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提問：房姐你好，座標桂林。現名下有一套98年的學區房自住，再想投資一套房子。看中了位於灕江邊解放橋旁的一套小複式樓，下面是門面，上面3、4樓是住宅樓，4樓是頂樓。小複式樓是一棟挨著一棟的，還有個30平的露臺。地段好，離江邊非常近，但就是房齡也比較老了，也是98年的，價格要100萬左右帶一個車位，請問房姐，價格是否合理，投資是否合算？如果上述方案不可行，請問購買桂林哪裡的房子具有投資和升值的潛力，房價在100萬以下的？

回答：你好，桂林沒有投資價值，老破舊更是不要考慮，嚴重跑輸大盤。廣西唯一還有點投資價值的只有南寧了，桂林沒有什麼產業，屬於旅遊城市。放眼全國來看，頭部旅遊城市是有價值支撐的。但流量來自外部，不是本地居民的內生力量，畢竟不夠穩當。旅行目的地這件事上，民眾的口味是會變化的。相比紮根本地發展商業商務，不確定性就要更大一些而且旅遊地產需要跨省市賣房，營銷成本自然更大，這些都要算到買房人頭上。因此旅遊地產通常難租難賣，作為資產的屬性不很優。哪怕能漲，賣不掉、租不掉、管理成本高、金融屬性低，也是很頭疼的。買房投資，還是不要只盯著家門口買，不能熟悉哪裡買哪裡，要全國一盤棋去看，反正是投資不自住，可以選擇更好的城市，推薦城市見知識星球內部分享。

提問：近期有在北京購房的打算，我和我的愛人都沒有北京戶口，想在非城六區購房往積分落戶的方向試試，首套首付能到350，想諮詢下建議，最近看了次渠陽光京悅府的房子，也請您看看能考慮不

回答：這個盤屬於 亦莊新城，位置上很靠近副中心和CBD商圈，交通挺便利的， 離正在修建的地鐵17號線北神樹站只有600米，這條線未來也是途經國貿，還有三里屯、望京、未來科技城等重要商圈，如果開車的話，五環外3公里內，基本上30分鐘內都能到東三環國貿位置。開發商為陽光城集團，說實話，在北京的知名度其實並不算特別響，產品的定金也不算便宜。缺點就是 周邊發展較晚，成熟度低，商業配套不成熟，且周邊小環境較差，破舊工廠數量多。整體版塊的更新，還需要一點時間。加上通州雙限，短期價格漲幅跟不上大盤。還有就專案的西北方向，有董村綜合處理廠，之前幾年有居民說偶爾有味道，最近兩年好像有所改善。總體來說這個盤還不錯，可以考慮。

提問：房姐您好，請問麗都壹號目前的小兩居（售價600）置換本小區三居（1000左右），是否能保值升值還是建議看其他區域？12號線開通後是否有升值空間？

回答：你好，麗都壹號在酒仙橋屬於溢價標的，位置決定了升值屬性不好，保值還湊合。 我們買房是不斷從普漲板塊置換到領漲板塊的過程，地段 學位 圈層都需要同步升級，資產升值速度才更快。 1000左右建議關注望京板塊。

提問：房姐您好，新人首問，請教置換房產問題，急盼回覆。目前家裡有兩套婚前房產，一套是我2015年購買的朝陽來廣營的自主型商品房（需2024年才能交易），一套是媳婦2016年在通州金地格林買的一居，考慮孩子上學問題現在準備賣掉通州一居置換東城房子，目前正在看和平里興化西里的一套房子（地壇小學+和平里片區派位中學），56平報價500萬，1976年的老公房，準備走dy貸，目前的問題有2個：一是這麼置換有沒有大的問題（夫妻都在和平里附近工作），二是怎麼操作才能讓房東能等待我們把通州的房子賣掉，擔心房東等不到我們賣掉，有沒有技巧，提前支付大額定金是否可行？

