文 / 子木
“投資買錯房，能不能斷供？”
老李一下子把我問懵了。
自打認識以來，老李的性格極為保守，是那種“寧可把錢爛在銀行，也甭想往外拿一個子兒”的人物，沒想到竟然偷偷投資，還想著斷供。
我問他買了哪裡，他發來一張截圖。
從高鐵、冬奧會兩個因素可以判斷出，這鐵定是“張家口”。
這個城市，因為冬奧會臨近，再次進入人們的視野。與之而來的，是一群被套死在高崗上的炒房客浮出水面。
說起來，這事兒真有些荒謬。
1
刺入心臟
2015年，冬奧會的舉辦權花落北京，但最高興的並不是北京，而是“隔壁小張”。
申奧成功的那天晚上，張家口樓市徹底沸騰了，新開樓盤一夜上調報價10%。當地印刷廠24小時晝夜不停印傳單，一路鋪向北京。
2016年正值北京房價大行情啟動年，在冬奧會的概念下，碰撞出火花。
北京人一看張家口房價這麼便宜，連夜排隊搶房，而北部的內蒙古，也有一顆進京的心，既然帝都買不起，那就先在門口來一套。
老李就是看到一天一漲的房價，動了心，專門坐長途汽車過來給開發商送錢。
2017年，張家口房價大火，距離北京最近的下花園，房價從0.6萬元/㎡左右蹦到近2萬元/㎡。
要知道這一年，成都、武漢、西安、佛山、濟南等不錯的二線城市，價格都在1.5萬元/㎡左右。
2017年3月後，環京限購，因為購房資格大規模凍結，環京東部以及南部房價坍塌。
張家口雖然沒有限購，但是看到兄弟們的慘狀，瑟瑟發抖。
2018年，先是開發商卷錢跑路，後有炒房客大量拋盤，擊鼓傳花的遊戲進入尾聲。
房價應聲大跌，張家口主城區房價從1.3萬/平米，跌到現在的0.8元/㎡左右，距離北京最近的下花園跌到0.75萬元/㎡左右。
老李買的時候，總價150萬，現在跌到了80萬，相當於跌出2個首付，房子是毛坯房，裝修還得用錢，租也租不出去，每個月還得繼續還貸。
本想給家人一個驚喜，沒想到是驚嚇，每想起這件事，老李心裡不是滋味，坐在陽臺一根接一根抽菸。
老李說，高鐵開通已經傷過一次心，而現在，冬奧會近在眼前，房價依然不見起色，一起買房的人好幾個都斷了供，他到底怎麼辦。
2
自受其罪
怎麼辦，“涼拌”。
為什麼？
投資講究邏輯，一定要看“基本面”和“未來”。
張家口2020年GDP1600億左右，在河北排名倒數，跟秦皇島、衡水一個水平。
人口總數400來萬，人均GDP3.8萬，更是遠低於全國均值，一個城市連長三角的一個縣城都比不上。
都說環北京周邊是貧困帶，從這幾個數值，可以直觀地看出，張家口的實際購買力根本撐不起萬元房價。
再者就是區位問題。
在京津冀地區，即使是天津這種有資源有產業有人口的歷史重城，都被北京不斷虹吸，而產業更弱的地方，註定是被掏空的命。
整個京津冀地區向南發展，未來最多是把雄安做起來，北京、天津、雄安形成“三角”格局，連石家莊都不帶著玩，更何況是張家口。
張家口的朋友告訴我，不單是當地的年輕人，連中年人都往北京跑，尤其高鐵一開，加速了北京的虹吸效應，因為北京能賺到錢，而張家口，只能滑雪。
談起滑雪，的確是張家口的招牌，這也是前兩年房價火爆的原因之一。
但是產業發展，講究的輻射人口。
冬奧會給張家口帶來了幾個滑雪場，但卻無法解決大學生的就業問題。
寫到這裡，我想說的，並不是在主觀層面去評斷張家口這個城市如何。
它就是一個普通的三四線城市，更多的是保持較低的物價和房價，給張家口當地人一個安靜和諧的人居環境。
而不是一群嗜血的開發商帶著一群野蠻炒房客，進去一頓亂炒，毀了生態。
這就是為什麼我在2017年張家口樓市最瘋狂的時候，每天勸人不要衝動的原因。
3
樓市的反面
1995年，中國的海南樓市出現了“大地震”，給海南人民留下了600多棟“爛尾樓”。
2010年內蒙古鄂爾多斯市在煤炭經濟垮臺後，號稱小香港的康巴什新區，一夜之間淪為“鬼城”。
那麼現在的張家口樓市，可以稱作樓市歷史上第三輪房地產泡沫大潰敗，留下的，是在冰雪中站崗的炒房客。
人間悲喜並不相通。
