限號也都是問題，坐地鐵是很正常的行為，這有啥丟臉的呢？房價和交通工具有必然聯絡？
2、我雖然開車，但是作為消費者，我有必要了解地鐵情況。
坐不坐是我的事，你甭管。
而且，這也是成熟的買房前的行為。地鐵對於房子的保值情況有很大影響，這還不讓問了？
不說了，很多中介本人在北京都沒買上房呢，無實操，甚至理論分析都說不明白呢，他們是不會理解的。
3
戶型，好嗎？
戶型面積段，有三種，109㎡三居，130㎡3＋1戶型，150㎡四居。
沒小戶型，三居起步，門檻較高，圈層較為理想。
從實用性的角度出發，和光瑞府的戶型還是不錯。
3米挑高，全明衛，全南北通透，全系三面寬，南向臥室都送了飄窗。
109㎡一共2種戶型，分為A1和A2。
A1戶型，通透性很好，採光也不錯，8窗全明。餐廚客一體化設計，動線不錯。主臥套，轉角飄窗，沒做步入式衣櫃，而是弄了一個梳妝檯。入戶收納空間還可以，這面積段有儲藏間不多見。
槽點：兩個次臥到衛生間距離都較長，主臥梳妝檯在主衛門口。北向次臥門正對著房門。
A2戶型，整體結構類似，略有差異。開門方向不同，一內一外，得房率是會有區別的。玄關位置不同，儲藏間更小了。
B1：130㎡，可三可四。
北向的次臥和書房可打通，把門的位置移一下，屋裡的採光會好很多。
南向10.6米麵寬，還不錯，主衛能放下浴缸了，好評，但有人會覺得不實用，見仁見智了。
槽點：廚房其實是L形的。
C1：150㎡，經典四葉草佈局，也叫眼鏡戶型，四個臥室分列四角，互不打擾。
玄關真正有作用，大宅的感覺撲面而來。臥室面積分布均衡，沒有硬做雙主臥，2個衛生間對於大部分家庭也夠了。
槽點：結構不錯，但客廳偏小了點，主臥面積也不夠，步入式衣櫃都沒有。
大實話：
不少宣傳材料中提到和光瑞府是豪華精裝，寫了很多很多細節，感覺很牛掰的樣子。
但目前這專案調整了，工業化簡裝或者叫產業化裝修，很藝術性的一個說辭，可進可退。
華潤和保利為啥這麼幹？後文會說。
總之，忘掉那些對裝修標準的美好詞彙吧。
沒精裝！沒精裝！沒精裝！
4
樓盤設計，合理嗎？
先天優勢非常大，2月份拿地的，沒趕上集中土拍，所以政策很好。
純粹改善盤，純商品房社群，無公租房、無共有產權。
也許你想說：“什麼？這都能成為優勢？”
沒錯，你沒看錯，我也沒說錯。
這種土地，是目前真正的稀有物種。
甭管您提高多少預算，都是這樣，不是錢的事兒，是供地政策。
外立面用了大量玻璃幕牆和現代金屬鋁板、仿銅色金屬流線等材質，米黃色石材基底，雙中空Low-e玻璃，中規中矩的主流改善風格。
刷卡通行、面部識別，24小時安防巡查等私享服務也都是必備的，不多贅述。
大實話：
這塊地當時也競到了自持面積，有23%，預計會有商業、底商等，集中在最西側，臨街配套商業。
商業相對集中，影響不大，反倒還能提供一些便利。
社群樓座點式佈陣，採光與私密性還可以。整體南低北高，常規操作。
但西地塊因為東西樓棟的問題，整體通風勢必不如東地塊。對具體房源的影響，那就得具體分析了，一休比較擅長選房。
很多粉絲對和光瑞府會有低密度的錯覺，不知道誰告訴你們的，實則不然，常規的2.5容積率。
體量其實不小，還挺大，可售住宅就已經1500戶左右了，體量沒比亦莊橡樹灣小多少。
5
開發商口碑咋樣？
保利和華潤，兩者均為全國排名前十的開發商，分列央企開發商的第一和第二，真正的巨頭。
並且，很多高級別的專案，都是這哥倆出面，華潤前段時間的大量軟文也是以此作為依據。
一句話，這哥倆是真正的國家隊，而且是絕對的主力選手。
和光系，是保利的高階產品序列之一。在北京有著名的和光塵樾、和光逸境，和光瑞府算是3.0產品。
“瑞府”是華潤的豪宅產品系，也有說是最高階的旗艦款IP。
看起來，和光瑞府是挺受重視的。
大實話：
華潤用瑞府冠名，不免有割韭菜之嫌，瑞府不該出現在這。合作開發的瑞府不是真瑞府，這就是我的想法。
“和光”的出現就合情合理了，此處不展開了。
