農村宅基地房買賣標的物不僅是房屋，還包含了相應的宅基地使用權。享有宅基地使用權的主體是具有特定身份的農村集體經濟組織的成員，即本村村民，其轉讓行為應經本集體經濟組織同意，如買方並非房屋所在農村集體經濟組織的成員，不具備可買賣宅基地房的特定身份，簽署的房屋買賣合同實屬無效合同。
廣東省廣州市何某雲名下有一處祖上留下來的老宅基地房屋，該房屋位於廣州市城郊的城中村，總共二層半，149平方米，四室二廳二衛，近地鐵口，地理位置優越。何某雲持有《宅基地使用證》。何某雲年事已高，隨兒子在深圳定居，該處老宅一直沒人居住。由於長時間空置，早已破舊不堪，因此，何某雲便打算將該處老宅基地出售。
林某彬是廣東省汕頭市人，20世紀90年代即來廣州做服裝批發生意，現子女成家也想有個地方居住，而市區的商品房價格太高實在無力購買，便想買個宅基地房，一是價格便宜，二是面積寬可住的人多。
透過朋友介紹，林某彬看中了何某雲的該處宅基地房。2016年10月1日，林某彬和何某雲簽訂了《宅基地買賣合約》，約定何某雲將本宅基地房出售給林某彬，總價43.6萬元，定金3萬元，首期款30萬元於何某雲將此宅基地房交付給林某彬使用當天支付。本合同自簽署之日起三個月內雙方到何某雲所在村組織辦理見證手續，拿到村組織見證書當天支付尾款10.6萬元，任何一方違約，需償對方人民幣10萬元。
在簽訂合同當天，林某彬即支付了3萬元定金，何某雲也於三日後將此宅基地房屋的鑰匙及《宅基地使用證》均交給林某彬，林某彬也依約支付了首期款30萬元。
2016年10月26日，林某彬與何某雲雙雙來到村裡要求村組織對雙方簽訂的《宅基地買賣合約》進行見證，但村裡幹部告訴林某彬與何某雲，由於林某彬非本村村民，為外地戶籍，村裡不可能為雙方的宅基地買賣進行見證，並且告知雙方，該合約因違反國家政策可能無效。
林某彬遂要求解除雙方簽訂的《宅基地買賣合約》，並要求何某雲返還定金及首期款共3萬元，同時還要求何某雲賠違約金10萬元。何某雲卻認為，宅基地是自己祖輩傳下來的，而且還有宅基地證，房子也是自己的，憑什麼林某彬要求解除合同，因此，何某雲亦提起反訴，要求林某彬返還此房屋的《宅基地使用證》，將此房屋空後交還給何某雲，並賠付違約金10萬元。
兩人的主要爭議焦點有以下兩點：
1.何某雲與林某彬於2016年10月1日簽訂的《宅基地買賣合約》是否有效?
2.若該《宅基地買賣合約》無效，雙方的損失應由何方承擔?
最終經法院審理判決如下：
法院經審理後認為，雙方簽訂的《宅基地買賣合約》因違反國家政策無效，而在簽訂該合約過程中，雙方均有過錯，因此，最終判決林某彬與何某雲於2011年9月1日簽訂的《宅基地買賣合約》無效:林某彬搬出此房屋，將該房屋空後交還給何某雲;何某雲向林某彬返還購房款3萬元。並駁回雙方的其他訴訟請求。
那麼法院判斷的依據是什麼呢？
1.關於《宅基地買賣合約》效力問題。
《物權法》第一百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。
第八條第二款定宅基地“屬於農民集體所有”、第六十二條、第三款規定“農村村民住宅用地，經人民政府稽核，由縣級人民政府批准”。國務院辦公廳於1997年5月6日釋出的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知第二條第三款規定:“農村的住宅不得向城市居民出售，2004年(國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定)中規定:“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”由此可見，享有宅基地使用權的主體是具有特定身份的農村集體經濟組織的成員即本村村民，其轉讓行為應經本集體經濟組織同意。
本案中，何某雲、林某彬簽訂《宅基地買賣合約》的買賣標的物不僅是房屋，還包含了相應的宅基地使用權。而林某彬並非此房屋所在村的村民，不具備可買賣此房屋的特定身份，且該買賣未經縣級人民政府的批准，故何某雲、林某彬簽訂的《宅基地買賣合約》實屬無效合同。
2.關於《宅基地買賣合約》無效，雙方的損失承擔問題。根據《合同法》第五十八條之規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應償對方，因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
何某雲、林某彬作為具有完全民事行為能力人，均應當知道法律、法規和政策禁止將宅基地出售給非本村村民和城市居民，但雙方仍對宅基地使用權進行轉讓，因此雙方均有過錯。根據宅基地使用權證的記載內容，何某雲作為宅基地使用權人明知宅基地不能轉讓但仍出售該宅基地上房屋，其過錯遠大於林某彬。對於林某彬反訴要求支付購房款利息的問題，對於上述分析可知，何某雲雖然對於合同無效存在過錯，且為主要過錯方，但林某彬在房屋買賣過程中同樣存在過錯，而且，林某彬也已實際使用了此房屋，因此法院對何某雲要求林某彬承擔違約責任以及林某彬要求支付購房款利息均不予支援，符合兼順過錯與公平合理原則。
第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
農村宅基地使用權的主體是具有特定身份的農村集體經濟組織的成員，即本村村民，其轉讓行為應經本集體經濟組織同意，如買方並非房屋所在農村集體經濟組織的成員，不具備可買賣宅基地房的特定身份，所簽署的房屋買賣合同是實屬無效合同。
以後有打算買農村宅基地的，希望你能夠認真看完此文的！！！
