走了葦溝來了東壩，去了王四營上線大望路，京樓2021年最後一批次土地供應就這麼不溫不火的來了。說實在的我覺得說不溫不火，都是我說的高度比較高。
看了大望路的地塊資料，我覺得太陽宮不太陽宮的，等不等的都行。因為從又是必須現房銷售、又是高樓面價的大望路地塊看來，太陽宮真供應地塊了，條件還不得跟大望路看齊？真要看齊了，您還敢等麼？
我們先從事件的源頭，2021年11月19日晚北京第三輪住宅用地名單公示說起。就在這天晚上，北京市朝陽區勁松街道0408-646地塊F2公建混合住宅用地，悄然掛牌入市。
那麼這塊地具體在哪兒？那就厲害了，九龍山地鐵站出來往南走過珠江帝景B區，到了~西大望路邊上，所以上來我就說這是大望路地塊。正跟兒東三環，正跟兒好位置，咋的不行呢？
我們就來說說不行，而且要我說，這是真沒行的地方。一張圖就能把這事兒說清楚，講明白了，看圖吧。
此圖源於大望路地塊掛牌檔案。截圖這部分說了兩件事。
第一，別廢話，所有住宅建築部分，現房銷售。
第二，住宅總面積12032.4平方米。
這第二條，可真有的說。
首先，大望路地塊總建築面積40108平方米，如果只有大約1.2萬平方米的住宅建面，那麼剩下的約2.8萬平方米建面是啥？
其次，我們在檔案中還找到了這麼一句話，大意，除了那1.2萬平住宅面積，其他的按辦公用途收取政府土地出讓收益。那麼這時候事情就基本明確了，確實這塊地裡只有約1.2萬平方米的住宅建面。
最後，我們來說說這1.2萬平方米住宅建面意味著什麼？這是一道簡單的數學題，地塊本身沒有套內7090的限制條件，也就意味著開發商可以隨心所欲的出戶型產品。
那麼就好辦了，我們隨便猜三個極端，最小，最平均，最大。比如最小我們猜測都出60平方米一居，那麼大概齊1.2萬平就是總計200套房。如果都是最平均的120平戶型，就是總計100套。如果都出200平的大戶型，就是60套。
那麼問題來了，兄弟我問你一個問題。你在北京見過一個非低密度別墅類小區就100來戶的小區麼？大望路地塊整體容積率可是3.2~
所以問題又來了，大望路地塊的真實樓面價得多少錢？如果只按這大約1.2萬平方米的住宅部分分攤全部樓面成本，那可精彩了，這個樓面價格的起拍價94744元/平方米。
您大可以說，兄弟這是瞎算的吧？但是我想說，真沒有。這地塊人家寫的清楚，除了1.2萬平的住宅，還有9000平的商業，其他都是經營性文化、體育等公共服務設施。9000平商業我估計也就是誰拿了地誰自己招租運營，那些服務設施怎麼經營？別問我，問天。所以，我只能說9萬多的樓面價比較真實。所以，另一個問題來了，這地塊能給多錢的參考售價？
我理解給11.2萬那是絕對誰幹誰賠死的節奏，那如果批的價格比較高呢？珠江帝景有小區有園林有規模10萬左右一平米，首城國際是附近交易量比較充足的二手小區，價格也是10萬左右一平米。掛的比較高真有購房者買單？再不濟爺們兒一咬牙一跺腳，往東走幾步，廣渠金茂府在那擺著呢，這小區沒品質沒規模？最橫的金茂府現在也就是13、14萬一平方米，那麼如果大望路地塊往高點批價格，乾的了這哥仨哪一個？
所以，我想說的最後一件事來了。如果此前如大家所說，大望路和太陽宮是一個關注級別，甚至太陽宮的關注級別要穩壓大望路一籌。太陽宮地塊您還敢想麼？咱也不說別的，只說太陽宮地塊到時候也弄個現房銷售，您等麼？
寫文章的時候，外邊天氣轉涼小風呼呼的。我開了點窗小風嗖嗖刮臉，當我點燃那隻56年的塔山忍受著涼風之際，再看那勁松二字，心裡默唸今兒真慫。
