”
2021年至今，中央和地方調控政策整體偏緊，熱點城市更是頻繁出臺房地產市場規範政策，房地產政策層面繼續堅持“房住不炒、因城施策”，各城市在緊縮性政策調控下，樓市開始降溫。
”
01
“房住不炒”貫穿始終，長效組合拳發力
縱觀今年全國調控趨勢，房地產的總基調不變，依然堅持“房住不炒”、落實“三穩”、促進平穩健康發展。
截止至2021年9月，已發出多條房地產調控政策，綜合來看，房地產市場短期內不會放鬆，甚至還將持續收緊。同時房地產長效機制建設將日臻完善，在租賃市場與穩房價穩地價監管方面持續發力。
今年多部委就房地產市場密集發聲，嚴格落實“房住不炒”的政策主基調，熱點城市約談、納入監測名單，堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁。更是在金融層面出現加碼收緊的現象，住建委、銀保監、央行陸續落地針對性政策，防止銀行保險資金違規流入房地產市場，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸用於購房。
同時政府進一步強化對租賃行業重視度的紅利下，租賃迎來了發展好時代。7月30日中共中央政治局會議要求加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支援政策。再加上8月中央舉行“住有所居”釋出會，直指解決新市民、青年的“住房難”問題，支援建設小戶型、低租金的保障性租賃住房，地方政府利用閒置用地建設、改造。目前已有多個國家層面的重磅檔案中都頻頻提及要大力發展租賃住房。
自然資源部於8月10日召開閉門會議，明確二批次城市土地出讓政策調整，單宗住宅用地溢價率不得超15%、不得透過競配建等方式抬升實際房價、到達上限後透過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。上層管控持續收緊，首輪集中供地高熱促地方調控進一步升級，各城市陸續延遲第二輪供地時間，紛紛調整土拍規則，建立限房價、控地價、提品質購地機制。
政治局會議首提防止以學區房等名義炒作房價，自4.30政治局會議點名學區房問題以來，學區房成為今年打擊要點。中央意圖傳達到各地方，各地也針對高價學區房釋出了包括多校劃片等一系列遏制政策。
02
中央態度明確，地方調控跟進
在上層管控不斷緊縮下，地方陸續跟進出臺政策加碼，主要針對“住有所居”、土拍規則、金融整治、學區房整治方面。
現在大城市有70%的新市民和青年人是租房住，租金付得起的區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴，成為新市民青年人買不起、租不好房的一個現實問題。各地在“去中介”、租賃市場管理方面落地政策，杭州“去中介化”，上線二手房交易監管服務平臺；長沙禁止中介捆綁消費，加強住房租賃市場管理，以加強管理中介形式促進“住有所居”。
首輪“兩集中”整體熱度較高，其中北深杭廈和重慶、無錫熱度維持高位，呈現“高溢價”特徵，熱點城市的房企利潤空間嚴重壓縮。多城第二輪土拍程序延期，紛紛針對土拍規則進行調整，目前已有13城土拍規則調整，土地側調控的細化升級，更加聚焦於“控房價”、增加房企盈利空間和“住房品質”上。
房地產信貸資金管控趨緊，以嚴打經營貸為重要抓手，謹防信貸資金違規流入房地產市場。多城針對違規採取一系列的懲戒措施，上海、廈門、深圳、廣州、重慶、佛山等城市查處違規流入樓市的資金與業務。嚴防信貸資金透過各種渠道違規流入房地產市場，對房企生存帶來更大考驗。
多地針對熱點學區房進行調控，合肥建立熱點學區二手房交易指導價釋出機制；北京、上海、長沙實行教師流動輪崗；河北嚴禁以學區房等名義炒作房價。在學區房一系列遏制舉措下，多個城市學區房出現降價現象。
03
宏觀緊縮管控，傳導地方降溫
在中央嚴控態度下，地方積極響應，出臺關於房地產市場治理的各項政策，地方市場環境進一步緊縮，下半年傳導城市降溫。
從全國29個監控的城市成交情況來看，上半年尚處於火熱態勢，成交同比均為正增長，尤其在一季度，增長率超過65%。隨後多方位政策落地，樓市逐步降溫，在第三季度，新房成交量整體處於負增長形式，且降幅不斷拉大，同比下降的城市個數在8月達到21個。
04
長沙多方位嚴控，全國梯隊佔位前列
長沙政策多方位從嚴，2017-2018年是加碼年，“四限”、土地、市場多方位監管，搭配打補丁遏制炒房。近幾年以補充為主，今年在前期嚴控的基礎上，增加土拍規則審查、法拍房限購、遏制學區房等一系列舉措。長沙在全國範圍內城市政策調控強度高，位於前列梯隊，高於一線及熱點二線城市，是政策調控模範城市。
05
整體穩定發展，長沙樓市更為堅挺
正是一直以來的對房價的嚴格把控，資金泡沫與金融風險較小，長沙屬於抗風險能力強的城市，在宏觀環境遇冷情形下，調節能力較強。
在一系列調控下，二手房市場與新房市場持續降溫。一二線城市新房成交量存在下跌表現，武漢、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重，迎來階段性回撥，南京等受疫情影響回落顯著，鄭州受特大暴雨自然災害影響下行加劇。同時多個城市房價下滑紛紛出臺“限跌令”，株洲、唐山、菏澤、瀋陽、惠州、昆明等城市約談降價房企，三四線城市受某房企黑天鵝事件影響較大。
在二手房市場表現中，學區房等一系列遏制政策調控下，下行明顯，南京、青島、廈門、蘇州二手房成交量跌幅超4成，深圳二手房市場長期持續下行且跌幅擴大，同比下降擴大至84%。
長沙整體穩定，對比其他城市下滑不明顯，受全國城市輪動影響較小。長沙8月新房市場下滑18%，主要原因是受8月前期疫情影響，但由於疫情後反應迅速，控制較好，8月下旬成交回升，同時某房企在長沙分佈不多，對整體市場影響不大，難以對客戶產生恐慌心理。8月雖有成交回落，節點性受事件影響下跌，整體趨勢相對維穩。
隨著調控的不斷深入，房地產長效機制建設也將日臻完善，市場問題將得到明顯改善，未來房地產行業可能會出現新的格局。預計四季度房地產市場政策端依然從嚴，而在房地產調控政策持續影響下，房價漲幅見頂，預期未來幾個月漲幅繼續收窄，並維持在合理區間內。受城市輪動影響，長沙市場有所降溫，但情形仍處於全國較好水平。
來源：克而瑞湖南
