本來是不打算再拿北大教授說事了，但你說巧不巧，又看了一本書，叫《城裡的房子：讀懂中國房產財富的邏輯》。
因為上一次教授瞎用資料的緣故，我這次抱著很大的戒心。
總結來看，無甚新意，教授也認為房子的邏輯很簡單，就是人。
書中，大半的既成事實，小半的胡說八道——也就是說基本沒用。
全書最精華就在最後一章的問題裡了，問的問題都很有水準，答案就不太行了。
本文不打算對房價做一個總結，僅僅提取徐遠教授在書中的主要觀點，我來發表點不同的觀點，大家自行判斷。
現在房價/十年後中高收入=7，所以北京房價合理？
教授原話：“房價收入比”中的“收入”，指的是“未來的中高收入”，也就是說，房價收入比是指現在的房價和未來中高階層的收入的比，而不是現在的房價和現在的平均收入的比。加“未來”，是因為目前的房價是對未來收入的反映。為什麼是“中高”呢？因為未來不是所有人都買得起房——只有中高收入階層才買得起房，其餘人需要租房住。
教授的計算過程：以北京為例，現在北京普通的家政服務人員、快遞員的月平均收入是六七千元，好一點的上萬元；有學位、有幾年工作經驗的年輕人，月收入經常在2萬元以上，一年就是24萬元。以後者的年收入為準，按照每年8%的增速，10年後的年收入就是52萬元，夫妻兩人的年收入就是104萬元。現在北京一套小三居的平均價格是700多萬元。這樣計算下來，現在的房價和10年後中高收入的比值只有7倍多，說明房子並不算很貴。
國際公認比較合理的的房價收入比是5-7，這樣看來北京房價（2017）不高嘛！
看到這兒我就想去查查徐遠教授到底是什麼教授了。
徐遠，數學學士，經濟學碩博，經濟學教授。
不知道是教授忘了還是壓根沒學控制變數，別的國家算房價收入比就是用現在的平均收入，為了證明我朝放假不貴，就要用十年後的中高收入？
中高收入也是拍拍腦袋算的，GDP都不保8了，教授敢給名牌大學生報8？
那可不，10年8%直接翻一倍，中高收入又比平均收入高一倍起步，那30多倍的房價收入比可不就只剩7倍了！
這種“長遠視角”我在股市見多了：比亞迪160倍市盈率，看起來很貴，但盈利每年增長20%，十年後市盈率就剩下25倍了，看起來也不貴嘛！
那可不，按30%年增長算，市盈率只有12了，簡直就是低估啊！
只要你願意，就能湊出你想要的結果。
但大家知道這意味著什麼嗎？如果十年後比亞迪迴歸25倍市盈率，且實現年均20%的增長，十年後的股價和現在是一樣的！
同理，如果十年後，北京房價迴歸了正常的7倍房價收入比，按照收入8%的年均增長，房價可是要腰斬還多的！因為中高收入比平均收入大了一倍還多！
十年後北京的房價收入比是多少？工資增長是多少？潛在的需求是多少？大家都有自己的想法。
相比紐約，北京的房價比日本更合理？
教授原話：1990年的時候，東京好點的房屋均價大約是8萬美元/平方米，當時紐約房屋均價每平方米不到1萬美元。也就是說，1990年的東京房屋均價是當時紐約的8倍。再看2017年的北京房價和紐約房價：2017年紐約的平均房價為每平方米2萬美元多一點，北京的均價為每平方米1萬美元多一點——紐約房價是北京房價的2倍。換句話說，以紐約房價為錨，東京房價是它的8倍，而北京房價是它的1/2，簡單換算可知，2017年的北京房價是1990年東京房價的1/16。所以，我們北京的房子雖然很“貴”，但是和1990年的日本還差很遠，遠遠不在一個數量級上。
很好，這次教授又忘了收入這件事了。
我查到的資料：1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈的人均年收入為694.1萬日元，（相當於人民幣39萬元） 。距離圈十公里以內（大概相當於北京5環以內）的均價摺合人民7.29萬元/平方米，這還是當年的價格。
偏高了算，泡沫時期的東京，房價收入比不過20多，如果按家庭收入算（正確的演算法），才十幾……北京現在奔三十了……
