北京樓市：房價上漲全靠這些板塊帶動

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

提問：房姐好，京籍二套，首付500，想買總價700以內的房子，非自住無學區需求，主要是投資保值，目前關注望京和東壩，重點看望京新城，南湖東園一區，首開常青藤，幫忙看看排序先後，謝謝！

回答：你好，北京這個房價，有非常嚴格的梯度，東壩瞄準的人群就是：總價600-650w左右，必須買在朝陽，必須次新房，必須低密度，有學區，最好小三居，這麼一群人。你好好研究就會發現，朝陽只有東壩符合，東壩的上一層是新北苑，下一層是管莊，非常明顯的梯度。你的預算也是在這個區間，不買東壩，買望京。從地理位置上來看 望京好於東壩。所以，如果你預算是一個死數的話，你就要在房子品質和地段戶型之間做一個折中 你要買望京，肯定是品質最不好的。望京新城屬於標準的老盤，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍佈小區，生活配套非常的方便。無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社群維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺點，學區屬性也很一般。南湖東園略好一點。

提問：沒抓住2015\/2016的房產大牛市，腸子悔青也沒用，只能向前看。直奔主題吧。倆娃家庭，在京一個小兩居，地段和學區還可以，勉強夠用，但因各種原因，同等區域想要置換大三居等改善型住房不敢想，也沒條件；另環京還有一個小三居，但砸手裡了，價格比高峰期跌了很多，你懂得，也賣不出去。現在家裡勉強還能湊出280-300個，親朋好友或信用貸授信再借點的話，勉強預算能做到350左右。家庭這兩年收入稅後大概100上下，可能還不到，但都上35了，估計不一定能持久。兩個方案： 1、在京再投資一個500萬左右的兩居（二套，實際得7成首付了），然後把家裡的這套也租出去，以租養貸或再添點錢，以租養租，改善一下現在的住房條件。 2、回老家某長三角二線城市，以父母名義或透過接力貸方式，多貸點款，配置個700-800左右的房子。這種房子在當地應該還算可以了，可以買到相對不錯的位置或樓層。 猶豫，北京現在泡沫不大，但在嚴格控人，二手房不活躍，且有陰跌趨勢，中長期趨勢看不準；南方城市這一波很活躍，比較熱，有點泡沫，但人口且高層次淨流入較多。 3、投入股市？有點膽小，沒做過高風險投資。 這種情況，怎麼配置最有利？

回答：35歲的年齡，如果不是有年薪百萬以上的工作，就把重心放在資產的收入上。 對於普通人來說，最好的資產收入路徑是一二線的房產。 無論第幾套，都可以貸足評估價的6-7成，基礎知識要記牢（敲黑板）。 長三角二線，南京杭州都不便宜，2.5的蘇州揚州，不便宜。 如果你看到北京陰跌，只能說明看到的東西全錯。 環京全部賣掉 先把所有房屋詳情列出

提問：房姐你好！新人首問，未婚 SFSD ，子彈 400 ，北京商住一套 現值200，三亞一套3居（未下產證） 1.現在想把北京商住賣掉(是否正確？附近快要修地鐵了) ，短期內湊夠首付600，按揭300，買一套兩居，這種使用貸款是否最優？保值增值買哪裡比較好？ 個人傾向太陽宮和朝青，但好像只能夠到UHN，土星園，朝青的華紡，潤楓天鵝灣比較困難了吧。您推薦哪裡呢？請給排序 2.另外國管公積金組合貸有收入證明就可以嗎？需要ls嗎？ls不夠有什麼辦法嗎？ 3.三亞的房產（不靠海）是否有繼續持有的價值，還是等下產證就出手？ 4.最近北京房價升溫，好多房子都漲價了。現在買入合適嗎？年前好還是年後好呢？ 期待您的回覆謝謝！

