捲起來了！
特別喜歡看到這樣的訊息：
北京21個新房專案扎堆入市！新房市場開始內卷。
樓市階段性市場變化，一個是看預期有沒有發生改變，目前新房銷售限價沒有太大變化，短時間沒有上漲預期。
另一個是要看供需，相較於今年5-8月，房企剛拿地完，到現在集體入市，供應增大，後續二批供地還有43塊地在路上，從今年下半年到明年上半年，至少有7、80個新盤入市，這還不算今年的第三批供地。
所以，我們看到了市場上開發商的一些搶跑行為，樣板間還沒裝好就開盤的，預售證還沒拿就排卡的，為了就是能夠提前鎖定客戶。
既然明白了這種邏輯，建議粉絲們就把心態放平和一點，不要被銷售和中介忽悠，著急訂房。現在正在向買房市場切換，看準了考慮清楚再下手都來得及！
今天上午，我正寫稿寫到這，剛好一個粉絲火急火燎髮來微信。他的例子可以作為當下市場的一類典型，很有趣，經過允許給大家分享一下。
這位大哥在賣亦莊的房子，他說在賣的過程中呢，來看房的人絡繹不絕，所以也在觀望，希望賣個好價錢。
就在這個過程中，中介告訴他北京有可能要出二手房指導價，讓他“有個心理準備”，話裡話外的意思就是說讓他早點賣房。
現在，剛才也說了，開發商很內卷，擔心賣不出去房子。買新房的購房者普遍不知道買哪，看好的又怕買不著。
二手房的中介，率先感受到了市場的溫度，助推賣房。
二手房的房主，不好賣，還想賣高價。
那麼，市場真實情況就很清楚了。二手房成交下降會直接影響新房，結論還是新房未來一段時間銷售放緩，好地段好產品賣的快，產品力一般的都有變相降價可能。
今天還看到了一個訊息，三峽集團，總部遷回湖北！非首都功能產業外遷開始了！
北京稅收會減少，還不能依賴土地財政。
所以，房產稅的腳步近了，利好剛需購房者。當然，這是趨勢，落地還需要一段時間。
目前鬱姐覺得價效比不錯的專案有幾個，
建發望京養雲，共有產權商品房，單憑價格實惠這一點，想買的人挺多。售樓處產品還沒看到，後續再看看產品如何。
華樾國際領尚還有房，7.1萬的單價，隔壁8萬的也已經入市了。可以參看《鬱姐鑑房|朝陽的風口在東壩，華樾國際領尚可以買的N 個理由都在這裡！》。
新國展和光瑞府，低密度板樓社群，周圍配套成熟，各方面都不錯，價格6.2萬，只要認可區域，應該是合適的選擇。
萬科城市之光東望，5環，5萬開頭的單價，不好找了，參看《北青探房|五環臨地鐵，30分鐘到國貿，最後的限競房，萬科城市之光東望進入加速期！》。
除了價效比的維度，從產品型別上來看，綠城沁園，合生me悅，主打小戶型，總價低，好賣一些。
另外市場關注度比較高的北城北清雲際預計這兩天就開盤了，奧森春曉預計10月中旬，剛需上車盤，北城上班的可以考慮，但也要直面產品缺點。紫金書院還沒有新進展。
還有哪些專案有哪些問題可以私信鬱姐。
最後，因為最近時間緊張，把上週海淀地塊踩盤的資訊一併在這篇文章裡發了吧。
學府壹號院：資源頂尖，價格誘人
專案產品資訊已經公佈，地塊容積率1.6，限高18米，規劃為5-6層洋房類產品，南北地塊總戶數一共在900套左右；戶型在130-275㎡，總價1165-2464萬。
專案位於農大南路南側、樹村路東側，地塊非常的方正。
向南不到500m可上五環，過了五環就是圓明園、清華北大一眾高校。開車10分鐘可達騰訊、新浪等諸多網際網路大廠總部聚集區域。
除一眾高校和網際網路大廠的頂尖資源聚集，區域兩公里內有上地實驗小學、北京101中學、北大附小肖家河分校、人大附西山學校、清華大學附屬中學上地小學等諸多名校。
學府壹號院最大亮點，一是海淀區數一數二的學術環境、教育資源；二是政府持有20%產權份額的“新型共有產權房”。
地塊的上限價格達11.2萬/㎡，政府持有20%產權份額，意味著個人僅僅需要支付80%的產權價格。對比隔壁單價11-12萬/平的圓明天頌，樹村地塊8.9萬的單價每平差價近3萬元。