回答：你好，拖延流需要配合遠期合同。 遠期合同：指的是在今天簽訂，但一直到八九個月以後才執行的合同。 正常的房產交易流程，是付定金—網籤—審限購--審稅—辦貸款—過戶—銀行放款—交房，整個流程，大約持續三個月左右。 傳統的房產交易，“審限購，審稅，辦貸款”，一般是預留2個月時間。你可以要求到4個月的時間。 合同裡寫清楚，主要是二條: 1.截止x年x月x日，首付資金必須到位xxx萬。否則按利息賠償 2.截止x年x月x日，交易過戶。滯納期最多60天。 把違約利息寫低，你又可以正大光明的拖延60天。把業主的違約金寫高，即使最後這房子業主不賣了，你也能拿到一筆不小的賠償金。 最後放款是可以人為控制的，一般可以讓信貸員壓件審批，再拖2個月沒有問題。 這期間一定要跟業主哭窮賣慘，每一步的理由都想好，比如等落戶，等自己的房子出售後拿到尾款... 我見過最長拖延流，20個月。 拖延流謹慎用，一般是忽悠第一次賣房的業主，需要中介配合。 一般來說，6個月以上的拖延單，預設一定會出現交易問題。 期間，房價上漲，時間延長，業主家屬吹風，中介旁敲側擊，都可能導致上家追過戶或毀約\/不配合。 拖延流需求精力、心態、專業度。 那麼，如果你還在提問，說明對以上的麻煩還沒有充分的準備。 並且，有各種手段可以做成買家違約，至少作為買家，你是有瑕疵的。 買賣關係裡，買家是舔狗。 角色定位要清晰。 用定金鎖定房源，籤長期合同用拖延流，聽起來很好，做起來就是貼身肉搏。 首先，少有賣家願意籤長期合同。 而一旦漲價，或者時間拖長，我們預設賣家是會反悔的。 最後的結果就是上下家耳鬢廝磨，感天動地曉之以情，慢慢付滯納金展期拖延，三句話離不開道理的，大家就裝老賴或乾脆者走訴訟了。 訴訟即使贏了，也是虧本的。 所以，拖延流要慎用。

提問：您好 北京純投資1000萬左右的房子 選擇哪裡比較好 看您比較推薦朝陽的房子有具體的樓盤推薦嗎 北部新區您看好嗎 那邊的類別墅專案怎麼樣 建外soho現在這麼便宜又投資價值嗎 問題比較多 感謝

回答：1. 純投資，不買別墅專案，流動性差，漲幅差。建議在望京、雙井、四惠等地 選籌 2. 海淀重點是永豐，未來10年以後會有地鐵新增，連線北部幾個科學城。北部新區房價不會有大的漲幅，需要較長時間慢慢養，看落地的情況，現在不建議碰 3. 建外soho一直很便宜，是典型的“兩不靠”，接盤的人少，自然價格起不來，也沒什麼潛力。全是租給小公司辦公的，毫無居住環境可言 ，沒必要去接盤

提問：房姐你好！新人首問：我是清華博後sfsd，男票剛把濟南的房子賣掉，他有貸款記錄。我們計劃明年結婚，今年用我的購房資格在北京買個兩居或小三居，純剛需自住，不考慮學區，子彈260w。我們最近剛開始看房，考慮到以後我的工作地點在海淀，主要在看回龍觀和清河的房子，目前有意向的小區是：矩陣小區，新龍城，和諧家園，寶盛裡。請問房姐認為這幾個小區是否值得考慮？或者您有其他區域或具體小區推薦嗎？另外我糾結的是同樣的價格在回龍觀可以選擇80.90平的房子，清河只能考慮60.70平的房子，您有什麼建議嗎？謝謝房姐～

回答：剛需自住，回龍觀更合適點。你看的這幾個盤沒什麼大問題，推薦 新龍城、和諧家園。寶盛裡房子偏老，有學區溢價，對你們不合適 ，和諧家園和矩陣是育新學區，其中和諧家園輕微溢價還是可以選擇的

