今年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式釋出，其中提出要“實施城市更新行動，推動城市空間結構最佳化和品質提升”、“加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造”等。此訊號表明，城市更新已上升至國家戰略層面。

老舊小區改造關乎民生，與百姓生活息息相關，也是城市更新中進行存量盤活，增量創新的重要內容。住建部初步統計資料顯示：全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平，老舊小區改造未來市場規模龐大，無論是政府和企業都正在探索找出一條新的、更好的、更適合的道路來推動老舊小區發展。

北京勁松小區的新氣象新生活

勁松小區位於北京市東三環勁松橋西側，距離國貿CBD不足4公里處，是改革開放後第一批成建制的樓房住宅區，目前樓齡已超過40年，“無物業、少配套、缺管理”等老舊小區“通病”在這裡也通通存在，一度成為都市核心圈內“隱秘的角落”。

從2018年起，勁松街道採取“區級統籌，街鄉主導，社群協調，居民議事，企業運作”五方聯動的綜合改造模式，並率先引入社會資本改造老舊小區，探索出老舊小區改造的“勁松模式”，讓這個“慢病”纏身的老舊小區煥發新的活力，其也為北京乃至全國老舊改專案開創了一個全新視窗。

黨建引領下的社群改造

以街道辦事處為主導，改造開始前，勁松街道工委就成立由黨員幹部組成宣講隊，開展“一對一”入戶宣講，緩解改造施工給居民造成的情緒波動。

同時為精準定位居民的需求，勁松街道發揮黨員的先鋒作用，走進群眾，瞭解群眾、解決群眾實際需求，與專案團隊開展入戶訪談、現場調研、組織座談、召開評審會等方式，細緻瞭解改造過程中的需求，不斷修改、完善改造建設方案。

此外，勁松北社群黨委還成立了由黨員幹部、居民黨員代表等40 餘人組成的議事小組，創新街道社群管理機制。在黨建引領下，街道辦事處、專案團隊、社群群眾心更近了，更團結了，共同克服了改造過程中的各項問題，在以往老舊小區改造過程中容易出現的工作人員與居民扯皮、爭吵現象，在勁松小區也很少出現。

引入社會資本強運營

專案於2018 年7月啟動改造，引入了願景集團，前期投入3000多萬元資金，以“一街”、“兩園”、“兩核心”、“多節點”為改造重點，圍繞公共空間、智慧化、服務業態、社群文化四大類16小類30餘項專項作業實施改造。

政府將小區閒置資源商業運營權移交給願景集團，未來願景集團將透過物業、停車管理收費以及計劃落地的養老、托幼、健康等產業，形成市場效益激發點，慢慢收回投資。

政府依託社會資本的投入，透過市場化機構對於小區存量資產的運營和管理，讓原來的小區資產更好的“活”了起來，實現多方的共贏。

小區西南門改造前後

小區會客廳改造前後

小區花園改造前後

居民共建和諧社群生態

從改造伊始，勁松街道從設計規劃到施工和後期物業管理，全流程引入社會企業參與老舊小區的綜合整治，並讓社群居民全程充分的參與，從“社群改造方案、物業企業的選擇、物業服務標準和物業費的定製”等都透過會議決策，居民投票過半方可透過。在深入瞭解居民需求後確定整治重點，勁松街道真正實現“民有所呼，我有所應”。

因為有了社群居民的共同參與，有了不斷完善的社群治理管理機制，社群居民的滿意度、配合度、歸屬感也不斷增強，並且隨著各類新的社群活動開展，鄰里之間的距離也更近了，社群真正變成了大家的“大家”，原有的單方管理變成了與社群居民的共建，勁松小區現在處處充滿了活力，舊小區現新顏。

