文/子木

前幾天我去河南出差，路上一網約車小哥一直嘆氣。

我實在沒忍住，“怎麼了？”

小哥一拍方向盤，“哎，原來一個月能賺7000塊，現在一個月累死累活賺5000塊，一下子少了2000，老媽糖尿病，娃娃吃奶粉，還有房貸車貸，怎麼活啊。”

不知道怎麼安慰，我勸道，“今年大家都不好過，你還年輕，會好起來的。”

沒想到小哥一抬頭，指著旁邊的樓，“房地產都不行咯，我們開車的能好到哪裡去？”

這句話，一下驚醒睏意中的我，小哥的觀察很微妙啊，我問他為啥，他說：

“原來房子漲，大家感覺都賺了錢，出門就打車，現在房價在下跌，大家都認為兜裡的錢越來越少，能多走幾步路就不打車了。”

這句話有道理嗎？有道理。這跟股市一樣，股票賬戶每日飄紅，即使還沒兌現，都感覺每天下館子有動力了，以為是其他股民請的客。

房價漲跌對消費情緒有一定的關聯性，這屬於紙面財富的消費心理作用。

據統計局資料顯示，8月份社會消費品零售總額僅為3.44萬億元，同比去年8月僅增長2.5%，扣除價格因素，8月份社會消費品零售總額實際增長0.9%。情況不容樂觀。

消費是第一大經濟引擎，時間久了是會出問題的，於是你看到，日前，經濟日報點名批評：

樓市調控應注意滿足剛需。

的確，很多城市在攔住炒房客的同時，誤傷了剛需，比如洛陽，首套房貸利率跑到了6%以上，要知道這個城市近兩年房價是橫盤的，炒房客早就離場了，剛需客卻進不去，傷透了心。

但更多的城市，卻會把這條訊號解讀為，樓市過度調控，需要“自救”。

1

被逼無奈

日前，張家口四部門聯合出臺“限跌令”，要求：

“新取得預售許可證的專案，不得低於備案價格85%進行銷售”。

言外之意，開發商賣新房，只能在備案價格的基礎降15%，超過這個值，直接拒絕網籤。

至此，全國出臺限跌令的城市已經上升至10城，分別是岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、張家口、南通。

你會發現，三四線是重災區，只有瀋陽和昆明、南通是二線，一線沒有，跟我的預測基本吻合。

我在之前的文章《冷市10大買房思維裡》講過，限跌令是一塊試金石，凡是此階段出臺的城市，最好不要買房。

出臺限跌令的道理很簡單，就是不希望開發商在市場行情冷淡的時候，下調價格，惡意競爭，從而造成恐慌情緒，引發投資客集體拋盤，砸跌市場，這是一種極度不自信的表現。

不過瀋陽是東北希望，昆明是雲南之首，南通有長三角紅利，三者回調到一定程度，還會觸底反彈，從大局觀考慮，此階段的回撥，會逐步暴露“房價底部空間”。

但三四線就不一定了，拿張家口來說。

據報道，主城區的房價已經從頂峰的1.3萬/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米，一夜回到2016年前。

尤其是進入2021年下半年來，多個樓盤已經低於成本價銷售，整個樓市瀰漫著維權爛尾的負面影響。

五年前，七八千，五年後，七八千。期間一輪漲幅，套死幾十萬炒房客，尤其豪賭冬奧會的炒房客，基本沒什麼希望了。

張家口我從2016年開始漲的時候，就在攔大家投資上車。這是因為張家口十年人口流失22.66萬人，下降了5.21%，除了旅遊，基本沒啥產業。一場冬奧會救不了一座城市，這是本質決定的。

而未來，一直會處於被北京虹吸的陰影中，而北京帶動發展的只有東南方向。有些人投資買房從來不做研究，只靠上頭。

今年這股調控大潮，前所未有，我預計全國有2/3的城市扛不住房價調控，接下來明裡暗裡出臺限跌令的城市，只會越來越多，大家需要謹防。

2

降低成本

跟張家口出臺限跌令不同，廣東省多城以調節稅率的方式，對沖房價下行。

據訊息，自9月13日以來，廣東省內已有肇慶、珠海、中山、陽江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶關、清遠等多個城市，相繼釋出了相關政策，將定向下調稅率。

其中，惠州、肇慶、中山、珠海幾個城市，均將二手房轉讓個稅下調至1%，此前是2%。

如果按照一套200萬的房子計算，個稅從4萬降低至2萬，對於剛需家庭，還算一筆不小的支出。

按照正常情況講，全國大多數城市二手房交易都是1%的個稅，廣東省內的廣州和深圳，也是1%，所以廣東多城降低1%，也是合理的。

但是，問題在於：為什麼會選擇這段時間？

答案是廣東省樓市整體降溫速度加快，有些地方太涼了，需要喝碗熱湯，暖和一下。

根據樂有家資料顯示，8月粵港澳大灣區樓市一、二手房成交齊跌。其中，深圳、廣州、東莞、惠州、中山、珠海、江門、佛山、肇慶九城累計成交一手住宅40720套，環比下跌18%，同比下跌42.1%。