回答：1. 商住賣掉吧，長持收益很低的，貸款多少就看你的承受能力，還款能力強建議多貸，現在房貸在收緊，將來大額貸款也會稀缺。太陽宮是學區高地。土星園是回遷房，戶型較差、管理差, 不推薦，uhn原來物業不行，現在貌似有改善。綠化不錯，但得房率不高，有合適的標的可以考慮。華紡和UHN可以淘下 2. 組合貸需要流水，一般組合貸的貸款稽核更嚴格，找中介看能否幫助包裝 3. 建議早點出掉吧，短期都會有漲有跌，但旅遊城市的房產沒有長期價值。 4. 漲幅過大的區域，建議謹慎，因為房源很少，業主大多試探性漲價。最好擴大選籌範圍，建議3月之前入手

提問：您好，姐，沒有做功課問的很業餘，您多擔待。我2012年在酒仙橋麗都一號買了一套兩室110平，07年梵谷水郡買一套三室115平，孩子名義2016年買了通州華業東方玫瑰一套一室一廳68平米，三套房子只有華業東方這套有貸款，現在住在梵谷水郡，其餘兩套出租，為現在覺得這三套都沒有學區，想請教房姐 1.在保值增值方面這三套房子應該出售哪套， 2通州的發展值得留下華業的房子作為投資嗎？ 3孩子還沒有結婚，現在需要考慮學區不？ 4，如果為了增值保值，再換一套三居在望京區域哪個小區合適？ 5.我老家是河北滄州的，您覺得這個城市的房子現在值得買不？ 謝謝您。

回答：你好，麗都壹號最大優勢是新，這一點就比那邊早期的一些標杆樓盤譬如麗都水岸、濱河一號、卡布奇諾、乃至陽光上東強。新小區在板塊內有稀缺性。 電子城區域未來發展並不是特別看好，酒仙橋是個獨立板塊，道路歪斜、城中村太多，改造難度太大，雖然有企業入駐，但是板塊比較割裂，自己和自己玩的。 未來酒仙橋也會不溫不火，因為有企業，所以一直有固定需求，但也很難吸引板塊外的人來這裡看房。可以考慮出售置換望京的改善盤。東湖灣、保利中央公園、橄欖城 其次 上京新航線 大西洋新城 季景沁園 北緯40度 臻園都可以關注。 華業東方玫瑰可以暫時保留，環球影城是比較大的利好。 滄州房子目前價格不低，未來很長一段時間會出現橫盤或者陰跌。不建議買。

提問：你好！兒子在中關村中科院自動化研究所工作，26歲。還沒有女朋友。可首付600，想問，是現在買房好，還是結婚前買房好？是買海淀的老破小，還是買外面的新房，還是順地鐵線買便宜一點的？不想貸很多款，太累。不知道以後大漲、微漲、不漲、小幅下跌？是先買外面，以後再換學區房？是現在買還是結婚後照顧雙方的上班距離？謝謝！

回答：1. 你現在顧慮太多了，首套直接做為投資房，為孩子打一個底倉，有了底倉，他們未來想置換，還是願意自住，都可選擇。北京核心區的價格已經到17年的高點了，還是限購如此嚴格的情況下，樓市會分化，核心區繼續看漲。而且房價一旦啟動，會以你肉眼可見的速度上漲，此時你沒有底倉，不上車怕踏空，上車怕高位接盤，更是一種煎熬。 2. 選籌上： 還未結婚，學區房不需要買，海淀老破小要買（學區屬性重），遠郊無地鐵的新房不要碰，核心區二手房無學區或弱學區最佳，近地鐵的新房可以考慮。

提問：新人首問，房姐您好，二套，首付300，學區兼自住，請房姐推薦合適的小區

回答：你好，自住首先要考慮你的工作和生活半徑 如果在朝陽，可以關注以下板塊： 1.望京關注南湖東園二區 2.芍藥居北里：人大附朝陽 九年一貫制 3.慧忠裡：朝外九年一貫制 都是朝陽的好學區

提問：房姐，新人首問。 朝陽區福怡苑有60多平小一居一套，老公順義有套60多平自住型商品房。有了孩子住不下，想換一套三居。福怡苑出掉大概能有300，作為首付，本人在東直門上班，不想離家太遠。房姐覺得石佛營附近是否合適？有沒有比較推薦的小區？價效比較高的小區？ 學區房的話，我寶寶目前不到1歲，需不需要提前佈局？需要提前多久考慮？ 望房姐指教！謝謝！