成都面街裡的煙火氣

金牛區是成都老城區中心，在金牛區撫琴街道光榮北路和文家有一條長約880米的小街巷子，巷子裡特色面街“熱騰騰”得起來了。

△面街一景

打造新的生活消費場景

“一條街、一碗麵，一份回憶”，進入面街，隨處都可以看到和麵食相關的文創彩繪、塗鴉， 特色多樣，不拘一格但都與麵食息息相關。

面街主要打造了三個空間，透過一體化街區改造，建立“快活慢行”系統，開放市民活動區域，打造美食活力空間；透過嵌入種植、立體綠化，實施多維立體改造，拓展美學展示空間；透過麵食文化元素植入，豐富展現形式，塑造文化藝術空間。

聚焦麵食，打造豐富街區內容

面街以中國南、北方特色麵食體系為主、相容國外特色的麵點，引導廣州點都德等特色品牌面館進駐街區集聚經營，將特色麵食體驗與麵食文化進行完美融合，彙集了30餘家麵食、50餘家小吃，一部分是新開的，有一部分是原本就有的街區老店。

面街以“街區美化”為切入點，以一環路整體改造為樣本，從場景設計到以麵食為核心的內容打造，讓這個老城區裡的小巷子商業氛圍和生活氛圍同時拉滿，街還是那條老街，但新的場景來了、更具文化特色的內容來了，當地居民滿滿的幸福感也來了，面街一下子成為了極具老成都井煙火氣息的生活片區。

未來，面街將透過更具特色的公共標識、更有意思的麵食文化場景等，圍繞麵食文化開展各類創新活動，系統化開展運營，在更好地服務好老城區裡的居民同時，迎接來自全國以及全世界的遊客。

成都作為最具活力的新一線城市之一，在老舊小區改造更新也一直走在全國前列，還在全國率先成立了城鄉社群發展治理委員會，在成都“15分鐘生活圈”幾乎已經成為一種現實，“面街”只是成都在老舊社群改造的縮影之一。

在成都，越來多的優秀年輕人加入社群改造更新，在玉林路的巷子裡、曹家巷裡的地瓜社群、小關廟社群集火實驗室裡一批年輕人打造了一批批的社群生態空間，微更新也在不斷為成都社群帶來源源不斷的活力。

△《像成都人那樣生活——成都社群漫遊指南》

此外，成都市在老舊小區改造的過程中，還特別重視社群商業的發展，“以人民為中心”為出發點，持續打造了一系列高品質消費新場景。

今年9月，以“社群商業點亮美好生活”為主題的2021中國（成都）社群商業發展大會在天府新區麓湖公園社群成功舉辦。大會上，成都市向全球釋出了2021年成都社群商業投資機會清單，涵蓋特色街區生活消費場景、社群鄰里生活服務場景、社群綠道生活消費場景、產業社群生活服務場景、特色文旅生活消費場景五大類75個專案。

成都正在以更加開放的姿態擁抱城市更新，未來成都也將會擁抱住更加美好的城市生活。

上海老舊弄堂裡的華麗轉身

上海黃浦區南京東路街道轄區內的江陰路72號小區，這裡是一個具有百年曆史的老式洋房弄堂，在小區不遠處就是在上海市中心的人民廣場。從2019年開始，政府在這裡進行老舊小區綜合試點專案。

細緻入微，“螺螄殼裡做道場”。在這座上海的老式弄堂裡，由於個人居住面積狹小，空間有限，加上居民以老人為主，政府、街道、居民多方經過考察、調研、走訪後共同商議確定，將改造的重點放在了公共區域更新和適老化改造上。

合用衛生間有了全新的淋浴房與馬桶間，牆壁上有方便老人使用的安全扶手、摺疊椅，還有緊急呼叫報警裝置，走廊欄杆上有了防滑裝置。原來公共活動空間的頂樓花園和庭院進行翻修，新增設了防滑帶等便於居民活動的設計，街道內脫舊的牆面被各類藝術塗鴉填滿，街道的外立面在保留原有的風味上，進行了修復......全都是細微之處的改變，但是帶來的是鉅變。

