近年來，房地產仍然是中國經濟發展的重要支撐，保證房地產市場的平穩是當前階段經濟發展的重要訴求。
為此，高景亞太特邀行業內知名專家郭老師進行對話，對當前房地產市場表達了自己的觀點和看法。
1、我國房地產呈現冰火兩重天現象比較明顯，南北差距會越來越大麼？
在國內GDP增長過程中，前10名的城市中北方區域只有一個北京。
首先從整體來看，無論是南方還是北方，國內地產發展金融化屬性都是一致的；從供需的視角上來看，長江以南的東部沿海地區房地產需求量會越來越大。
在國內產業發展過程中，東部沿海地區、長三角、珠三角產業發展十分迅猛，包括創新驅動、供給側結構改革實際上發生的很多重要區域在江蘇、浙江和廣東，在這樣的背景之下，產業發展在東部沿海區域將會越來越活躍。那麼，人跟著產業走的邏輯帶來的問題就是人會向長江以南的東部沿海地區繼續流動。
因此，從金融視角看，南方北方是一樣的，從供需視角看，南方北方出現一定的分化。但在國內國際雙迴圈體系建立後，南北方是否還會有差距並不能十分確定。
2、北方市場走勢怎麼看？
北方市場依然是分割槽域、結構化的狀態。
近些年北方市場發生的一個現象是：在一個省份裡，民眾更多的是向省會城市進行聚集，比如遼寧省、黑龍江省、山西省、山東省、內蒙古自治區等都出現了向省會城市人口進行聚集，也就是說，人口即便不向長三角、珠三角、長江以南聚集，也會向核心省會級城市進行流動。
3、房地產投資規模見頂了麼，十四五期間房地產投資規模走勢怎麼預判？
投資規模和投資金額是不一樣的，從投資規模上來講，2021年和2022年應該是與2020年基本保持持平，可能會有一定的下浮，大概在2%-3%左右。
房地產投資規模逐年以2%-3%的比例下調。
4、縣域市場裡，小型本地開發商有什麼建議？
建議一：做剛需戶型、快速去化、保持現金流充足
建議二：與本地銀行做好貸款額度的謀劃
建議三：不要承擔太多政府給本地開發商額外的壓力，比如供暖工程等公共服務專案建設，儘量聚焦自己的主業
5、海南未來地產走勢怎麼判斷？
海南市場主要是三亞、海口以及周邊文昌等區域。
我們認為，海南的房地產市場未來應該是相對比較平穩的態勢，不會大起大落。自海南的全島自貿之後確實帶來了一些利好政策，但海南對於地產市場的監管相對比較嚴格的，人口流動實際上也不是很大，海南區域更多的是以消費為主導的產業，透過產業吸引人口的淨流入並不是很大，更多的是間歇性的。
比如東北地區去海南旅遊，是消費支撐的城市，因此海南的房地產更多的是一種具有補充性功能的房產投資。
6、京津冀區域內，縣域市場有什麼優勢？
京津冀區域內，縣域市場的優勢就是主動承接北京地區的人口外溢。
在發展的過程中打差異化，北京無法購房的可以去河北買。
7、四五線城市，房價破2萬，有什麼看法？
四五線小縣城，房價破2萬，一般會分為兩類：
第一類：東部地區，如浙江、江蘇、廣東等地
這部分割槽域的房地產主要依靠當地的產業，東莞下屬的縣順德房價破2萬的原因就是當地的產業確實好。
第二類：非東部沿海區域，山東濰坊等地
如果說不是東部沿海的四五線小縣城房價破2萬，其主要邏輯就是依靠於城市群以及周邊主要的核心城市。
在房地產發展過程中，值得關注的是產業、人口、就業、收入之間的平衡問題，與此同時，還要了解當地購房主要人群的屬性，是來自與周邊縣城；是農村的人口到城市做城鎮化；還是屬於周邊城市人口外流。