在張家口炒房客捶胸頓足之時，中國的最南邊，卻在寒冬中逆勢前行。
正所謂，你在北方的寒風中凍成死狗，我在南方的豔陽裡四季如春。
國統局資料顯示，2021年10月份全國70個城市二手房價格，64個在下跌，2個持平，4個上漲。這四個上漲的城市分別是：
贛州、海口、三亞、大連。
尤其三亞，新房環比漲幅居全國第一。海南究竟有什麼能量，能逆勢上漲呢？
答案是，“稀缺”。
2017年，海南在連續高漲的房價中選擇“斷臂地產”，用大限購封了島，後啟動現房銷售政策，鼓勵大開發商入場。
“限規劃+限報建+限價+限購+限貸+限投資強度”，讓海南一度成為全國最嚴地產城市。
更絕的是，斷臂之後，海南變相掐斷了商品房住宅供應。
2020年，海南土地成交面積達1059.6公頃，創近三年新高，但宅地面積只有區區133.43公頃，其他都是政策地。
今年更慘，2021年1-8月，全省土地成交9601.35畝，但商品化住房土地供應僅為3宗，共38.54畝。
整個海南島一心只搞安居和產業，商品房變得異常稀缺。
在這種嚴重稀缺市場氛圍下，遇到了不斷湧現的大利好。
2020年，海南上線自貿港概念，2021年1月，關於自貿港的法案（草案）出臺，國家預備將這片土地打造成國際飛地，所有資料都在肉眼可見地快速增長。
你認為的天花板，在別人眼裡可能只是地平線。
出身紅利讓海南樓市幾經沉浮，依然可以強勢崛起。
不過這塊飛地在崛起的同時，也對投資客設定了極高的屏障。
比如三亞，外地人想買房，必須提供至少一位家庭成員60個月社保，而且以家庭為單位只能購買一套，重點區域則要求5年社保。
如果實在想買，就只能透過人才引進落戶，成為新海南人。
要麼說，新時代的投資者，都得有點兒文憑了。
4
另一面
除了海南省，這段時間我還看到很多地方，樓市也在逆勢前行。
比如河南省新鄉市的長垣縣，從來沒有政策照顧，也沒有什麼冬奧會的概念，就是踏踏實實幹活，實實在在賣房。
長垣縣2019年的時候房價還是4500元/㎡，但現在已經漲到了8-9000元/㎡。
今年全國樓市寒冬，但這個地方，只要新盤開售，就直接清空，很多人都是全款。
為什麼？產業。
長垣一天就能生產5000萬隻口罩，給國外30多個國家供貨；培養出來的廚師有3萬多人，遍佈大江南北，國外46個國家；防腐技術全國第一；200噸以下起重機，佔全國市場70%以上。
這些產業實實在在帶來了財富，當地人不斷改善生活，周邊農村的人也在陸續流入縣城。
長垣常住人口90萬，但近些年人口還在維持正增長，重新整理了人們對河南小縣城的認知。
這跟前段時間突然火熱的山東曹縣一樣，壟斷了日本90%棺材市場，雖然當地投資屬性不是很強，但房子起碼保值。
這就是我看到樓市的另一面。
5
拒做韭菜
這段時間，整個樓市充斥著大量的負面能量，沒房的人看了僥倖，有房的人看了鬧心，但卻沒有人去真正地思考樓市的本質。
什麼是樓市本質？
價值和週期。
什麼是價值？
就是我在探討“隔壁小張”問題講到的，這個地方能不能吸引年輕人，有沒有產業，可不可以持續性發展。
這幾年的輪番調控是好事，樓市裡的妖魔鬼怪現了原形，城市房價迴歸到理性的跑道，人們開始探索聒噪聲音下的真理。
價值可以被投資，但絕不能被炒作，價值它是長期性的。
什麼又是週期？
別人眼裡，房價只有下跌，但在我的視角，一些城市在逆勢前行。
別人眼裡，全國冰天雪地，但在我的視角，全國房貸利率正在不斷下降，房貸週期在縮短；萬億資金已經進入市場，年底還有更多的水流入民間。
四季有更替，樓市也有冷暖。
今年之後，有的城市會週期性回暖，但有的城市會陷入漫漫無邊的寒夜，再無甦醒的可能。
正所謂，“週期落，萬物生”。
巴菲特常掛在嘴邊一句話，“別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我貪婪”。
其實背後的真理是，屁股是屁股，腦袋是腦袋，他總以旁觀者的心態做參與者的決策。
