山東省是全國較為富裕的省份之一，而對於整個山東地區來說，常住人口達到一個億，在全國人口總量排名僅次於廣東省。
璀璨明珠，山東德州
另外山東地處東部沿海區域，是我國重要的經濟發展區域，對於山東的經濟總量更是在全國排名第三，僅次於廣東、江蘇，要高於浙江、福建、河南等地。
隨著城市化的發展，山東逐漸形成兩大都市圈，分別是青島都市圈和濟南都市圈。
但整個山東地區人口基數龐大，整個山東地區共包括136個區縣，相對而言絕大多數的縣級城市，就地城市化，擴大縣城規模是未來的發展趨勢。
一座激情澎湃的城市
今天與大家一起來分享位於山東德州地區的臨邑縣、寧津縣、夏津縣，主要剖析這三座縣級城市樓市潛力與未來。
影響城市樓市固定資產價值的因素有很多，比如一座城市的常住人口，這座城市的經濟總量以及它的產業分佈，還有這座城市的建成區規模都與城市樓市固定資產價值有一定關係。
美麗的家鄉
首先，讓我們來了解一下這三座縣級城市現在的常住人口數量。
據第7次人口普查資料，德州地區常住人口大約561萬人，這樣的人口基數在山東16座城市排名當中處在第9位，在全國所有的城市排名當中處在第70位。
可以說德州也是一座擁有龐大人口體量的城市，而在第6次人口普查資料當中，德州的常住人口是556萬人。
根據第7次與第6次人口普查資料對比，或許我們發現德州地區的人口比較穩定，總體人口只增加了5萬人。
不斷髮展中的城市
那麼對於這三座縣級城市，現在的人口又是多少呢？
根據第7次人口普查資料，現在臨邑縣常住人口47.34萬，相比於10年前人口大約減少4萬人。
而對於寧津縣現在的常住人口47.33萬，相比於10年前人口大約減少1.5萬人。
對於夏津縣現在的常住人口45.81萬人，相比於10年前人口大約減少4.2萬人。
城市風景美如畫
透過資料對比，我們發現這三座縣級城市均出現不同程度的人口流出。
人往高處走，水往低處流，這是亙古不變的發展原則。
當然隨著山東省著力發展濟南都市圈和青島都市圈，加速很多縣域城市的年輕人前往濟南和青島安家。
隨著各地區中心城區首位度的提升，對於很多縣域城市的年輕人，也會選擇到地級中心城區安家。
現在德州兩大中心城區人口大約148萬人，而在十年前，德州兩大中心城區的人口大概120萬人。
側面反映到德州中心城區的人口用10年時間增加了約28萬人，當然這28萬人主要來自於縣級城市的人口貢獻。
座座高樓拔地起
接下來，讓我們來了解一下這三座縣級城市所處的地理位置。
地理位置直接影響一座城市的發展。
山東省之所以發展快，主要取決於山東處在東部沿海區域，而對於東部沿海的省份，從廣東、福建、浙江、上海、江蘇再到山東都是走在全國的前列。
德州是濟南都市圈重要的組成部分，對於未來的大濟南都市圈發展，必然會帶動整個德州的蝶變。
臨邑縣地理位置
從地理位置上看，臨邑縣距離濟南都市區非常近，更是大濟南都市圈重要的組成部分。
當然臨邑縣處在濟南與德州兩大中心城市之間，更是德州融合濟南發展的橋頭堡城市。
寧津縣地理位置
嚴格意義上說，寧津縣距離大濟南都市區比較遠，但寧津縣與德州城區較近，隨著未來的發展，未來德州或許會擴大城市格局，對於寧津縣未來也具有一定契機。
夏津縣地理位置
從地理位置看下，夏津縣周邊有多個縣級城市，而且多個縣級城市城區距離較近，未來這片區域或許會相向發展，抱團取暖共建更大的區域中心城市。
從這三座縣級城市的角度來看，三座縣級城市地理位置各有千秋，但未來的發展契機或許有所不同。
臨邑縣快速融合大濟南都市圈，寧津縣未來對接德州城區，而夏津縣就地城市化成為山東地區重要的區域中心城市。
城市擴大的背後更是幸福的居民生活
我們再來認識一下這三座縣級城市，在過去一年的經濟總量。
2020年德州地區共完成經濟總量3,078億，對於這三座縣級城市來說，經濟綜合實力最強的是臨邑縣。
2020年臨邑縣共完成經濟總量274億，在德州11個區縣排名當中處在第3位。
另外寧津縣共完成經濟總量240億，在德州11個區縣當中處在第6位。