提問：房姐好，新人首問，多謝解答！求匿名～具體情況：夫妻雙方在海淀魏公村和薊門橋附近工作，都是京戶，收入一般，月入2w，年入約30w，國管公積金月繳8k。沒什麼經濟頭腦，也沒有兼職賺外快的能力，目前住單位週轉房，打算儘快生娃。純剛需，首套首貸。現在首付只有200w，只能考慮總價500w左右的房子。目前有三種方案：1.先不買房，等生娃落單位集體戶口（教育資源尚可）後買魏公村附近的老破小，上班距離近。風險：房價一年內上漲二十多萬。2.現在買魏公村附近的老破小，對口小學差，五年後再置換。風險：置換成本高，無學區老破小沒有升值空間。3.買郊區新樓盤，交房時間兩三年後，到時出租，在單位附近租房住。風險：單位附近房租高，出租收入不能覆蓋租房收入，外加還貸壓力大。提問：1.上述三個方案，您覺得哪個比較合理可行？2.比較糾結海淀無學區的老破小和郊區新樓盤哪個更值得選？通勤實在太累了，尤其是將來有娃後。3.目前看了幾個老小區，都是80年左右房子，小西天，明光村，鋼研社群，動物園宿舍，民族大學南路等。兩居四百多的，覺得還可以。您比較推薦哪個區域？4.郊區新樓盤比較多，都很遠，昌平大興門頭溝通州，單價5w左右的盤，請問有升值潛力較大的嗎？以上，有重複之處請多包涵，謝謝！另外，現在有鋼研社群5層頂層80年房，460w，比較喜歡，不知道該不該買。望指點！

回答：1. 等一年沒有必要啊，你並不能積累更多的資金，踏空的風險更大 不可取。 2. 考慮自住和通勤問題 建議選附近老破小，這類產品能跟上大盤。 3. 鋼研社群可以買，但價格有點高，另外推薦看皂君廟、雙榆樹板塊 距離魏公村也很近 再或者看看七賢村附近，距離魏公村也不遠，如果你想環境稍微好一點，可以看看廠窪板塊

提問：300萬首付，想在四環裡買房，最好是有電梯的小區，本人工作在天橋，月供可以承擔1.2萬。請問買哪裡合適啊？

回答：300萬首付可以考慮青年路，或者九龍山至百子灣沿線，可以買到700+的標的。 月供不用考慮，1.2萬貸款對標200萬，什麼都買不了，300萬首付月供能力3萬起。

提問：房姐你好，丈夫京籍，我非京籍，目前居住及孩子落戶雙榆樹，房戶主是孩子的太奶。我父母想用我的指標買房，預算800（可浮動），比較注重居住環境，近幾年不住先出租，等父母年齡大了搬過來。準備買房後把老公和孩子的戶口遷到房子上，保證第一順位，這種1911後的第一順位是不是比目前房戶主太奶的情況入學時能好一點？目前初步考慮雙榆樹東里、太陽園、世紀城晨月園，請問這幾個小區從學區、居住、以後租售情況對比，哪個更值得入手？或者有沒有雙榆樹周圍其他小區推薦？

回答：1. 當然是孩子的父母順位更靠前 2. 太陽園的房子好多臨S2，比較吵，另外太陽園還有回遷房，所以太陽園要挑選下。世紀城晨月園貌似回遷房，居住體驗一般。排序上 太陽園>雙榆樹東里>世紀城晨月園。雙榆樹板塊整體租金都還不錯，差別並不大。

提問：目前北京回龍觀北京人家一套120三居，白各莊小產權自住210平大平層，環境好格局好，價值500萬，目前手裡子彈300，和媳婦工作都在昌平附近，怎麼配置房產最好？年收入150

回答：小產權還是略有風險的。投資角度，小產權的金融屬性也很差。如果未來不會一直自住，也考慮升值保值，建議出掉。 300子彈二套，能看總價450內的標的，看看回龍觀的 新龍城、國風美唐、紫金新幹線、和諧家園 。如果是賣掉北京人家，置換一套，可以看看 融澤嘉園，金域華府 自住品質會更高

提問：房姐，現在手頭150左右，北京可以用父母房票，想問問智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投資一個一居，還是去惠州的臨深圳地區投資，在短期內的收益會更大呢

回答：你好，惠州，不是一塊未被髮掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。 房價之所以低，並且極端扁平化，是因為兩個原因。 惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。 惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。 從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業； 從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什麼臨深我一直不建議買，原因就在於臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折； 房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。 首付150萬，正好能入手一套北京的上車盤，建議入手望京。

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