最近出臺“限跌令”的城市越來越多了。
近日，由於當地開發商大幅降低銷售價格，湖南株洲住建局約談了多家房企、中介的負責人，要求他們立即停止“違規銷售”行為，下架所有涉嫌低價銷售的房源資訊，並將此行為計入企業信用不良記錄。
湖南株洲也加入到了“房價限跌”的城市行列。
站長粗略統計，截至目前，至少有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山七個城市釋出了“限跌令”。
同樣是為了實現房地產市場平穩健康發展，而有些城市政策全面收緊，更有城市出臺了限漲令！這對兒看似矛盾的導向背後，實際是樓市發展區域分化的現狀。
01.江蘇
在8月的最後一天，江陰住建局再度發文《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》。
除了進一步明確所有房價款必須及時足額納入監管賬戶，還提出——商品住房銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰!
這也讓江陰成為近期全國三四線城市樓市調控頻頻、穩定房價的大背景下，江蘇首個出臺“限跌令”的城市！
《通知》指出：商品住房銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。
這個政策的目的很明顯，就是房價趨穩，不能惡意降價，還要保質保量，防止出現損害購房人合法權益，影響相關企業正常經營和社會穩定的情況出現。
02.唐山
另外，據媒體報道唐山市政府在8月中旬約談了10家房地產企業負責人，希望他們“不要再降價了”。
值得注意的是，就在2020年8月，唐山市還因為樓市過熱被住建部約談，唐山也隨即出臺了調控政策，給樓市加上了補丁。
03.瀋陽
無獨有偶，據財經網訊息，8月17日，瀋陽多家房企，因降價銷售被政府部門約談。
04.岳陽
8月11日，湖南嶽陽市住房和城鄉建設局下發了《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》。
該通知中提及：岳陽市中心城區(包括岳陽樓區、岳陽經濟技術開發區、南湖新區、城陵磯新港區)，新建商品住房銷售價格備案後，商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則商品房網上籤約備案系統提示無法簽訂商品房網上籤約買賣合同。
對於其他同樣面臨去庫存壓力的三四線城市來說，可以說起到了參考的作用，同時也反映瞭如何在去庫存和市場銷售之間作平衡，是後續三四線城市值得關注的地方。
05.昆明
加強監管制度，對於惡意降價行為進行強制監管。
由於近段時間以來昆明樓市多盤出現“大跳水”，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網籤。
06.三亞“限漲令”少數城市設定二手房“參考價”
與此同時，一些樓市過熱的城市，仍在忙著堵漏洞、收緊調控。近日，有一個南方城市釋出新一輪調控政策了，這個城市就是有東方夏威夷之稱的海南三亞。
根據財聯社訊息，三亞市發改委和住建局近日聯合印發了《關於進一步加強商品房銷售價格備案管理的通知》，該通知明確規定：
1、2021年9月1日前已經備案的專案，須將未網籤房源重新進行價格備案，整體備案均價不得超過該專案近期網籤價格。
2、初次申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房專案，整體備案均價不得超過同地段、同品質、同類型專案近期網籤價格。
3、經核准價格備案的商品住房專案，原則上1年內不得上調備案價格。
三段話其實就一個意思，新房限漲，也就是說三亞釋出限漲令了。
9月1日之前的新房，尚未網籤的需要重新備案，備案價不得超過同片區同地段同品質近期網籤價格。9月1日之後的，同樣按照這個規則備案。且備案後，價格一年內不得上調。
少數城市設定二手房“參考價”
二手房成交參考價機制，主要源於深圳樓市的持續過熱。
去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅銷售價格指數連續10個月實現同比兩位數增長。針對上述情況，今年2月8日，深圳市住房和建設局發文建立二手住房成交參考價格釋出機制，並同時釋出了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格。此外，在二手住房成交參考價格出臺後，深圳多家銀行亦明確表態，將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。如今，半年時間已過深圳住建局資料顯示，8月份，深圳二手商品房成交23.3萬平方米（2520套），同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交為19.54萬平方米（2043套），同比下跌79.96%。
“雖然二手房房價本身無法採取像新房一樣直接限價，但並不代表二手房價格不能被有效管控。”由於二手房的量價變化對於房地產市場整體穩定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經佔據一半、以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩定更是起到舉足輕重作用。整體來看，建立二手房成交參考價機制，確實能在最大程度穩定市場對二手房價的預期。
截至目前，至少已有包括廣州、成都、西安等十城已建立二手房成交參考價機制；此外，上海等城市還透過對二手房掛牌價核驗等方式，加強對二手房價格的管控。
據上海市某房產中介透露，上海二手房價格從去年四季度開啟上漲模式，至今年初達到高點。隨著政策面出手穩房價，目前全市二手房價格基本處於橫盤狀態，個別地段出現房價下跌。從資料上看，8月份上海二手房成交量環比、同比均有不同程度下跌。
7.“限漲令”“限跌令”出臺，意味著什麼？
從目前部分城市推出的“限跌令”來看，其本質在於庫存較多、去化週期長且人口吸虹能力相對偏弱，由此導致房企營銷出現亂象，進而造成交易秩序的混亂。
三四線城市的房地產商出現降價銷售，相互間打價格戰等行為，歸根結底還是為了快速回籠資金。在房企“三道紅線”、貸款集中度管理以及重點城市土拍“兩集中”的政策實施背景下，今年房企資金管控能力受到很大挑戰：一方面，貸款融資槓桿受限制；另一方面，土地集中拍賣還面臨短時間需要大量使用資金被佔用的情況，這都使得房企需要快速回籠資金。而在部分房屋供給量較多城市，購房者是有限且固定的，因此其需求量無疑是小於供給量的。在這種情況下，“以價換量”成為房企首選。
在“穩房價、穩地價、穩預期”的基調下，“限跌令”的存在顯然很有必要。房價的無序下跌易引起惡性競爭，從此角度看，嚴禁低價傾銷、打價格戰有利於市場預期的穩定。
限跌令與限漲令一脈相承，既要對新房漲幅進行限價，又要對跌幅進行限制性兜底，其實，就是兩個字：維穩。
各城市房地產市場的分化，亦是基本面的體現。一方面，不同城市的需求增長存在差異，一二線及熱點城市的人口流入，為需求增長的直接推動因素；另一方面，受土地供應節奏和庫存影響，不同城市的市場供求狀況亦會存在明顯差異，這也將導致市場對於調控的敏感度有所不同。
當前房地產調控出現雙向調控，防止過快上漲和防止過快下調並存！
“限跌令”表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背後其實進一步說明了“穩定”是樓市最確定的關鍵詞。
房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會影響波及金融系統，市場已形成的價格體系，也會被打亂，土拍、新房銷售都會受到影響。
說白了，當下的房地產市場，防跌與控漲，同樣重要。