夏津縣共完成經濟總量198億，在德州11個區縣當中處在第9位。
相對來說，這三座城市經濟總量都不高。
夜晚的城市健身
我們再來認識一下這三座縣級城市的產業分佈。
現在的臨邑縣逐漸形成綠色化工、新材料、農副產品深加工等三大主導產業。
另外臨邑縣逐漸探索新型工業化發展，著力推進碳材料、生物醫藥、新材料、現代農業、醫療防護等產業叢集的建設。
現在的寧津縣逐漸形成三大產業叢集，分別是傢俱、健康器材、電梯等。
城市的流光溢彩
當然寧津縣也正在加快新型工業化強縣發展，隨著寧津縣產業升級，著力構建以智慧裝備、高階零部件、電子及小家電、機械專用裝置、農副產品深加工、新材料等6大骨幹產業聚集。
現在的夏津縣也形成了以服裝紡織、裝備製造、農副產品深加工等三大核心主導產業。
這三座縣級城市產業分佈可以看到，相對來說這三座縣級城市工業發展還有很大的進步空間。
透過不斷累積，大力提升工業化，加速工業的產業升級，特別是產業的聚集，那麼對於這三座縣級城市未來的綜合實力提升有很大的幫助。
生態環保之城
我們再來認識一下這三座縣級城市所管轄面積以及這些年的建成區規模。
臨邑縣管轄面積大約1016平方公里，寧津縣管轄面積大約833平方公里，夏津縣管轄面積大約882平方公里。
過去10年時間，縣級城市經濟發展取得長足的進步，而對於整個城市的規模也逐漸擴大。
美麗的城市，我的家
對於這三座縣級城市來說，建成區最大的是臨邑縣。現在臨邑縣建成區面積大約60平方公里，另外寧津縣建成區面積大約44平方公里，夏津縣建成區面積大約33平方公里。
所以說這三座縣級城市都具備中等城市格局，城市化的發展，未來中心城區的人口還會持續增加，當然中心城區的面積也會有一定比例的增大。
我們再來了解一下這三座縣級城市目前的房價分佈。
目前整個德州地區平均房價大約為0.91萬，在全國大概處在第92位。
城市美景一角
而在德州地區房價最貴的是德城區，現在德城區平均房價大約0.98萬，另外德州陵城區目前的房價大約為0.6萬。
對於這三座縣級城市來說，房價最貴的是臨邑縣。
現在臨邑縣平均房價大概為0.79萬，在德州地區排名第二，僅次於德城區。
而對於寧津縣現在平均房價大約為0.72萬，寧津縣房價在德州地區排名第四。
夏津縣平均房價大約為0.63萬，夏津縣房價在德州地區排名第六。
架起幸福的橋樑
應該說這三座縣級城市房價的差距不大，這三座縣級城市房價也不高。
對於現在全國縣域城市平均房價已經達到了1萬以上，這三座城市房價與全國平均房價相比還有一定差距。
我們從多個角度、多個維度來剖析這三座限制城市。
分別從這三座縣級城市的常住人口、地理位置、經濟總量、產業分佈、建成區規模角度可以看到：
這三座縣級城市綜合實力還有較大的進步空間，還需要透過強化工業發展大力提升整個城市競爭力。
的確城市越來越美
總體來說，雖然過去10年這三座縣級城市人口出現一定程度的流出，但對於這三座縣城來說，人口還是在持續流入。
城市化推動鄉鎮級農村人口快速往中心城區聚集，對於這三座縣級城市中心城區，未來城市格局可能還會進一步提升，加速這三座縣級城市建成德州地區重要的區域中心城市。
幸福的德州
當然站在房價的角度來看這三座縣級城市，短期內這三座縣級城市的房價不會有太大的波動。
畢竟支撐房價的因素有很多，而隨著未來經濟的高速發展、產業動能轉換，對於這三座縣級城市未來的樓市空間仍然有一定潛力。
隨著城市化的發展，城市基建的大量投入，對於城市的醫療設施的提升，基礎教育的提升，生態環境的提升必然也會對城市所屬的固定資產價值提升。
快速發展中的城市
對於這三座縣級城市的契機是什麼？或許未來大濟南都市圈也會給予這三座縣級城市較大的發展契機。
未來的都市區、都市圈必然會加速都市圈內人口眾多的衛星城市透過軌道串聯。不管是高鐵還是城際鐵路，還是市域軌道，對於縣級城市來說都是不可多得的交通資源。
大濟南都市圈
相信未來這三座縣級城市的城市建設會更上一層樓，當然隨著城市綜合實力的提升，依然看好這三座縣級城市樓市的發展。
個人觀點，僅供參考。
