個人情況：網際網路公司高管，準備要二胎。
資金情況：自有股票加資金500多萬，老家有一套拆遷房，目標總價1500萬以內的改善盤
問：這幾年奮鬥下來有了一些積蓄，加上想生二胎，所以準備換一套改善房。我聽不少大V在推薦崔各莊的和光悅府，一來確實離我工作地方不遠，二來價格很有吸引力，8.8萬的價格跟周邊10萬+比起來價差不小，有人說賣到就是賺到。想要下手，但這麼大的便宜在面前，隱隱覺得有些不放心，想聽聽小新的意見。
望京雖好，但崔各莊真沒那麼牛
提到崔各莊的和光悅府，營銷時提到最多的就是兩個詞——“望京”、“價格倒掛”。
望京曾經是默默無聞的小村落，經過幾十年的發展，如今已經蛻變為北京第二CBD，西門子、賓士、阿里等世界500強企業雲集，人口也將從30萬擴充套件到60萬。除了商業氛圍之外，望京公園綠地多，以798為標杆的文化氣息同樣濃厚，宜居指數很高。
崔各莊黑皋村三宗地塊距離望京核心區僅約3.6公里，分別位於南皋路南北兩側，和光悅府位於塊地的最北端，地塊相對規整。如今買房都喜歡說大的片區，但實際專案即便只相隔一條街，定價就不具備可比性。
和光悅府在京密路東側，周邊主要以回遷安置房為主，缺乏大型購物商場，教育基礎配套與京密路西側的望京核心區有著明顯差距。
如果未來的配套和交通沒有得到明顯改善，與望京核心區的價值差距依舊會很大。用一位看房者的話來說：“中間隔著一個京密路，一個是五環裡，一個是五環外，能一樣嗎？”
價格倒掛的帳，得這麼算
望京房價多年來領漲朝陽各板塊。加上望京土地開發飽和度高，市場上的商品房五年來都是空白，因此二手房的價格10萬+已是常態。比如06-09年的融科橄欖城110多平南北兩居掛價1500萬，單價13.6萬。保利中央公園88平兩居的掛出單價則突破16萬。
這種情況下純商品房新盤和光悅府銷售指導價為8.8萬/平，給人每平米至少倒掛約1.2萬的感覺，但誰也不傻，絕不會把真正值10萬一平的房子賣成9萬，所以這筆賬，不能簡單這麼算。
除了我們之前說的地段發展導致的價格差之外，還存在掛盤價和實際成交價的差異。在各類軟體上查到的周邊二手房參考價往往是掛盤價，不是實際的成交價。掛盤價有一定水分，所以在測算實際價差的時候，必須瞭解實際成交的價格。可能這麼一比較下來，價差就沒那麼大了。
近年隨著調控政策常態化，出現大量“低於市場價”的新盤，這也變成了宣傳賣點。對於倒掛盤而言，實際交付的質量問題必須格外注意，如果開放商達不到預期的利潤，很可能出現各種降標、減配的情況。
比如宣傳價格倒掛的奧森春曉和北清雲際都不約而同地修改了戶型面積，得房率下降，引發維權問題。所以不要被表面數字矇住了雙眼，必須綜合看產品質量、具體地段價值、發展潛力等長期因素。
沒有地鐵是硬傷
雖然離望京不算遠，但和光悅府在交通上有一個硬傷——沒有地鐵。地鐵15號線崔各莊站距專案直線2.8公里，望京東站距離專案直線2.7公里。公共交通只能靠公交了。
距離專案最近的公交站點為南皋西站，直線約400米，418、516、85路公交線路均經過此處，可以乘坐公交直達望京公園、東直門交通樞紐、亮馬橋等地。
自駕的話還是比較方便的。專案距京承高速S11入口約5公里，距京密路出入口直線約600米，距首都機場高速直線約600米。
產品小戶型槽點多
和光悅府由保利高階產品系“和光系”與華潤置地高階產品系“悅府系”融合打造。專案共11棟13-20層住宅，4棟人才公寓，商品房共7棟15-20層的建築，一共526戶，容積率2.5，綠化率30%。 戶型產品主要以120-170平改善四居為主，總價1000萬-1500萬/套。4棟配建的公租房臨近馬路，商品房放在東南側，臨近北小河，充分利用了景觀資源。
從戶型看，和光悅府打造全四居社群，120平也採用了超大的南向面寬，房間通透、採光好。但120平戶型因為面積比較小，北向面寬不夠只放一間臥室，為了做出4間房，所以加了一間多功能活動室。房間確實不少，但是空間侷促，而且被分割破碎，舒適度很受影響。
145平的戶型賣相一看就覺得非常亂。功能區的平衡也沒處理好，很明顯的一點就是緊挨著多功能活動室，導致主臥的私密性被破壞了。而主臥的使用頻率最高，也是最重要的一個房間，這樣的設計確實很難讓人不吐槽。
170平的戶型方正通透，因為面積大了，所以佈局起來更能施展，主臥套做了轉角大飄窗，南次臥也做成了套間。很多在小戶型出現的問題也都改善了，當然啊，價碼也是實打實的不同。
據悉，和光悅府開盤銷售15億，大概是130-150套房，這個成績只能說一般。不要看到價格倒掛就閉眼買，必須透過數字表象細細分析，衡量利弊。
