今明兩年，趁早買房還是趕緊賣房？
這個話題，擱在任何時期問，都難以得到準確的答案，因為房地產起起伏伏、誰也摸不著頭腦。
例如2020年就有不少學者認為，2021年的房地產將迎來新輝煌，理由是2020年上半年，行業遭遇黑天鵝影響，超過100個城市售樓部關閉，為了提振樓市，房貸利率連連下行、央行多次釋放資金，房產學者們紛紛預測2021年將迎來樓市“牛年”，然而現實卻在啪啪打臉，2021年房產只有2個月的短暫輝煌，隨後便“迅速入冬”。4月至10月，整個商品房交易市場（無論新房還是二手房）沒有掀起多大的波浪，一路平平淡淡。
類似下方截圖的預測還有很多：
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不過，雖然一般房產專家無法回答這個問題，但如果讓房地產開發商來回答，或許真的能給出答案，畢竟春江水暖鴨先知，作為市場主體的房地產開發商，總能時刻嗅到前端資訊。例如王健林就多次正面予以回覆，在一次訪談類節目中，王健林作為節目邀請嘉賓登臺，臺下觀眾即興提問，當時就有一名男觀眾向王健林丟擲了“類似問題”，他問道“王先生，你認為今後的房地產走向何方，是繼續上漲，還是會掉頭下跌？”
看起來，王健林對於這個即興提問，只需要回覆“①上漲；②下跌”就可以了，但事情似乎並沒有如此簡單，因為沒有充分的過程論證，得到的答案始終難以讓人信服。聰明的王健林當然不會重蹈常人的覆轍，他立刻用回問的方式反問這位觀眾“你去看看各個城市裡，有多少房子了，接下來房產漲跌還用說嗎？”
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那麼，站在買房人的立場，應該如何理解王先生的這個“發問”呢？畢竟知道他的“暗示”其實就等於知曉了今後樓市的方向。在指聞君看來，專家近乎明示，他曾兩次公開發表過自己“不看好房產”的立場。第一次是在引以為傲的萬達官微上說到“萬達將從房地產轉向文化旅遊行業。”，第二次是一次會議中，王首富說到，我們要徹底放棄房地產行業，因為大家都知道，將來沒啥搞頭了。
那麼，王首富所說的“城市房子多不多”該如何回答呢？咱們可以通過幾組資料來分析。經濟學者任澤平在《中國住房報告2019》就測算出了資料，截止當年，城鎮所有存量房子加起來，達到3.11億套，套戶比接近1:1，也就是說基本上戶均都至少有1套以上房產。故而從總量上而言，經過20多年的發展，中國城市根本不缺房子住。
另外，西南財經大學在“城鎮家庭金融報告”中同樣研究顯示，在我國的購房目的中，有大約85%的人買房第一目的是投資，只有不到15%的人買房的第一目的是居住，所以說投資的屬性遠大於居住屬性，足可見房產的金融屬性有多高。
另外西南財大還調查發現，很多人說房子太少，實際上是錯配導致的，一方面不少人感覺買不到房子，另一方面大量住房閒置，全國平均住房閒置率達22%，一線城市基本在15%-20%之間，二線城市在20%-23%之間，三四線城市和偏遠農村的房子閒置率普遍在25%以上，更有的城市高達50%以上，空城遍地走在不少地方出現。
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2021年至2022年，房市究竟如何？指聞君認為，先看2個資訊：
1、國際通脹，影響幾何？
2020年，全球各個國家都遭遇了“黑天鵝”的侵襲，大部分國家的GDP都呈現出倒退的發展態勢，在TOP前20的國家中，除了中國、荷蘭、瑞士這三個國家之外，美國、法國、日本、德國、英國、加拿大等都呈現出一副下滑的態勢。美國下滑3.3%，日本下滑4.8%，德國下滑4.9%，英國下滑9.9%，印度下滑7%，其他的就不再一一贅述了。
所以，在接近黑天鵝的末期，一個共性的“大課題”擺在了各個國家的面前：如何有效提振發展速度、如何快速走出2020年的陰影。面對此番境況，大家的交出的答卷一模一樣，那就是開啟印鈔機，加速釋放貨幣。2020年下半年至2021年，全球新一輪貨幣增發潮加速到來。
在2020年的12月，日本率先出手，開啟了73.6萬億日元的新計劃，兌換為人民幣，總額度高達4.4萬億元；
