本文來源：時代週報 作者：吳斯悠
9月，是樓市傳統銷售旺季，市場素有“金九銀十”之說。不過，今年9月的樓市表現並不高漲。
9月27日，央行例會重點提及房地產，並明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”；9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會指出，要堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，並再次提及維護住房消費者合法權益。
政策回暖的跡象明顯。
國慶節前，包括廣州、佛山等多地出現房貸利率下降或擬下降的訊息，銀行機構放款進度加快好訊息也陸續傳來。
而樓市表現則出現分化，總體而言一手樓好於二手樓。
媒體報道，國慶長假，北京樓市也未迎來“金九銀十”，經過實地調查發現，3個多月前交易火爆的“學區二手房”市場不再熱鬧，地產中介葉門可羅雀，不少中介店員又開始“掛牌掃街”。
據深圳中原研究中心10月8日資料，國慶期間(10月1日至10月7日)，深圳市全市新房成交1081套，較去年同比上漲163%；但是，二手房僅成交4套，共計351.22平方米
多名接受時代週報記者採訪的業內人士表示，對剛需購房者而言，政策鬆動無疑是利好訊息，但房貸政策暖風能吹多久卻是未知之數。
政策暖風頻吹，房貸全面鬆綁？
9月底，政策暖風背景是作為傳統銷售旺季的“金九”樓市表現差強人意。
據觀點地產資料，9月，前100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續3個月為負。
低迷是樓市下行的慣性持續。根據國家統計局資料，今年6、7、8月全國商品房銷售額分別為2.24萬億元、1.35萬億元、1.26萬億元，連續三個月呈下降趨勢。
資料顯示，今年以來各地房地產調控累計已突破400次，創歷史新高。而根據貝殼研究院資料，70個大中城市中，無論是新房還是二手房，房價漲幅下降的城市數量較上月繼續增加。而與之相對的，是多地不斷上漲的房貸利率和越發趨緊的貸款額度。
在此背景下，國慶前，央行等多個部門在不同場合聯合召開會議，指出堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，維護房地產市場的健康發展和住房消費者合法權益，不斷滿足剛需群體的購房需求。
作為購房剛需的房貸利率終於出現鬆動，無疑為持幣觀望的剛需消費者打了一針政策強心劑。
9月下旬，時代週報記者致電廣佛地區多家商業銀行，發現銀行放貸利率、稽核條件和發放時間均已出現不同程度鬆動。部分銀行首套房貸利率甚至下降10個基點，同時放款期限大幅縮短。
國慶期間，鬆動範圍也開始擴至其他地區。
10月8日，湖南益陽市建設銀行一名客戶經理告訴時代週報記者，目前建行首套利率為5.65%，較此前略有下降。同時，信貸資金採取每月集中發放的方式，如資料準備齊全，則當月即可發放貸款。 此外，杭州、寧波等地銀行有計劃在明年年初跟進調低房貸利率。
房貸能松多久？
銀行房貸政策開始鬆動，本質上與房貸額度的供給增加有關。信貸政策放鬆意味著房貸額度供給的增加，房貸利率則因為供求關係矛盾的緩解而走低。
有市場人士認為，銀行房貸額度趨緊主要受到銀行信貸資源騰挪的影響。在此前針對房貸集中度限制的政策影響下，部分銀行為達標第二季度考核要求，開始主動減少房貸投放。在階段性考核結束後，第三季度銀行貸款額度緊張情況將得到緩解。同時在政策暖風鼓勵下，銀行房貸政策存在進一步放寬可能。
不過，也有例外。如此次廣州房貸利率應聲而跌，或與此前政策執行過緊有一定關係。
2021年上半年，廣州房貸利率已經上調多次，最終高企於首套房利率5.85%、二套利率6.05%，已是一線城市中房貸利率最高水平。放款期限也被顯著拉長，部分國有行表示放款至少要等一個月，甚至到明年初。
多名廣州地區購房者對時代週報記者表示，高利率和其他條件的嚴苛對購房者造成一定程度“誤傷”。
在此背景下，利率降低，貸款發放期限縮短對購房者和房企而言無疑都是利好。但房貸利率鬆動的範圍會否擴大，期限能有多久依然具有不確定性。
從地區上看，銀行與市場的博弈仍在繼續。國慶節前，武漢等城市多家銀行房貸利率再次出現上漲，武漢中信銀行、農業銀行等突破6%大關。
國慶期間，時代週報記者致電武漢地區多家銀行，均表示暫未收到房貸利率或放款期限鬆動的通知。
另一方面，對房地產企業的資金風險管控沒有放鬆的跡象。
根據貝殼研究院資料，截至2020年末，在全國85家重點房企中，位居“三線四檔”紅線的仍有74家，下降1檔的有7家；而上升1檔及2檔的分別為3家及1家。
總體來看，位於“橙檔”及“紅檔”的房企仍有21家，佔比24.7%， 滿足”三道紅線“全部要求進入“綠檔”的房企僅為32家，佔比不足一半，整個房地產行業仍有較大的達標壓力。
市場人士分析，下一步，房貸和相關政策要持續大面積“鬆綁”機率不大，區域性和階段性放寬的可能性更大。