規模方面，有資料有排名，顯而易見，不多說。但口碑層面，這東西就得根據經驗來說了。
華潤這幾年口碑下降，營銷手法單一。基本都是“老飯新炒”，比如打南北橡樹灣的牌，北京引入“幸福裡”、“瑞府”產品線，到底哪個最高階，一休也有點糊塗了，每個城市不一樣。
保利倒是不聲不響，悶頭幹事。規模上一直想進前三，口碑是也算是央企中出類拔萃的了，產品線也較為成熟。
擔心開發商資金問題的，就顯得太多餘了，最不該擔心的就是這個，和民企開發商不一樣。
這次拿地，也是考慮到華潤對於綜合體的開發經驗，這麼大體量配建，還真得有專業開發商才行，畢竟是臉面工程，運營經驗也必須得有，那還真就只能華潤，中海也比不了。
遠不說，三元橋鳳凰城小區、鳳凰匯商場、鳳凰置地廣場綜合體，也是出自華潤。
6
價格值嗎？
順銷階段了，咱先覆盤下開盤情況吧。
09月29日開盤，蓄客3000多組，推604套，但官宣去化是260套。
轉化率其實挺慘，家門口也沒有絕對的競品啊，不應該呀！
有一種解釋說辭：“當天開發商改主意了，實際只推了408套”，反正我是不信，如果您懂開發商懂操盤邏輯，那您一定也不信。
即便真少開了房源，也只是說明操盤手一看形勢不好，開了也白開，索性止損，保留點面子而已。
說明這盤很水、很拉胯，對嗎？
是有點，但一方面是大家期望過高，大V們調兒起高了，另一方面，確實有客觀難處，且聽一休分析。
說句公道話，誰攤上這事，都得傷筋動骨，大費周章，開發商們都別看笑話。
什麼事呢？
限價被壓低唄。
最早說的是7萬，後來說6.6、6.7萬，最後只給批了6.2萬，那就去掉裝修了。
眼看要開盤了，產品邏輯被強制改變了，客群定位被迫調整了。
保利和華潤這哥倆，100%也沒想到，二人相視一笑，咱倆竟然也有今天？我們是親生的正規軍啊，一點面子不給？
沒辦法，華潤保利含恨，怒拆精裝樣板間。
大實話：
專案總表示：開盤成績低於預期。我也認為如此，甚至成績有點打臉。
為啥這麼說呢？
1、推廣費、自媒體商務合作的錢沒少付，直播也搞了好多場了，蓄客太順利了，導致虛假繁榮，膨脹了。
2、曾堅持不用渠道，最後還是沒堅持住，還搞了一次烏龍。目前的和光瑞府姿態沒之前那麼高了，大量銷售在微博上刷評論，數量和密度級別少見。
簡單來說，他們不是特忙，以至於有時間幹這事。
3、一直宣揚的“倒掛”，沒站住腳。
在樓盤定價7萬的時候，就有行業人說這盤是倒掛，比旁邊二手房便宜。
一休很早就在微博上發表過我的看法：並非價格倒掛。
問題的關鍵，就是參照物的價格。
有中介說和光瑞府周圍二手房6.6萬，最誇張的有說附近二手房8-10萬的。
實際上祥雲小鎮自帶的住宅部分，單價其實根本不到6，差一點的5萬多點能買到。這是中糧注重品質時期的產品，也是標準的次新。但戶型整體明顯偏大，這確實也拉低了均價。
如果您一門心思只想賣最便宜的，其他都不在乎，那4開頭的老房子確實也能買到。
整體來講，考慮到稅費中介費、房齡、品牌、面積段、位置，和光瑞府的定價可以說不吃虧，但不能說比二手房便宜。
一休總結：
同級同價格，買這盤其實還不錯，南五環外的部分專案也賣這價兒了。
有地鐵、有產業、有學校、有商業，開發商穩，產品亮點多。只要您別對地段稀缺性、開發商產品線檔次、入手價格等過分期待即可。
一句話：和光瑞府是那種選來選去，覺得還行，可以重點考慮的樓盤，不是那種看一眼就非他不買的樓盤。
題外話：
如果保利和華潤這盤賣6.2萬帶裝修，會賣的不錯。無奈，人家不是很著急迴流資金，央企財大氣粗，有時候這是優點，有時卻是缺點，相生相剋。
小思考：
監管部門臨時撤梯子，會不會是另一種用心良苦，反倒是救了開發商呢？
希望我的粉絲都有自己的思考，歡迎探討，留言走起。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有專業、量身定製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑，加關注後點私信即可。
