地產行業寒冬之下，很多房企有了新的選擇。

據媒體報道，今年以來，在行業融資收緊的大背景下，已經有多家房企宣佈了轉型計劃，其中不乏恆大、綠地、中國奧園等大型房地產企業；而在這些企業之中，有一家地產企業格外引人關注，它就是華僑城。

據公司披露的最新公告顯示，進入11月以來，華僑城已經兩次轉讓股權：11月11日，華僑城旗下的上海天祥華僑城投資有限公司以底價4.86億元轉讓上海鵬鯤置業有限公司50%股權；11月12日，華僑城又以15.39億元的價格轉讓廣州華僑城置業發展有限公司42.4%的股價。

作為國內的房企龍頭之一，華僑城向來都是以“地產+文旅”為主要的發展方向；而隨著如今房地產行業監管趨嚴，華僑城正加速出售旗下地產資產，以圖撕下自己“房地產企業”的標籤。

不過，文旅這條路並不好走，前首富王健林鎩羽而歸，而孫宏斌也是雷聲大雨點小，不知道華僑城“all in 文旅“的這個選擇，前景又是如何？

華僑城的前世今生

華僑城起家於深圳，是國內大型的具有央企背景的房企業之一。

1989年，華僑城建立的國內首個主題公園“錦繡中華”在深圳落成開園，據資料顯示，在開園當日，主題公園的日人流量最高時接近4萬人；而在3年之後的1992年，華僑城更是創下了730萬的入園記錄，至今還未被超越。

1998年，華僑城在深圳推出了國內首個互動遊樂型主題樂園——歡樂谷，這是國內第一個大型的互動遊樂型主題樂園，此後的十幾年裡，歡樂谷先後在北京、上海、成都、天津等多地開園，也是憑藉著歡樂谷，華僑城的知名度開始慢慢打響，並逐漸成為了國內大型遊樂主題樂園的代名詞。

不過，雖然華僑城是藉助遊樂園起家，但實際上華僑城並不只有遊樂園，其經營模式是“文旅+地產”，即先落地歡樂谷、歡樂海岸等大型遊樂園，等待遊樂園建成後，再在遊樂園附近蓋樓、做房地產開放。

這個模式的優點非常明顯——遊樂園可以帶來人流，使該地段的房價升高；而等到房地產開發完成之後，又可以為遊樂園帶來固定的人流，兩者相得益彰。

正是憑藉著這一獨特的發展策略，在前十幾年裡，華僑城不斷髮展壯大，到了2007年時，其迎來了巔峰時刻：股價從低位上漲超過20倍，一度達74.5元，市值高達1100多億；不過當時華僑城的淨利潤還不到10億，隨著股價的上漲，其市盈率更是達到了167倍，從現在來看，當時的華僑城是和如今寧德時代、愛爾眼科等熱門賽道股相媲美的超級大牛股之一。

邁入段先念治理時代，華僑城開始激進擴張

說到華僑城，有一個人不得不提，那就是現任董事長段先念。

可能很多人並沒有聽過段先念，不過應該有很多人聽過西安大雁塔景區和所謂的“曲江模式”：即以古蹟景區為核心，在外圍開發酒店、商業、文化等相關產業，讓景區帶動其他收益。而這一模式，正是由時任西安市曲江新區管委會主任的段先念在2006年開創出來的。

那麼，為何總部在深圳的華僑城和在西安任職的段先念會搭上聯絡呢？這就不得不提到2012年後，華僑城的經營慘況。

據華僑城歷年的資料顯示，在2012-2016年，華僑城開始進入發展停滯狀態，其中公司新開工面積分別為55.96萬平方米、35.9萬平方米、69.76萬平方米、44.51萬平方米和72.28萬平方米，幾年來都是原地踏步。

而且，華僑城的淨利潤在那幾年也出現了明顯的增速放緩的情況，其中2015年淨利潤只有46.41億，同比下滑了2.8%，這是2004年以來首次出現淨利潤下滑的情況，經營狀況可見一斑。

也正是因為這個原因，在2014年2月18日，段先念成了救兵，遠赴深圳接替當時的董事長任克雷，成為了華僑城新的董事長。

在段先念上任之後，其將在西安的那一套“曲江模式”複製了過來，開始在華僑城裡沿用。據媒體報道，在段先念上任之後，2016年其在四川涼山投資100億，2017年華僑城又落子河南鄭州，斥資500億建中原新區。

自從開始沿用新模式之後，華僑城又開始了快速擴張，具體資料方面，2017、2018年華僑城的新增土地規劃建築面積分別為580.12萬平方米、1382.5萬平方米，而2016年該資料還不到200萬平方米。

不過，這一模式也給華僑城埋下了隱患，在快速發展的情況下，華僑城的負債也在不斷增加，其資產負債率從2016年的67.12%飆升到了75.83%，負債總額則從2016年的982.92億飆升到了2020年的3462.18億。

而根據三季報資料顯示，其最新的資產負債為75.59%，負債總額為3637億。

華僑城前景如何？

今年以來，房地產行業進入寒冬，不少房企開始轉型。

而華僑城也是“房企轉型大軍”中的一員，根據媒體披露的資料顯示，為了可以轉型文旅行業、更好地聚焦文旅主業，在最近的三年時間裡，華僑城至少出售或轉讓30多家子公司及債權。

其中，單單在2021年的11月，華僑城就已經兩次轉讓股權：11月11日，華僑城旗下的上海天祥華僑城投資有限公司以底價4.86億元轉讓上海鵬鯤置業有限公司50%股權；11月12日，華僑城又以15.39億元的價格轉讓廣州華僑城置業發展有限公司42.4%的股價。

不難看出，在轉型文旅這件事上，華僑城的決心並不小。

不過，關於轉型文旅後華僑城的前景如何，這裡著實需要打一個問號，因為從前面的幾位房企大哥的經歷來看，轉型文旅其實並不容易。

實際上，想要發展文旅的房企並不少，其中前首富、萬達董事長王健林發展文旅最廣為人知。據媒體報道，在2016年時，萬達就開始進軍文旅行業，在上海迪士尼開業時，王健林甚至還在採訪時稱：“有萬達在，上海迪士尼未來20年都盈利不了。”

不過，後來的故事相信大家都知道，在2017年時，面臨債務危機的萬達最先處理和轉讓的就是文旅板塊。

為什麼那麼多房企轉型文旅都是以失敗告終，這和文旅的行業性質有關，開發文旅需要非常長的週期，回本時間也很長，而且後期需要耗費非常多的人力來進行維護，是一則“看似美好”的生意。

當然，作為一家以遊樂園起家的房企，相比於其他房企來說，華僑城對於文旅有豐富的經驗，成功的機率自然更高；不過從股價來看，自今年4月份以來，華僑城的股價就開始持續下跌，這也說明了轉型文旅並不容易，華僑城的更多挑戰恐怕還在後頭。