基本情況：工居，單身，工薪階層，年收入30w
資金情況：家裡的一套房子，大概400w左右，準備在北京買一套2居-3居的房子
基本訴求：想在望京買，自住+增值。
問：在配套成熟的次新房和新房之間糾結，但望京像樣的二手房都很貴，最近看到望京首個高標準住宅-崔各莊地塊公佈已經公佈案名了，想問下小新能關注嗎？
望京現在均價7.8萬，好一點的二手房小區甚至在10萬左右，你的預算雖然不低，但想在望京買個好的大兩居或三居的確有難度。
崔各莊這個新專案不是不能關注，建發·望京養雲的定位是改善盤，政府佔20%產權，相當於折後價格7w左右，比次新二手房友好很多，但小新一向主張買房之前，先了解缺點。
不臨地鐵
作為北京首次集中供地的大戶，朝陽區最近陸續迎來十個新盤亮相，建發崔各莊專案建發·望京養雲也在其中。
崔各莊這塊地，是這批朝陽地塊中地段較為優越的，臨近東北五環，承接瞭望京板塊的職住平衡需求。這塊地在5月27日，在最終競高標準商品住宅建設方案中被建發拿下，最終成交價格28億元+20%政府持有商品住宅產權預設份額，溢價率14.99%。
專案規劃打造建築面積約120㎡～160㎡的中式改善盤。政府給出的銷售指導價是8.8萬元/㎡，可見土地本身確實有一定價值。
前不久，專案公佈案名為「建發·望京養雲」，並在凱德MALL(望京店)開放了城市展廳。
其實從板塊的角度來說，崔各莊這塊地確實沒啥毛病，五環裡就是金輝大廈、保利國際廣場、望京soho。
但如果你仔細分析其位置和交通，就會發現作為承接望京職住平衡的改善盤，望京養雲也是有大問題的：
1、不臨地鐵。
圖中可見，雖然周邊有798、草場地、鐵道博物館等，直線距離機場高速也僅有600米。
但是，離15號線和14號線都很遠，而且分別相隔一個機場高速和東五環。
望京上班的朋友，只能公交或者開車出行，以大望京的擁堵程度，不得不說，挺難受的。
2、村建配套
望京地塊周邊沒有在售新房，二手房房源集中在五環內，地塊附近為村建公寓。
看似離望京近，但和望京的配套並不相同，城市面貌也不相同，選擇這裡，就要做好這個心理準備，你買的是崔各莊，不是望京。
但即便如此，這裡依舊可以滿足東部、北部碼農們的改善需求。住在這裡，可以更直接的感受到大朝陽區的活力。
開發商不熟悉北京
建發·望京養雲背後是建發房產。建發操盤北京也就是近幾年的事，之前一直活躍在廈門等地。
今年前半年在石景山拿下住宅網籤金額第一名的長安和璽，是建發和融創聯手打造的產品，搜一搜長安和璽能發現，其產品也定位在“中式”系列。
長安和璽均價7.5w/平，如果去掉望京養雲的政府產權，甚至價格還低於望京養雲，但望京養雲能不能復刻長安和璽的成功，還真是一個未知數。
畢竟長安和璽是妥妥的地鐵盤，距離一號線古城地鐵站200米，公共交通有597路、958路、399路、318路。還有蓮石路、阜石路、西五環路等。周邊的商圈也已經非常完善了。
而且長安和璽不是建發直接操盤，網籤量的成功有融創的功勞。但這次的建發·望京養雲，是建發入京後首次直接操盤的產品。
建發到底在北京的操盤能力如何？還有待考證。
價格優勢、沒有配建公租房
當然了。政府能給出8.8萬/㎡的指導價，說明這塊地的確有可取之處。
南皋村30-L06地塊（建發·望京養雲）是崔各莊區域唯一沒有配建公租房的地塊，也是唯一競高標準商品住宅建設方案的地塊，執行套內7090政策。
價格上看，建發·望京養雲政府持有20%商品住房產權，相當於折後7.04萬元/㎡，相比另外兩塊地，具有相當的價格優勢。
另外，在朝陽崔各莊板塊陸續入市的三個新專案中，建發·望京養雲也是唯一一個被動房專案。
被動房（Passive House）是一種節能房，利用建築圍護結構將建築的保溫、隔熱和氣密效能達到最最佳化。讓業主在不開空調和暖氣的情況下，也能享受冬暖夏涼的室溫。
作為國企，建發在這一點上是有突破和創新的。
但是！被動房交房都比較慢......高科技可不是說上就上的。
目前望京養雲的剛剛出案名和效果圖，戶型圖還沒出，想看具體的產品還得等一段時間。
但畢竟是朝陽區今年供地的扛把子，又是高標準住宅，預計產品不會太差。