是的，東京房價泡沫是同期紐約的8倍，北京是同期紐約的一半，2017年北京人均收入是紐約的七分之一，那是不是等於同收入下北京房價比紐約貴3.5倍呢？
資料沒找到，但我拍拍腦袋，萬一泡沫時期東京的人均收入是紐約的兩倍，那同收入下東京房價泡沫就是同期紐約的4倍，和3.5差不太多啦！
話說回來，教授這麼說什麼意思？我們的房價還很低，加油往上衝，超過日本，然後也來個失去的二十年？
買房比炒股賺錢？
教授原話：從2003年到2017年這14年時間裡，房子漲了近10倍，一線城市的房價從每平方米5 000元左右漲到50 000元左右，二線城市的房價從每平方米兩三千元漲到兩三萬元。如果考慮按揭，過去購房的首付平均為全款的30%，也就是加了3倍多的槓桿——這樣計算下來就是30多倍的收益率。這樣的投資收益率，是遠遠超過股票收益率的。做個比較，如果你買了股票，同一時間段內，上證指數漲了4.5倍，深證指數漲了4.7倍，中小板指數漲了6倍，港股的恆生指數漲了4倍，不管與哪種相比，買房的收益率都要比股票收益率高5倍以上。
這資料亮出來我沒話說，但說槓桿就欺負人了，過去房子確實比股市好，但問題是，未來是強者恆強，還是均值迴歸，大家自己判斷。
冷知識：過去十四年用大盤比房子，我覺得不講武德，於是我去查了這十四年萬科的投資回報，嗯——60倍，沒用槓桿哦！戰勝了三倍槓桿的房子。
看得我都想用萬科對沖房價了……
國外買房收益明顯低於國內？
教授多次表示：千萬別在國外買房，國外的忙放手一明顯低於國內！
教授的論據是：從歷史收益看，國外的收益比國內差很多。
但因為中國經歷了一波高速發展啊。
而且，歷史好就一定好？過去牛未來就一定牛？
有些東西是強者恆強，有些東西要均值迴歸。這就看大家相信——漲多了就跌，還是跌多了就漲？
而且，高速增長還能維持多久呢？
我們都知道國內的房子的估值——也就是房價收入比是挺高的，中國絕不是特殊的那個，房價收入比一定會迴歸正常水準的。
迴歸的方式有兩種，收入迅速增加跟上基本不變的房價，房價跌下來等等緩慢增長的收入，或者兩種方式都有——但無論是哪種方式，我想都不是投資者願意看到的。
國內房價收入比高，但國內收益更好，推出的結論是國內房價收入比會更高——你信不信？反正我不信！
順便幫教授複習下，這叫歸謬法，又稱反證法。
先買站票上車？
教授原話：一個常見的誤解，是很多人以為買房自住要一步到位——面積要夠大，位置要夠好。然而現實是挑來挑去找不到完全滿意的，就耽擱了，沒上車，然後就看著房價一直漲，越來越買不起，最後被列車拋下。那麼應該怎麼辦呢？其實就是先上車——買個買得起的小房子，隨著小房子的增值，再找機會換大的。這樣上了車，跟著列車一起前進了，就不會被拋下。
做一個簡單的數學題：小明只有30w，貸款買了一個100w的小房子；五年後，房價翻倍了，小明也還完了貸款，想改善下住房，發現原來500w的房子變成1000w了……
這五年小明從30w變成了200w，其中90w來自還款，淨賺80w，看起來這就是上車的好處；但仍然不足以改善太多，因為房子是等比例增長的，工資卻是一點點攢的，上車會好一點，但不意味著能跟上。
這是一列車頭會離車尾越來越遠的列車。
而一切的前提在於，房價會繼續高速漲。
位置位置位置？
教授沒完沒了強調，位置位置位置，位置是最重要的。
我小人一次：以後萬一你買的房子不漲，那就一定是位置不好！
不能怪教授！
不談租售比和房產稅
寫國外房子回報低的時候，作者就記得寫租售比，寫房產稅，以證明國外的收益很差。
寫國內的時候，閉口不讓租售比，說房產稅很慢很難，誰知道國外的今天不是國內的明天呢？
總結
別聽教授“胡說八道”了。
剛需該買就買，投資碰都別碰！
完！
這是揉揉人人的第241次成文，是他又一小部分平凡而無聊的人生，也是他又一點小小的進步。
感謝閱讀，感謝喜歡。