地塊施工現場
地塊專案為融創的高階產品壹號院系，全稱學府壹號院。容積率1.6，限高18米，規劃為5-6層洋房類產品，南北地塊總戶數一共在900套左右；戶型在130-275㎡，總價1165-2464萬。
網際網路大廠轉一圈，感受到了時代脈動
北沙灘京昌路地塊：生活便利，成熟商圈
北沙灘地塊位於北四環外，西邊與中國農業大學（東校區）之間隔著一條小月河，東邊是京藏高速。
漫步在寧靜的小月河邊，綠柳如茵，很美
鬱姐團隊在同一時間用分貝儀分別在安靜的小月河邊和往來車輛轟鳴的京藏高速邊進行噪音測量，在上午11點半左右車流量大的時期，京藏高速邊測量的分貝儀顯示音量約為75。地塊與京藏高速之間還有30-40米的綠化隔離帶，地塊基本不會受到京藏高速噪音影響。
圍擋裡面是地塊位置，很平整寬闊
地塊距離南側15號線北沙灘站直線距離約600米左右，西側500m處有聖熙8號購物中心，東側600m左右為中日友好醫院；開車到中關村、學院路僅需10分鐘；往東兩公里就是奧林匹克森林公園和鳥巢。地塊北側是海淀區重點“保障性住房”專案--塔院村回遷安置房，專案名稱雙泉嘉苑，看上去很不錯。
京昌路地塊為新型共有產權房，政府持有產權份額10%，限價11.2萬，個人購買的單價為10.08萬/平。
地塊本身配建有教育用地，兩公里內有清華東路小學、北京101中石油分校、北京石油學院附屬小學等學校。
北四環多年未供地，周邊80、90年代的二手房單價也要9萬、10萬一平，這裡新房10萬出頭的單價，容積率1.5的低密度社群，值得重點關注！
永豐地塊：設施欠缺 價格倒掛
從樹村到永豐的路上，鬱姐團隊路過了五礦萬科如園，幾年前第一次去這個專案的時候單價還不到五萬呢！現在已經十萬加了！哦，也快小十年了！
路上，我們還看到了正在施工的翡翠書院。
永豐地塊位於海淀西北旺永豐科技園板塊，西側緊鄰中糧天恆智慧谷產業園區，向西350m 左右為在建中的商業海淀大悅城，西北側約500米為在建中的故宮北院。
地塊位置
圖片中糧天恆智慧谷
永豐地塊實拍
在海淀區域規劃中，有兩條發展軸線，橫軸是北清路前沿科創發展走廊，縱軸是中關村大街高階創新集，地塊恰好位於兩條軸線的交匯處，是未來核心產業聚集最多的板塊。
規劃遠景很好，但目前區域給人的整體感覺還是正在建設中，比較荒涼，周邊的各種配套要麼不完善，要麼比較破舊。
專案北側的玉河路車輛稀少，與專案一路之隔的科技園小學沒有科技的氣息
距離專案最近的地鐵16號線永豐站在2公里之外，區域內出行依靠公共交通比較費勁兒。沿永豐路等路網自駕出行比較方便，向東走京新、京藏高速，可直達北京城區。
據海淀十四五規劃中的訊息，十四五期間將積極爭取19號線北延以及北部聯絡線等軌道交通落地，但落地之後專案離地塊的具體距離目前無法確定。
地塊西側約350米就是在建的海淀大悅城，預計2023年建成；南側5公里左右為在建的西北旺華潤永珍匯，預計明年開業；目前周邊較為成熟的商業配套有南側2.5公里左右的中關村壹號商業街、中關村積體電路設計園商業街和東側5公里左右的永旺國際商城。
永豐地塊依然為政府持有產權10%共有商品房，實際個人購買價格7.2-7.7萬/平。距離地塊最近的新房是海淀幸福裡，相距不到3公里，目前專案均價8萬+。
兩個專案產品型別不一樣，永豐地塊是容積率1.5，限高30米，也就是十層左右的樓高，低密度社群。
在二手房方面，地塊南側約1.5公里是首創天閱西山，小區為大面積的改善產品，目前均價8.7萬/㎡左右。
新房二手房價格均出現倒掛情況，雖然現在荒，可看看隔壁的海淀幸福裡的銷售情況，永豐地塊專案應該也是不愁賣。
好了，以上就是實踩海淀地塊的全部資訊，如果有什麼問題，歡迎諮詢鬱姐！
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