自古以來，房子就是中國人家庭的支撐，是心靈的寄託，只有擁有房子才能擁有歸屬感。因為近些年來城鎮化程序的加快，大量的農村人口進入城市打拼，以追求更高的收入水平和更好的生活水平。並且近些年來，除了農村人口進入城市，城市之間同樣存在人口的流動，中小城市的人口開始流向大城市，因此現在我國存在大量人戶分離的人口。
我國人戶分離的人口到底有多少呢？根據第七次人口普查的資料：全國人口中，人戶分離人口為492762506人，其中，市轄區內人戶分離人口為116945747人，流動人口為375816759人。
根據人口普查的資料，可以看出目前我國人戶分離的人數將近5億，是非常龐大的人口群體。對於大多數人戶分離的人來說，首先面臨的就是住房的問題，可以選擇租房或者買房，相比之下，租房的成本比較低，但是不夠穩定；買房雖然能夠提供安穩的居住環境，但是成本相對比較高。
對於暫時在城市中打拼的人來說，租房更加合適一些，但是對於一些想要長期在城市中生活和工作的人來說，買房也是非常必要的。
不過現在我國大多數城市的房價處於比較高的水平，買房對於很多家庭並不是那麼輕鬆的事情。雖然現在大多數人可以選擇按揭買房，但是按揭買房僅僅是降低了買房的初始成本，買房最終的成本並沒有降低，在買房之後的30年裡，還需要承受30年的房貸壓力。
因此雖然買房對於很多家庭是必要的，但是因為高房價的問題，很多家庭也會比較猶豫，現在到底應不應該買房，畢竟買房需要付出的成本非常高，幾乎是掏空了家庭的積蓄，同時讓整個家庭承受了巨大的負債。
另外還有一個因素讓現在的購房者不知道該不該買房，就是現在樓市分化的趨勢。如果是過去房價大漲的環境，房子基本上都會升值，人們不用擔心買了房子之後房價會下跌，但是現在樓市已經進入分化的時代，沒有人能準確說清房價到底是上漲還是下跌，這讓很多購房者變得更加困惑。今明兩年，應該“買房”還是“持幣觀望”，經濟學家馬光遠表示：應該關注這3個20%。
經濟學家馬光遠是一位比較關注房地產行業的經濟學家，作為一位對於房地產行業比較中立的經濟學家，他關於房地產行業的觀點也獲得了很多人的贊同。相信大家都聽說過馬光遠3個20%的理論，這一理論基本上從3個方面剖析了現在房地產行業的現狀，同時對於未來房地產行業的走勢也有一定的預測，看清這3個20%的理論，對於是否應該買房會有很大的啟發。
第一：只有20%的城市的住房擁有投資價值。
經濟學家馬光遠認為，目前我國只有20%的城市的住房擁有投資價值，其實這句話的言外之意就是大多數城市的房子已經沒有投資價值，只有少部分城市的房子具有投資價值。目前我們國家的樓市已經出現了明顯的城市分化，不同城市之間的房價走勢會有所不同，在城市分化的背景下，有些城市的房價可能會有一定上漲空間，而有些城市的房價會迎來回調，房子會發生貶值。
對於購房者來說，需要弄清楚什麼樣的城市的住房擁有升值空間，什麼樣的城市的住房會迎來房價回撥。其實城市中的房子是否升值和城市的發展潛力有很大關係，並且一般情況下呈現正相關，城市的發展潛力越大，住房的升值空間就越大，城市如果沒有什麼發展潛力，住房也就沒有多大的升值空間。
因此購房者在買房之前需要衡量城市的發展潛力，如果城市擁有比較大的升值潛力，建議在這樣的城市買房，如果城市沒有什麼發展潛力，建議可以觀望一段時間，等房價經歷回撥之後再買房。
第二：只有20%的開發商能活下來。
近些年來，隨著樓市調控的不斷收緊，房地產行業迎來比較艱難的時期。不僅投資客面臨著困境，開發商同樣面臨著比較大的困境，因為開發商和投資客都存在一個問題，就是高負債的問題。在過去樓市發展繁榮的時候，開發商的業績比較好，即使處於高負債的狀態，也可以憑藉好的業績支撐下去，但是隨著樓市環境的改變，開發商的處境變得越來越艱難。
經濟學家馬光遠認為，未來只有20%的開發商才能活下來，大多數開發商都會慢慢被淘汰，這並不是危言聳聽，現在開發商的處境確實比較艱難，即使是一些大規模的房企，也擺脫不了資金鍊斷裂的問題。
從購房者的角度來說，買房之前需要對開發商進行深度考察，因為現在購買新房基本上都是期房，如果買房之後，房企發生了資金鍊斷裂，購房者將會面臨“錢房兩空”的問題。
第三：只有20%的樓盤才值得購買。
目前的樓市不僅出現了城市之間的分化，還存在樓盤之間的分化，因為不同的樓盤會呈現出不同的居住體驗，自然會有不同的升值潛力。隨著時間的推移，人們對於居住體驗的要求會越來越高，因此那些居住體驗不好的低品質樓盤可能會逐漸被淘汰，而那些真正居住體驗好的高品質樓盤將會越來越受歡迎。
因此經濟學家馬光遠認為，只有20%的高品質樓盤才值得購房者購買，這些樓盤不僅擁有好的居住體驗，同時還有一定的升值空間。當然真正的品質樓盤算是比較稀缺的資源，需要購房者慢慢挑選。
結語：根據經濟學家馬光遠的3個20%，我們基本上可以弄清楚現在樓市的發展現狀。在如今的樓市背景下，剛需購房者選擇“買房”還是“持幣觀望”需要結合實際情況來選擇，如果城市發展潛力大、房企口碑好資金實力強、樓盤優質等，購房者可以選擇買房；但是如果遇到沒有發展潛力的城市，或者遇到資金壓力大的房子，或者遇到品質比較差的樓盤，購房者還是選擇持幣觀望比較好。
