文|凱風
繼“限跌令”後，“救市”第一槍也來了。
近日，哈爾濱釋出《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，推出16條新政。
主要政策如下：
1、發放購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。
2、放寬預售門檻。對於綠牌、藍牌開發企業，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。
3、降低公積金貸款門檻。二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。
4、新市民買房補貼。對原籍不在當地，因工作或上學等各種原因來哈的新市民，購置首套商品房時即可享受購房補貼1萬元。
5、公寓按民用水電執行。實際用於居住用途的公寓房屋，水、電收費持續執行民用價格標準。
6、縣（處）級女幹部和高階職稱女性專業技術人員住房公積金個人貸款年齡由55週歲調整為60週歲。
……
這一舉動，釋放了什麼訊號？
01
從限跌令到買房補貼、降低預售門檻等，穩樓市邁出了更關鍵的一步。
限跌令，主要目的還在於防範大跌，透過限制房企降價不得超過15%的方式，力圖穩住市場情緒。
買房補貼，則代表著有關部門親自下場託市。
這一政策在2015-2016年曾廣為流行，當時面臨去庫存壓力，用買房補貼吸引購房者入市，鼓勵農民進城買房，一度成為許多弱二線及三四線城市的殺手鐧。
與過去相比，這一輪買房補貼更多還是以“搶人大戰”的名義出現。
畢竟，搶人大戰具有天然的正義性，給予人才以買房補貼，相比給予所有購房者補貼，相對不那麼違背“房住不炒”的大原則。
與買房補貼相比，降低預售門檻，同樣訊號意義突出。
一般而言，高層住宅建設2/3、多層住宅（6層及以下）封頂方能對外預售，而如今只要建設一層就能預售，門檻大幅鬆綁，對於開發商去庫存無疑是好事。
不過，預售之所以存在門檻，而且不少城市門檻高企，主要目的在於防範爛尾。
畢竟，現房銷售的風險最低，封頂預售的風險次之，一層預售乃至正負零甚至拿地就能預售的風險顯然要高更多。
目前，多個龍頭房企遭遇債務困境，一些樓盤爛尾樓的風險劇增。
這種背景下，究竟是降低預售門檻讓開發商更快回籠資金，還是提高預售門檻從而規避爛尾風險，恐怕是個兩難。
無論如何，正如央行會議所定調的：維護住房消費者的合法權益。
不爛尾，應該是房地產最基本的底線。
02
打響“託市”第一槍的，為何是哈爾濱？
一個直觀原因是，哈爾濱樓市遭遇了量價齊跌的困境。
哈爾濱房價已經跌回了一年前。
根據國家統計局資料，2021年8月，哈爾濱新房、二手房同比均下跌0.6%，房價不及一年前的水平。
從第三方市場資料來看，哈爾濱房價從年初最高點的10148元回落到最新的9783元，降幅為3.6%。
同時，市場成交量也在迅速轉冷。
據中國房地產報報道，黑龍江工商聯房地產商會發出建議信表示，哈爾濱房地產市場受到重大沖擊，百姓購房信心不足、房地產各項指標下滑嚴重、新房及二手房市場均出現嚴重供大於求現象。
面對這一形勢，雖然眾多房企已經開始打折促銷，但效果微乎其微。
根據報道，萬科、融創、華潤、中海、綠地等房企推出多項優惠活動，其中包括一元秒殺一平方米、買房送家電、一口價特價房限時秒殺等，但銷量未見明顯提升。
另一個深層原因是，雖然擁有副省級城市、特大城市的雙重身份，但哈爾濱卻是過去10年來唯一人口負增長的省會城市。
根據七人普資料，2020年哈爾濱常住人口達1000.9萬人，勉強守住了千萬大關。但與10年前的2010年相比，人口減少62.7萬。
雖然東北整體人口都在減少，但瀋陽、大連、長春仍舊保持了正增長，成為東北30個地市裡僅有的正增長地區。
相比而言，哈爾濱作為東北四大城市之一，且位列副省級城市，更在最新的人口普查中晉級為特大城市，但人口形勢相當不樂觀。
所以，無論是為了留人才還是託樓市，哈爾濱率先出臺買房補貼政策，是可以理解的。
03
穩樓市，下一個是誰？
目前，全國已有10多個城市出臺了“限跌令”，試圖透過一紙行政命令遏制樓市下行的趨勢。
目前，已有山東菏澤，湖南嶽陽、株洲，湖北鄂州，江蘇江陰、南通、徐州多地，河北唐山、張家口，昆明、瀋陽等多城（區）釋出“限跌令”或相關政策，要求房企降價幅度不得超過10%或15%。
不僅如此，還有城市祭出了“嚴厲打擊低價甩賣”、對低價售房發出風險警示、要求降價房企恢復市場價銷售等舉動。
據澎湃新聞報道，“十一”期間，安徽某市召開全市房地產調控工作專題會議，指出堅決打擊違規銷售、虛假宣傳、價格欺詐、哄抬房價、低價甩賣、違規開展房地產金融業務等行為。
值得注意的是，低價甩賣，與價格欺詐、哄抬房價等共同列入“堅決打擊”之列。
同樣在“十一”期間，浙江某市釋出《商品房購買風險提示》：
開發企業以明顯低於市場價銷售商品房的，就是風險；開發企業承諾買房可以贈送綠地或搭建違章建築的，就是風險。
此外，面對房企以“工抵房”、特價房等形式打折促銷，有城市要求立即取消執行相關優惠，並恢復按原市場價格銷售，對參加本次活動客戶擬於7個工作日內完成退款。
……
這些政策的集中登場，標誌著樓市已經從“限制大漲”步入“防範大跌”的新階段，防跌的壓力開始超過防漲，市場形勢發生了巨大轉變。
而從限跌令到發放購房補貼，也標誌“穩樓市”的舉措正在逐步升級，從防範下跌到主動下場託市，背後的政策訊號顯而易見。
當然，這些場景在2015年就已經輪番上演過，這一次能否複製當時的逆轉奇蹟？
恐怕很難。
大水漫灌的空間不復存在，居民槓桿率飆升了50%以上，房地產金融化泡沫化的影響凸顯……
所以，應當認識的一點是：穩樓市，是為了防範金融風險，而非製造新一輪大漲。
這是不同之處。
