近日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會提出，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

央行為什麼要強調維護房地產市場的健康發展？這釋放出什麼樣的政策型號？房地產市場金融環境會否得到改善？

中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立對此進行了分析解讀。我們摘取文章部分內容供大家參考。

央行為什麼要強調維護房地產市場的健康發展？

尹中立

當前，房地產市場快速降溫，並出現部分房企爆雷風險。

8月份，全國商品房銷售面積12544.82萬平方米，同比下降15.55%，環比下降3.6%。商品房銷售額12616.58億元，同比下降18.71%，環比下降6.5%。中秋節期間的樓市成交量比去年同期下降的幅度均在50%左右，有些城市的樓市成交量下滑幅度高達70%。

樓市的快速下滑已經傳遞到土地市場。在第二輪集中供地中，多城出現土地流拍、終止出讓、大比例底價成交等現象，甚至長三角的有些熱門城市也出現了土地流標現象。

市場快速下行，引發地方政府出臺“限跌令”。下半年以來，已有岳陽、唐山、瀋陽、菏澤、昆明、江陰、桂林、株洲、張家口等多地針對開發商打折促銷等問題出臺新政策，被稱為“限跌令”。張家口市要求新取得預售許可的專案不得低於備案價格的85%進行銷售。

根據我們的觀察及市場調研資料分析，導致當前房地產市場快速降溫的主要原因是多方面的。

一是，房地產金融調控政策在執行過程中出現層層加碼現象。

2020年8月份有關部門針對房地產開發企業的財務指標出臺了“三線四檔”要求，2020年底又對商業銀行的房地產金融業務集中度管理提出具體指標要求。這些房地產金融調控政策對遏制房地產開發企業的高負債擴張起到了良好的作用，有利於完善房地產市場的長效機制。有關部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩定，對財務資料不達標的房地產開發企業設定了三年過渡期，但此政策在執行過程中出現層層加碼現象，財務不達標的企業基本失去了融資能力，出現了一定程度的流動性梗阻。

二是，實施二手房指導價措施，在客觀上加劇了樓市的流動性困局。

為了遏制部分城市的房價過快上漲，有關部門出臺了二手房指導價政策。深圳是首先推出二手房指導價格的城市，在出臺此項政策後，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當於政策出臺之前的20%左右。

二手房指導價措施使得樓市的流動性受到較大的衝擊，個別城市的二手房指導價措施對整體的房地產市場影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房指導價措施，其負面影響是不可忽視的。

三是，住房信貸環境持續收緊。

商業銀行為了滿足房地產金融集中度的要求，必須對房地產金融業務作適度調整，有些銀行分支機構出現了按揭貸款放款慢的現象，停貸範圍擴大。根據一線調查，目前重點城市平均房貸放貸週期延長到60多天，放貸週期明顯延長。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業務暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。

四是，大型地產公司的債務違約對房地產市場產生了較大沖擊。

最近兩年來，先後有數家大型房地產開發企業出現債務違約事件，典型案例如：泰禾集團、藍光集團。最近幾個月來，個別頭部地產公司的違約事件對市場產生了巨大的衝擊，打破了金融機構對房地產龍頭企業的信仰，表現為房地產開發企業的融資更加困難，事實上形成了房地產金融的緊縮效應。

綜合上述分析，我們預判房地產政策調控有望出現調整。

但此次政策調整將不同於以往，將是在堅守“房住不炒”前提下，以“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）為目標的結構性調整。具體方向為，或許會更多聚焦於滿足房企和真實住房需求的貸款需求，加大對住房租賃市場的金融支援，鼓勵地方政府進一步完善土拍規則等。

9月3日，央行在《中國金融穩定報告》中提出，堅持“房住不炒”定位，實施差別化住房信貸政策，支援合理自住購房需求，堅決遏制投機炒房行為。這一表述或意味著央行後續將更重視支援合理自住購房需求，避免過嚴調控政策對剛需和改善購房者的影響。

加快按揭到款的放款速度是最易操作的措施。

不久前央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，提出明年上半年計劃投放的部分貸款，或將提前到今年下半年投放，以此對沖近期信貸增速下滑趨勢。但同時強調，要加強預期管理和引導，不向房地產市場發出錯誤訊號。因此，為避免市場過度解讀，此次政策調整也許會透過視窗指導等其他方式進行。

—全文完——

濟南樓市觀察原創文章，如需轉載請獲得授權！