經過半年多的時間，這座上海的老式弄堂風韻依舊，歲月留下來的美好紋路依然在，但微更新為它又增添了美麗的新衣。老弄堂裡的百姓還是一樣，但是幸福的味道卻更多樣了。

△院子中央被設計成多用途區域， 洗涼衣物和綠植種養結合

△江陰路街一幢民房外牆的保護建築銘牌 圖片來源於新華網

上海是中國最早開啟現代化建設的城市之一。如今，大批建築都進入“高齡”階段，各類老舊小區的問題也不斷出現，2014年上海啟動城市更新試點專案，上海愚園市集、幸福裡等經過改造升級成為了新的城市網紅打卡地，隱匿在這座繁華都市的背後大量老舊小區，在城市微更新下正悄悄發生改變。

上海靜安區臨汾路街道的臨汾小區是上海第一個成規模批次化推進既有多層住宅加裝電梯的小區，透過加裝電梯，讓小區的百姓上下樓變得方便。在普陀區石泉街道管弄一村，原本有地面老化、排水不暢、地面積水等問題的890平方米的社群花園，透過翻修地面、增設遮陰連廊、兒童活動等功能區，打造成為了社群共享客廳，成為了小區全齡化、全天候的活動場所。

微更新意味需要更用心，用最小的成本、最適合的設計、最小的改動來解決居民生活最迫切的問題，實現最大的效益。微更新透過新與舊的結合，用更加細緻入微的方式在改變著城市，也正在引領一種新的更新方式。

杭州老舊小區裡的數字化社群

和睦街道地處杭州市西北部，東起京杭大運河支流，西至莫干山路，已建成30餘年，是杭州市典型的老舊小區。基礎配套設施落後、管理混亂、老齡人口集中，是杭州市老舊小區改造提升的重點專案。

2018年舊改啟動後，街道環境功能都得到了改善提高，其老舊小區改造品質被李克強總理點贊，“一老一小”陽光照護成為全國示範。老舊小區改造單靠政府出資在短時間內也許能夠取得一定效果，但是隻有與社會資本深度繫結，多方共運營，深度服務好社群居民才是老舊小區從“面子”到“裡子”全面實現可持續運營發展的重要路徑。

目前，在和睦新村，除去養老及幼托方面引入的社會資本，僅和睦新村老舊小區綜合改造提升工程已吸引社會資本超千萬元。

以托幼提升為例，和睦街道以和睦新村老舊小區改造提升工程為契機，積極篩選引導高品質、高效率、高標準的社會力量，引入第三方運營機構華媒維翰幼兒園進行專案投資和運營，全面開啟0～3歲嬰幼兒照護服務的探索之旅，從而完善了0-16歲孩子教育階段全程的基礎配套服務。

和睦新村改造前後

2019年1月，杭州首個街區式居家養老服務專案也落地和睦新村。為了給附近居民提供更專業的服務，街道相繼引入了公羊會救援會、元墅養老服務中心、慈繼醫療等近 10家社會組織作為各區塊運營主體，覆蓋吃住行醫養護文娛教等老年群體所需的各項服務。

街道透過智慧養老資訊平臺的運用、管理運營網路的最佳化以及志願服務隊伍的搭建，儘可能地滿足社群老年居民自我管理、自我服務以及實現自我價值的需求。

2021年9月，和睦街道社群開啟數字未來社群建設，圍繞百姓生活發展的方方面面，初步規劃打造“服務、健康、教育、鄰里生活、社群治理、交通、低碳、建築、創業”九大場景，從小區陽光驛站、農貿市場到垃圾投放點都實施數字化管理和運營。

未來社群以人為本，透過場景打造+數字技術的應用服務，讓社群生活更加生態化、數字化。我們可以想象，未來的老舊小區板塊之間是高關聯性、強連結的，是酷炫的也是智慧的，數字社群讓百姓生活更美好。

文 / 前行產業研究院 張昱

*圖片來源網際網路

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