今天聊聊順義新城。
順義新城規劃範圍很大，本文將分析的順義新城板塊，是指以順義老城區為中心的南北兩個組團，馬坡鎮與仁和鎮。
今年兩批集中供地，順義新城共有4宗地出讓。加上去年上市的4宗地，順義新城這兩年規劃開發體量約120萬平米。
土地集中放量，說明順義新城馬坡與仁和兩個組團開發建設的提速，3、5年後，兩個組團都將形成新的城市中心。
01
10盤角逐，合力>內卷
順義區是北京市東北方向的門戶，2020年北京市GDP排名第六的經濟大區，人均GDP更是高居全市第三位，超越海淀、朝陽等經濟強區。
十多年來，順義區不斷髮展和完善產業結構，在臨空經濟、高新技術、金融服務等新興產業方面都實現了快速發展。
在城市開發建設方面，則在北京市總體規劃發展多中心、平原新城的戰略指導下，大力推進順義新城的建設。
順義新城以先規劃後開發的理念，將產城融合、職住平衡模式持續深化。
在通順路東側，曾是北京最早的馬坡別墅區，十幾年前是城區富人的第二居所，除了自然環境優越，生活配套都要依賴南部的順義老城區。
如今，在潮白河奧運水上公園西側，白馬路北側至牛欄山鎮之間的組團，已整體開發完畢，由魯能泰山7號院、龍湖香堤漫步等十餘個低密度住宅社群，以及教育、商業等生活配套，組成了一片成熟靜謐的小鎮。這就是順義新城先期打造的一個樣板組團。
近兩年啟動開發建設的地塊，是白馬路南側、通順路西側的組團，即順義新城13街區。
這裡最早開發的專案是橡樹瓏灣和國譽府兩個限競房，2020年恆大進駐後推出了恆大上和府，今年5月，中建一局和金地+保利聯合體各下一城，中建宸廬、和錦華宸兩個專案先後上市，中建同時引入招商合作，分割出一塊宅地由招商打造順義臻瓏府。
在第二批集中供地計劃中，順義新城第13街區將再出讓一宗建築規模達10萬平米的綜合用地。另一宗計劃出讓的地塊在位於仁和鎮的順義新城第5街區平各莊，該組團去年上市3宗地，分別推出了公園都會、路勁御合院、龍湖雲河硯。這裡還有一個總體量約20萬平米的大盤專案城建北京合院，已賣到第5個年頭，還有新一期產品推出。
除去馬坡兩個已基本清盤的限競房專案，順義新城將形成南北10盤競爭的局面。
據幫主粗略統計，順義新城這10個專案總供應量約9000多套房，這不由讓人想起前幾年的限競房紅海亦莊河西區。
順義區提出“平原新城看順義”的目標，這表明了區政府在北京市總體規劃格局中的雄心。政府大力發展新城的目標，都是為了吸引更多優質外來人口，為城市提升活力。
順義新城10盤雖然彼此之間難免內卷，但是若形成合力，共同將區域價值向市場傳遞，就會營造一個良性競爭的市場，迎來共贏。
02
4萬房價仍處窪地
從長遠發展的角度看，順義新城近1萬套的新房供應，可為約3萬—5萬人提供住房，對於一個常住人口只有132萬的行政區來說，註定要依靠更多的外來人口才能消化。
順義區與朝陽、通州、昌平、懷柔、密雲、平谷6個區接壤，選擇到順義置業的外區客戶主要來自朝陽，海淀和東西城佔比較小。
很多買房人對順義新城的感覺，既有對這裡低密城市、閒適小鎮生活的嚮往，又有距離遠、市場供應量太大的擔憂。
這種感覺，幫主從買房人的角度去考慮，確實有點糾結。
但如果深入研究順義區的經濟現狀及未來規劃，以及橫向比較各區的房價，你就會覺得現在買順義新城很值。
還有一個依據，看一看在順義新城拿地的開發商，中建、華潤、金地、保利、招商、龍湖、旭輝等等，都是行業內名列前茅的央企或民企，他們都看好順義新城的未來，也可為買房人增添信心。
雖然順義區人均GDP在全北京市都位居前三，但是順義新城的房價仍在4萬的區間。以六環為比較依據，這裡的房價低於昌平、門頭溝、通州，與房山、大興、亦莊區相當。
