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第一個步驟我們要注意這兩個點，也就是查冊和業主本人。
查冊首先就是看證，指的是買方要了解房屋的現狀和產權狀況，要求賣方提供合法的證件。
這裡麵包括房屋所有權的證書、身份證，必要的時候可能還要有結婚證以及戶口本。
這些步驟的核心是中介幫你查過冊，也就是說中介已經去房屋管理機構查了房子的檔案，房子權屬清白，沒有被抵押甚至於多次抵押。
這一步裡第二個點就是你要確保你見到的是業主本人。
很多時候，比如說業主在國外，或者不方便，再或者有這樣那樣的事情耽誤了，我們會碰到業主的代理方。
這個時候你不要輕信，也不要去談核心問題，因為從法律上來說，沒有業主委託的任何代理人都是無效的，而委託是需要書面委託材料的。
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第二個環節是確定房屋權屬完整合法且可以交易，上面一個環節已經做了一部分這樣的工作，這個時候買方就可以交納定金了。
但是大家要注意，交納定金並不是商品房買賣的必經程式，只是一個慣例。
然後雙方就可以簽訂買賣合同了，那麼這個買賣合同裡面要包含什麼？
房屋的坐落、產權狀況、成交價格、交付時間、交付模式以及產權辦理。
要注意的是大家往往只關心價格，實際上除了價格以外，房屋交付的時間、交付方式、產權辦理這些也是非常重要的。
由於現在中介往往會籤一個一式三份的房屋買賣合同和居間合同，所以在這個步驟之後，要貸款的買方最好讓銀行來稽核一下自己的貸款資質和可貸額度，以免未來拒貸或者少貸影響交易。
作為賣方，你也要提醒買方做這個動作，以免未來買方放款不順利，影響你們之間的交易。
如果你是為了置換而賣房，這就會影響到你買下一套房子。
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第三個步驟就是買賣雙方向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。
這個時候房屋管理部門會查驗有關證件，審查後產權符合上市條件的房屋就會給你辦理過戶。
這裡面要注意的是，對於沒有產權或者部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況，你申請很可能會被拒絕。
也就是這個房子可能有幾個人共有產權，最常見的是夫妻之間，也有可能不是夫妻甚至於不是親屬之間共有，這種房子要注意的是絕對不能聽其中任意一個人的。
極端情況下，即使有一人只有1%的產權，這個人也一定要出現或者有合法的書面委託。
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第四個環節就是立契了，主要是房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件的狀況逐級審批的過程，買賣雙方一般不參與。
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第五個環節是繳納稅費，這裡要注意的是稅費的構成會比較複雜，要根據交易房屋的性質來確定。
我們在談判的時候就要搞清楚，房改房、危改的回遷房、經濟適用房等和其他商品房的稅費構成是不一樣的。
除此以外，公司房產和個人房產；滿二滿五以及不滿二這些稅費構成也是不一樣的。
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第六個環節是辦理產權轉移過戶手續，主要是到房產交易管理部門去辦，沒有什麼更多要講的。
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第七個環節是對於那些要貸款的購買者來說，在和賣方簽訂完房屋買賣合同以後要去銀行辦理貸款手續。
銀行要稽核買方的資質，並且對房屋進行評估，確定買方的貸款額度，批准貸款。
雙方產權登記變更結束以後，買方就可以領取房屋的所有權證，銀行把貸款發放給賣方或者指定貸款方。
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第八個環節是買方領取房屋的所有權證。
付清所有的房款以後，賣方會交付房屋，並且結清所有物業費，至此，雙方的二手房的買賣合同到此就基本上履行完畢了。
買方拿到屬於自己的新產權證後，記得要進行房屋的交接，包括維修基金、水電煤、有線電視、寬頻電話的過戶和結算費用。
在這一點上買方很容易忽略，因為房子到手了，但是作為賣方千萬不要忽略。
會存在一種情況：買方用你的名字來交物管費，但是可能由於某種原因，他惡意拖欠，這個時候物業公司會找到你。
當然從法律上來說你並沒有什麼差錯，也不用去賠付這部分的費用，但是會給自己造成一點小麻煩，可能需要寫書面申請或者做額外的解釋。
所以說交接是非常重要的，對於買方更重要，因為賣方也有可能會惡意拖欠，很可能最後找不到賣方，這部分錢就由你來墊付，這些情況大家還是要注意。