2020年底至2021年，美國同樣不甘示弱，大大小小的舉措中，累計釋放出了3-4萬億美元的貨幣（兌換為人民幣達到30萬億元左右），僅僅在3月份上旬就一次性通過了1.9萬億美元的增長方案，與此同時，還對暫時沒有工作的人員發放300美金/周；
歐洲作為一個重要角色，面對普遍收縮的問題，也開啟了貨幣投入，歐洲央行釋出1.35萬億歐元的大方案，2-3個月之後，再度追加5000億歐元，總投入量達到了3.87萬億人民幣。
從一般商品房學的角度看，在任何時候，流通的貨幣數量都應該與商品的價值成正比、成相互適應的關係，如果貨幣短期大幅增加，那麼就有泡沫化的風險，進而產生通脹，通脹到來之後國際大宗貨物例如原油、大豆、鋼鐵、有色金屬等價格都可能迎來上浮。
2021年全球資本滾滾而來，超過89%的國家房子價格在飛，我國有沒有可能遭遇這一輪通脹的影響呢？專家、萬科前董事長王石早就給出了答案（王石認為可能會），在深夜發表的長文中，王石直言，全球都在增發貨幣，那麼新興國家可能遭遇輸入性通脹影響，辛巴威、委內瑞拉就達到了3000%以上。
從這個層面理解，房產或多或少會流入一些“熱錢”，進而起到提升作用。
2、樓市資金斷流，影響幾何？
要看待房市這條路指向何方，除了看周邊因素之外，指聞君認為更應該看“調控這隻無形的大手”，我國的房產市場，並不是一個純粹市場化的產物，調控往往起到了決定性的作用。2016年底房住不炒提出以後，調控就逐年增加，17年達到200次，18年達到400次，19年超過600次，20年接近600次，2021年1-9月份，粗略統計也超過了450次，全年或超2020年調控次數。僅僅從調節次數上就可以預見，今後對房市不可能有放鬆的情況。
在這其中，尤其要提到“樓市資金收縮”這件事兒，因為房產開發和銷售，其實是“重資本”的工作，一旦市場沒有了大額資本進入，那麼買地、建房、銷售將無從談起。2020年8月高層（央行和住建部）第一次提出了“三根紅線”，要求房企們進一步降低負債等三項指標，旨在抑制槓桿率風險，進一步縮減金融機構給房企們規模化貸款；2021年央行再出臺“雙上限令”，對各類金融機構劃定貸款上限（房企貸款上限、購房者貸款比例上限）。
專家們是這樣形容2021年的房市的：整體而言，行業處於缺錢的狀態，速度減緩了、消化能力減弱了。萬科的現任董事長鬱亮在2020年說“今後所有房企將站在同一個起跑線上，失去了鉅額融資之後，只能依靠管理創造紅利”；2021年中董事局會議上，鬱亮再次提出“現階段，現金流比任何事情都重要。”
從資金這一方面來看，隨著市場資金流動減弱，再也蹦躂不起來了。
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總結一下，一方面國際通脹躍躍欲試，全世界房產都在飛舞，另一方面調控之下樓市資金節流。所以現階段的房產信心指數搖擺不定，有人說“多”有人說“空”。接下來究竟如何呢？對於“早買房”還是“再等等”問題，央行定調、央媒表態，清晰了。
在9月底，央行貨幣政策委員會組織了2021年的三季度例會，這一次例會中，特別提到了今後對於房地產金融和貸款政策的基本思路，與第二季度的例會相比，本次例會提出了“要增強穩增長的基本信貸，同時堅持實體金融服務，與此同時，還提出了促進樓市穩健發展，維護購房者合法權益。”
維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
央行的“兩個維護”，看起來有點意味深長，第一個已經是老生常談的了，不必過多贅述，那麼第二個“維護”什麼意思呢？指聞君的看法是，今後嚴格的房產收縮信貸或開始放鬆，對房產的貸款資金或進一步增加，說白了就是指：不能不給剛需發貸款，不發放貸款，剛需拿什麼去買房子呢？
這一點，其實央媒經濟日報在《謹防樓市大起大落》一文中也有闡述，央媒認為：
促進房地產市場健康發展，穩是主基調，大漲不是穩，大跌也不是穩，穩才是樓市的理想狀態。（8個字：謹防樓市大起大落）
所說，指聞君才屢屢說道，樓市的格局其實基本清晰了，一方面要“嚴防上漲”，另一方面要“嚴防大降”，居中定位才是長期的歸宿。該不該買房呢？就看你是不是剛需了。