如果你有500萬的預算，在朝陽區只能買一套東五環70平米的小兩居，但是在順義新城，你可以很從容的買一套120—130平米的舒適三居；
700萬—800萬在朝陽區可以買一套100平米的三居，在順義新城幾乎可以買到一套小200平米的大平層甚至疊拼別墅。
這相當於在順義區可以實現住房的一步到位。
從生活的多重維度看，順義新城以新城市中心的標準，先實現城市資源落地，再逐步開發住宅。
如順義新城13街區，通順路東側是順義區政府、民生銀行、金蝶軟體園等政企辦公園區，西側的生活區已落地北京市前十的牛欄山一中實驗學校、三甲資質的順義區中醫醫院，預留了大型商業建設用地，住宅小區規劃容積率均不高於2.0，再加上週邊潮白河森林公園、馬坡森林公園等城市綠肺，形成了一個職住融合、配套完善、健康宜居的小鎮氛圍。
目前，區域內的短板是軌道交通，馬坡與仁和分別距離地鐵15號線順義站約3公里、6公里，但好在公交線路有保障。順義區政府在完善軌道交通方面也不斷在做努力。
可以說，如果上班通勤時間可接受，順義新城是個很適合生活的地方。
示意圖
至於市場競品多以及房價走勢的問題，幫主認為，首先一個競爭激烈的市場，對買房人來說是好事，不用像在朝陽區那樣為買不到而焦慮，也可以在資金允許範圍內選最好的房子，如果各專案打價格戰，那也是買房人受益。
在房住不炒的時代，買房首要目的是解決生活需求，在孩子教育、家庭醫療無憂的情況下，能住更大更好的房子，何樂而不為呢？
03
如何在紅海中選優
如果看清楚順義新城的明天，決定在這裡安置未來的生活，那麼就要在十來個樓盤中去選擇適合自己的產品了。
對於剛需人群，仁和在售的公園都會、龍湖雲河硯、路勁御合院三個專案都有合適的產品，68—90平米的二居三居，總價較低。若選擇馬坡，則可關注順義臻瓏府，規劃有78平米兩居產品。
改善人群在每個專案都有選擇，除北京合院有200平米以上的大平層與合院產品外，其它專案以洋房和疊拼產品為主。
在規劃條件相當，產品型別趨同的市場中，誰在產品打造上更下功夫，更懂客戶的生活需求，更注重對細節的處理，產品力一定更能打。
到順義新城買改善住房，一定要優先選擇產品力更好的專案。
比如，洋房產品，最好是一梯兩戶格局、有獨立電梯間，南向大面寬和三面寬是市場主流，層高2.9米以上才能保證居室空間的舒適度，LDK動線設計合理，社交空間充裕、預留收納空間等都考究設計師對生活的理解，有新風、中央空調、地暖、高品質精裝這些都應是標配，等等。
總之，看專案，一定要在樣板間裡體驗每個空間的舒適感，要詳細瞭解產品交付各個環節的標準。
幫主將順義新城在售及新上市的專案幾乎看了個遍，每個專案都各有千秋，但給幫主印象最深刻的當屬中建宸廬。這個由中建一局打造的洋房疊拼社群，在產品規劃、戶型設計、園林打造等環節，都重新整理了對市場同質化越來越嚴重的印象，做出了獨樹一幟的品質感。
專案規劃純改善社群，洋房產品只做了120平米三居、135平米三居和四居三種戶型，每個戶型都可圈可點，尤其是135平米三居，設計了南向13.7米面寬、客廳開間達7米的奢闊尺度，配以大面積落地窗，整個居室的採光通透性達到了極致。
專案最令人驚豔的是借鑑王維輞川別業的詩畫園林精髓，將山貌、水態、林姿的景觀，與自然和建築交融共生，重現了詩佛歸隱田園後的閒適生活情境。
幫主建議，如果你去順義新城看專案，一定要去中建宸廬，就專案營銷示範區那份美景，就對得起你從城區大老遠跑一趟。
該專案已開盤銷售了一批房源，據悉被順義本地有實力的人群搶購，日前一批新房源剛剛取證，價格精裝修4.2萬元/平米。連幫主看過，都難免心動。
實景圖
