十一假期前，北京又一個新盤低調召開了品牌釋出會，為什麼說低調，因為在網上你幾乎搜不到太多關於這個專案的資訊，為數不多的幾條軟文還都不是出自房地產媒體。這個專案就是位於東二環邊上的建國門9號。
建國門9號位於東二環建國門橋東南角，再具體點就是中海楓丹公館的北側，緊挨著已經圈起來能看見塔吊的地塊，佔地面積不大，容積率4.17，有限的空間內要放下6棟樓，住宅商業都有，底商據說要引進沃爾瑪超市，專案預計2024年交房，定製化裝修，預計單價15-17萬/平，這麼算下來總價至少得照著4000萬起步了。
釋出會上開發商公佈了專案的部分資訊，被吐槽最多的就是與價格不太匹配的戶型設計，最小面積267平的三居，剩下都是300-400平的大四居，看容積率和戶型設計，貌似是蓋塔樓。
我瞅了眼目前公佈的三個戶型設計描述，宣傳重點無一例外突出的都是180度觀景陽臺，城市視野，要麼就是奢華尺寸，對與戶型設計細節，功能分割槽這塊提及很少。
為什麼大家吐槽的多呢，以揭叔，樂神最看不上的400平三居舉例，用他們的話說，不看尺寸，光看戶型圖，以為是89平的三居，甚至格局還不如小三居。看完戶型圖我的感覺是如果按照大幾千萬的豪宅定義，這個戶型倒也還能接受，比如廚房都遠離了臥室，動靜分離，再比如客廳餐廳融為一體，利用空間會更充足一些，但整體格局設計一般，這麼大的面積，三個臥室竟然排排坐，擠在了一起，你可以說是為了臥室全部朝南光線好，也可以說為了保留北側露臺觀景視野，雖然三個都是套間，居住體驗還是有所思考，但格局設計和私密性還是有所欠缺，而且沒有南廳，光照時間相比之下還是有所欠缺。
再來說說這個樓盤位於的板塊，地塊位於東二環與長安街交匯處東南角；往北300米就是長安街，500米建國門地鐵站，去國貿，王府井，cbd都很方便，可以說從環線位置和地段來看都還不錯了，配套的話有協和，同仁，日壇公園，清華附小學cbd實驗小學（中介說學校一般）等等，包括未來有自建商業，生活配套其實夠用了。
但很多朋友對這裡的房子保值存疑，問我為什麼這邊的品質小區也就10萬的成交單價，踩盤過程中我也做了瞭解，具體如下：
1.地段價值的差異
在北京長安街往北和長安街往南價格會有差異，同類型同品質房源，往北更貴一些，還有就是二環裡外的區別，建外這塊畢竟是二環邊上，所以比東西城同檔次小區單價還是低，另外還有人問我新城國際戶型一般，房子老一些，為什麼比中海楓丹這邊貴一些，其實也很簡單，因為更靠近產業，如cbd，國貿邊上的次新品質商品房社群確實價格更高一些，而且流通比這邊也好，這就是地段造成的價格差異，另外這邊很多商品房小區都是舊改專案，肯定跟純商品房的品質還是有差距的，也會體現在價格上。
2.學區
建外這塊的房子行政區域屬於朝陽，學區的劣勢也導致這裡的單價比東西城要低一些，但基本也體現了非學區品質小區在市場的真實價值。
3.戶型產品缺陷
建國門外板塊朝陽地界，房齡新，物業管理好，品質能打的小區，中海楓丹公館，18年的社群，單價10-11萬，但戶型大部分為東西向，南北的留給400平超大戶型，所以流通受限，價格也受到影響。
4.其他不利因素
同樣用板塊內最好的中海楓丹公館舉例，東西2居不管什麼樓層均存在遮擋問題，南北戶型南側緊鄰通惠河北路，很多住戶房子覺得不錯，但因為忍受不了噪音賣房搬家，所以小區存在一些不利因素和產品硬傷，也導致了房齡物業品質雖然挺好，但單價比不過位置更遠一些的小區，比如東四環外朝陽公園板塊泛海國際，泛海世家，如泛海國際145平南北臨街2居，也存在不利因素，但戶型產品，院落更好，能賣到1600w左右的價格，但楓丹同面積區間的東西2居只能賣到1400w左右，差距就在這了。
總結
當然建國門9號畢竟是大幾千萬的房子，跟買剛需盤的邏輯不太一樣，喜歡的是真喜歡，不喜歡的像我一樣總能挑出種種缺點，但從我做二手房的經驗來看，追求地段和麵積，可以犧牲戶型產品，忍受一些不利因素的購房人還是大有人在，自住還是得預算，需求和房子跟你有沒有眼緣，但如果買房更多考慮保值流通，從目前專案釋放的訊息和周邊二手房成交情況來看，也許並不是很好的選擇。
