一，90年代海南地產泡沫
90年代的海南房地產泡沫：1992年，“南方講話”一錘定音，市場經濟成為中國堅定不移的發展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐；國務院審議批准海南吸引外資開發洋浦經濟開發區。一時間利好不斷，海南房地產市場開始火熱。當時全國各地流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”的口號。1988年海南省和海南經濟特區成立，讓這座不到20萬人的海濱小城海口，一躍成為全國各地淘金者的聖地。海南房價也隨之一路扶搖直上，建省之初的兩年，海口三亞等熱門地區商品房價格基本維持在1300元-1400元/平方米之間，1993年就漲到7500元/平方米的巔峰，兩年翻了三倍以上。與此同時，海南土地價格從1991年的每畝幾十萬，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。
房價一路飆升。１９９１年，海南省房地產平均價格為１４００元／平方米，僅僅一年，就猛增至５０００元／平方米。１９９３年上半年頂峰時期，高達７５００元／平方米。房價高漲的背後，海口市地價由１９９１年的幾十萬元／畝，一路狂飆至６８０萬元／畝。帶著幾萬元“闖海南”的人，一覺醒來已身家百萬。無數的房地產公司開始擊鼓傳花式地炒賣這個島嶼上的地皮和房產。到工商管理部門登記註冊的公司，每天較多達３００家。高峰時期，總人數不過１６０萬的海島上，竟然出現５０００多家房地產公司，平均每３２０個人一家。開發商在銀行大量貸款，甚至把僅僅是在圖紙上的房子高價抵押給銀行，以此收穫倒賣地皮的資金。
圖：1993-1997年海南新增房地產投資
泡沫破裂：但是危機卻悄悄地在海南這片土地上潛伏，潘石屹為了核實一個專案的審批情況，以五斤橘子和一條香菸的代價獲准查閱有關內部資料，他意外發現海口市在建人均住房面積已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產要出事了”，六人緊急抽身回京，從而完美避開1993年下半年海南房地產泡沫的破裂，而其他人還在玩著擊鼓傳花的遊戲。1993年下半年，海南跌入黑暗，噩夢開始了。劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國房地產的首個調控政策出臺，中國的房地產調控史也從這裡開始，這場調控留下的遺產是給佔全國0.6%總人口的海南省留下了佔全國10％的積壓商品房，海口的1.3萬家房地產公司倒閉了95%。
海南銀行和地產倒閉潮：１９９３年，宏觀調控一出手，海南留下了遍佈全省的“爛尾樓”，總面積達１６３１萬平方米。其中“爛尾樓”工程的兩個“重災區”海口和三亞，分別有１７９宗和１２０宗“爛尾樓”工程。據統計，海口市爛尾樓的總建築面積達１２００多萬平方米，沉澱資金１４９億元。當時只有７００多萬人口的海南，房地產積壓量竟佔全國的十分之一。開發商紛紛倒閉，老闆逃離使銀行不良貸款率一夜間劇增，很多開發商以天價抵押的樓盤甚至還沒動工，已建成的抵押專案也大幅貶值。華夏證券、南方證券等一批老牌券商因為對海南地產的大筆直接投資而損失慘重。省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現了嚴重的資金困難。１９９５年８月成立的海南發展銀行出現近三年的擠兌風波，直到１９９８年６月２１日被央行宣佈關閉。這也是建國後頭家因支付危機關閉的省級商業銀行。
除了海南房地產泡沫，在房地產繁榮初期這十年，中國2002年富豪榜中的三位來自房地產行業。
第一位是中信泰富的CEO榮智健，他以8.5億美元的身價當選中國2002年首富，榮智健1942年出生於上海，畢業於天津大學。他的父親是榮毅仁。1986年，榮智健進入中信香港任董事總經理，在國務院支援下，進行了一連串收購，然而最重要的，是借殼香港球的泰富發展上市，正式易名中信泰富。1987年2月，香港中信以13億港元購入12.5%國泰航空股權，是香港中信首項重大投資，國務院借給中信香港八億元，讓中信展開各項投資。2009年因投資外匯鉅虧而辭去中信泰富集團主席。
第二位是世茂集團的CEO許榮茂，他1950年7月出生於福建省泉州市。許榮茂先生，現任世茂集團董事局主席。1989年，許榮茂所創辦的世茂集團進入中國房地產市場，經過三十多年的發展，世茂佈局全球130多個核心發展城市。
第三位是新疆廣匯的CEO孫廣信，他1962年12月出生於新疆烏魯木齊市，祖籍山東平度人。復員軍人，高階經濟師。人稱"新疆首富"的孫廣信，以6億美元的身家高居2002年《福布斯》中國富豪榜第三位。1989年5月，孫廣信拿出3000元轉業費和40萬元借款創辦了新疆廣匯企業集團的前身--廣匯工貿有限責任公司。從賣推土機賺到第一桶金，之後開餐飲，進軍房地產和能源行業。現在烏魯木齊每5套商品房中就有3套是由他的廣匯公司開發。而他自己財富的5成來自房地產。
二，海南地產泡沫成就了萬通六君子
1991年下半年，海南的經濟正遭受第一次低潮。由於磚廠停產，潘石屹不得不重回海口。漂泊的歲月中，他結識了漂泊的馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等幾個意氣相投的朋友，他們共同創立了海南萬通，後來人們把他們稱為“萬通六君子”。在海南開始了他們的地產生意，最終各自成為一方霸主。
在第一次界定合夥人利益關係時，馮侖等人採用的是水泊梁山的模式——“座有序，利無別”。大家雖然職務有差別，但利益是平均分配的。1992年，透過運作海口“九都別墅”專案，“農高投”賺得了“第一桶金”。此後，“農高投”用這筆錢去操作“蓮怡廬”等專案，不斷在海口、三亞炒房炒地。公司經濟條件寬裕後，很多老員工都擁有了“四個一”，即一套房子、一萬塊錢存款、一部電話和一部摩托車。1993年，萬通六君子在確定股權時採取了平均分配的辦法。由於是平均分配，大家說話的權利是一樣的，萬通成立了一個常務董事會，重大的決策都是六個人來定。
1995年3月，六兄弟進行了第一次分手，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開；1998年，劉軍選擇離開；2003年，王功權選擇離開，至此，萬通完成了從六個人到馮侖一個人的轉變。分手後馮侖、潘石屹和易小迪成為了地產界的大鱷，王功權成為了知名的風險投資家，王啟富和劉軍也在其他領域開創了一番事業。
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