其中，深圳、廣州、東莞、惠州、中山、珠海、佛山是近一年內漲勢最好的，現階段的降溫，屬於週期內的正常回調。

但比如湛江、汕尾、梅州等三四線城市，卻很難堪。漲的時候一個都跟不上，跌的時候，一個都拉不下。

其中惠州、珠海、中山出臺二手房個稅調節，是因為城市主要以新房市場為主，二手房則主要是當地剛需購買，所以此次稅率調節，也是鼓勵當地二手房市場活躍起來。

不過，個稅整體對於購房款，還是極其微弱的佔比，對整體樓市趨勢不會有多大的影響，只是嘗試在冷市中扯開了一道口子，利好樓市行為，也是為數不多的逆向調節。

3

救不了

地方主張“救市”可以，但當下市場，有兩類救不了，一種是高負債開發商，一種是高價學區房。

目前當局的想法，就是在冷市中“拆地產雷”。

9月24日，深圳六部門針對開發商進行大規模嚴查，主要是購地資金來源，違規將被取消資格，禁1年參拍。

言外之意是，錢多你入局，錢少你下桌，但你不能過分借錢玩。

房地產屬於資金密集型產業，過去玩的空手套白狼的遊戲，讓一個個企業膘肥體胖，吃盡時代發展紅利，而現在，必須迴歸到”製造業“，腳踏實地給人民造房子。

預計接下來暴雷的房企會不少，背後受牽連的購房者也不少。

其次是高價學區房。

根據最新訊息，瀋陽下發《通知》：

要求房地產中介機構在居間代理二手房買賣過程中，不得以學區房名義掛牌二手房；不得以明顯高於市場價格或政府公佈的交易參考價格掛牌二手房；不得組織出售方聯合抬高報價；不得協助交易雙方簽訂陰陽合同。

這意味著，在瀋陽，學區房成了禁詞。

到目前為止，除北上廣深，重慶、瀋陽、蕪湖、西安、廈門、成都等16個城市已出手整頓學區房炒作亂象，高價學區房均呈現不同程度下跌。

一線城市是最慘的。

拿上海舉例，8月份，上海二手住宅僅成交1.8萬套，環比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而其中二手房的學區房，成交進入冰點，無人問津。

一個濰坊板塊的中介朋友跟我說，當地一套47平米的優質學區房，去年房價在600萬左右，現在已經跌到了480萬，整整跌去20%左右，還沒人要。

梅園板塊的一套46平方米左右的房源，3月時價格是850萬元，後一路降到680萬元。一套48平方米的學區房，從835萬元，6次降價至625萬元，動不動百萬虧損。

這些中產家長萬萬沒想到，雙贏的局面變成血虧，未來可能只有靠孩子成才，勉強給點心理安慰了。

一二線城市的高價學區房，均存在政策風險，尤其是一線城市高價學區房，救不了。

這是因為底部邏輯變了。例如嚴格實施多校劃片入學政策，大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗，以及學位指標到校等等，都是前所未有的定向打擊。

4

買房注意

最後再根據我的經驗，給大家做一個預測：

首先“救市”將是接下來樓市的主唱調。

不單是限跌令、下調稅率，還有提高公積金貸款額度，降低落戶門檻搶人才……這四種是最常用到的“救法”。

但至於效果，就像是刀片伐大樹，“遙遙無期”。

再次強調，凡是出現限跌令的城市，那麼意味著房價還可以再跌，大家一定要離場觀望，這是我多年總結出來的。

那麼什麼時候買呢？答案是，真正開始救市的時候。

比如大幅降低房貸利率、購房首付，解除限購，解除限售……這屬於定向刺激買房行為，通常這種力度的政策出來，房價馬上調頭向上。

但按照當下的調控大基調，未來出現刺激樓市的鬆綁，機率不會很大。

與此同時，近半年，還要關注高負債房企，買新房之前，多從查一查資產負債情況，上市企業半年報裡都在寫著。

學區房的話，還是要觀望，能不買就不買，現在這股風正在發酵，目前核心一二線城市被波及，接下來要看三四線城市是否會跟進。

“樓市調控應注意滿足剛需”，絕對是接下來調控的主基調。

公積金優惠、首套房貸利率下調、二手房交易個稅下跌，幫助剛需入場撐起房價，才是房住不炒的核心。所以時間就是讓利。

能看得清的我都告訴你了，看不清的只能靠時間沉澱答案。有好的機會我會及時告訴大家，沒有好的機會，就要學會捂住口袋，臥倒不動。

這在冷市是最大的勝利。