回答：你好，石佛營是個相對摺中的選擇，還不錯。 石佛營西里、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區可以重點關注 學區房不確定性太大，暫時沒必要考慮

提問：親愛的房姐你好 大額付費 首付150，經過一段時間的看房，有幾套還算中意的房子，請房姐幫忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑東一區50號樓的2層，84平米，沒裝修，賣365萬，第二套是天通苑東一區16號樓三層，90多平米，可以拎包入住，賣385萬，第三套是東壩金隅悅合園的一套20層，78平米，賣375萬，但是額外需要補稅。除此之外，房姐還有推薦嗎？ 另外幫朋友問一下，預算500-600，兩室，海淀，有哪些比較均衡的小區，不要老破小。 謝謝房姐。

回答：天通苑這兩個第二套>第一套，不過價效比都一般。 東壩金隅悅合園小區是限價商品房，稅費比純商品房多一個土地收益金，小區密度偏大。 豐臺可以看看草橋欣園、怡海花園或者方莊的方X園、三環新城 朝陽可以看看 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 海淀看下 清河 清景園 ，西二旗 富力桃園，西北旺 冬晴園

提問：新人首問：房姐您好！手裡子彈300+，正在出售一套朝陽的商住房，出售後總子彈為600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（還有245萬貸款在還款中，小區物業一般），但孩子在附近上學。目前想再買1套將來能改善自住+保值的房子（物業好一點），本來看了昌平沙河中海麗春湖墅304平的合院（1200），但是因為二套首付比列80%，缺口太大，貸款沒有操作成功；所以準備改變思路，換總價在750w左右的房子，這樣的房子主要用來：1）自住+保值（希望物業好一點），或者2）投資+保值。目前看了東小口的奧海明月，朱辛莊的萬橡悅府，北七家的翡翠公園：1）奧海明月離我現在住的和工作的地方均近，同時感覺綠城的物業好一點，比較中意其130p的房子；2）翡翠公園，戶型設計、小區環境和物業都不錯，比較中意其118p的房子，到離我住的地方遠，另外周邊的二手房一直很低。請問房姐我該怎麼選，或者2者都不考慮，麻煩幫忙推薦其他的方案。

回答：你好，綠城上次釋出的三個專案，明月在建材城，屬於小高層專案。 建材城本身屬於一個剛需居住板塊，這片地區的購買力對接的是西二旗碼農，缺點是距離地鐵比較遠。 這幾個樓盤對比：奧海明月=萬橡悅府>翡翠公園 自住奧海明月還不錯。

提問：房姐您好，新人報道，剛加入星球，望房姐指點一下。我是非京戶，北京無房，現在租房一個月10000+，今年剛夠60個月社保，手裡有200子彈，如果需要還可以和親戚朋友湊50子彈以上，婚前和愛人已經在外地有貸款買房款已經還清（老家小縣城），在北京已經不算sfsd，現在的問題是，已經辦了天津集體戶口，有考慮以後讓孩子（4歲）去天津讀書，但是暫時工作都在北京，今年疫情影響一直還沒恢復正常工作，糾結在現在先在天津買房還是在北京買房，以我現在的條件到底怎麼安排比較合適，如果復工之後，正常收入能到一年50以上，麻煩指點迷津。

回答：租房成本北京可比天津貴多了而且投資回報也肯定首選北京。你天津買房短期也沒有自住需求，北京是買完就能用，你現在租金都能覆蓋月供，除非未來兩年需要在天津買學區房。北京可以關注下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 石佛營X裡等

提問：房姐，西安滻灞住宅一大套。同時北京有購房資格，預算500w。是否可以出西安購入北京？時機大概是什麼時候比較合適？

回答：西安謹慎看好，城市地理位置非常好，西北重鎮，全省單核城市，理應得到大發展。但是市場經濟氛圍和產業結構還不合理，房價過去4年漲幅也偏高，現在入場有追高的風險。 儘早入北京，現在的非高溢價的學區標的還是在漲，依舊是賣方市場，今年上半年北京成交量又創下5年新高。即使最近出臺新政，封堵了離婚買房的補丁，但對後市的影響也不大，只是一個定向調控，小的波動反而是一個入場時機。

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