世人都說北城好，但隨著17號線、19號線等幾條南北向的新城市軌道交通即將投入使用，關於北京南城的價值認定，大家夥兒真得重新考慮了。尤其是4號線沿線的西紅門、高米店和天宮院，這幾個本來就對剛需朋友們友好的板塊，現在是不是更香了？再說點現實的，您要是盤算著500萬看倆新房兩居，如今是不是得奔六環了？
（19號線將要投入使用了）
但西紅門、高米店什麼位置，這是在五環附近，配套全乎，交通方便，生活便利，並且400萬-500萬預算能看的10年內次新小區很多。天宮院雖然在六環了，但這兒的兩居目前掛牌價是300萬到400萬，這100萬差價，咱應該都明白對於上車來說差別有多大。
所以說，如果看南城這幾個區域都可以看看，而其中二手房可選小區比較多的是高米店這塊。為什麼這麼說？因為西紅門經適房和回遷房多，目前品質好的次新二手房其實就是鴻坤的禮域府和曦望山，但兩居總價在550萬往上；天宮院價格便宜不少，但位置在六環，區位上天然吃點虧。
（高米店區位）
高米店距離薈聚2公里左右，就一站地鐵的事兒，高米店南站出來也有一個綠地繽紛城，從商業配套來說，是足夠的；再一個，高米店這裡有西紅門公園、濱河公園、高米店公園，還有大興體育中心，休閒娛樂，老少皆宜。
（高米店的便民生活配套）
另外就是醫院和學校，目前有廣安門醫院，還有一個在建的北大醫院院區，按規劃是23年投入使用，學校有八中大興分校、景山學校大興實驗學校、北師大附小附中等；最後看價值方面，這裡可以選擇的次新小區非常多，最主要看這幾年的流通，這些次新小區能賣上價。
那具體怎麼看呢？您跟我來。
【一級目標：保利茉莉公館】
（保利茉莉公館樓棟）
優點：
1、09年的小區，保利的產品和物業，小區樓棟和園林狀態都很不錯，而且是人車分流的封閉社群；
2、超級地鐵盤，小區東門50米就是地鐵，甚至樓棟地庫也能到地鐵，這對有通勤需求的人來說實在是太完美了；
3、有南北通透的兩居和朝南兩居，參考今年9、10月份的交易資料，85平朝南兩居價格在460-510萬左右，有選擇空間，也有議價空間；
（保利茉莉公館南向85平兩居戶型）
4、周邊2公里內有大型商超薈聚、大興體育中心和醫院（北大醫院在建，預計23年底投入使用），配套比較全；
5、流通狀態好，至少從這兩年的表現來看，都能維持在均價6萬左右，而且不愁買家，未來如果有置換需求好處理。
缺點：
1、小區周邊生活類商業較少，轉了一圈多是寵物醫院、幼教、美容、健身房，生活購物需要去薈聚，好在距離不算特別遠；
2、位置在五環外，如果需要貸款，即使是首套+首貸最多也只能貸243萬，首付壓力會偏大；
3、小區超過2000戶，體量大，同戶型可選擇多，而且同板塊還有多個同年代的商品房，在賣出時要是遇到同類房源釋出比較多，可能需要一定的週期。
買房建議：如果預算夠530萬左右，建議看看這個小區裡南北通透的兩居，戶型格局更好；如果預算有限，只能在500萬上下，建議考慮樓層更好的朝南兩居，能保證居住舒適度，未來置換也更容易出售。
【次級目標：中建國際港】
（中建國際港社群）
優點：
1、中海物業，封閉社群，人車分流，管理和維護線上；
2、臨近地鐵4號線棗園站，南門出200米左右（如果是北側樓棟，到地鐵站需10分鐘左右）；
3、一街之隔就有商業配套（正光天和商業廣場），生活上比較便利；
4、90平南向兩居總價480萬左右，相對保利茉莉公館便宜，首付壓力會小很多。
（中建國際港南向90平兩居戶型）
缺點：
1、小區南側有一個露天停車場，車流情況相對複雜；
2、小區都是高樓層，如果對這方面有顧慮，需要謹慎；
3、小區樓間距做得很大，但奈何樓層太高，除了南側的9號樓、10號樓，其他樓棟10層以下都會有遮擋問題。
買房建議：預算460萬-500萬以內都可以在中建國際港看朝南的兩居，戶型和保利茉莉公館的差不多，不過總價更低；在樓層選擇上，如果是看南側的9、10號樓，建議選擇10層以上，這樣受南側停車場和街道噪音的影響會小一些；如果是看其他樓棟，建議選擇15層以上，避免採光問題。
【三級目標：新裡西斯萊公館/金地仰山/順馳領海/紅木林】
這幾個小區我都放在了第三級考慮的部分，因為相較於保利茉莉公館和中建國際港來說，價格差別不大，但是都有一些各自短板，優先順序自然就往後排了。
順馳領海，05年的小區，超過3000戶的大社群，距離地鐵太遠，如果是西側樓棟，到地鐵站可能需要40分鐘，小區也不是人車分流；西側臨鐵路線；小區內有一個比較大的人工湖，樓棟繞湖而建，有一些樓棟朝向不方正。實地踩盤看，有不少老人在湖邊垂釣，小區整體也比較安靜（不是西側就比較安靜），挺適合養老生活。
（順馳領海）
新裡西斯萊公館，10年的小區，從目前的掛牌房源來看，戶型比較差，80多平的兩居多是東西向，南北向的兩居面積在100平左右，掛牌價在560萬左右；三居面積大，130平往上，總價高，650萬往上。
（新裡西斯萊公館）
金地仰山，2012年的小區，距離地鐵太遠，步行需要20分鐘左右；西側還有鐵路線透過；分東西區，東區是低層，西區是高層，小區停車比較困難，進入小區的道路也因為路窄停車還多導致比較擁堵。
（金地仰山）
紅木林，2012年的小區，南區距離地鐵500米左右，優點是周邊生活配套比較齊全；有70平的南向兩居，戶型比西斯萊公館的兩居稍好，但比金地仰山稍差；樓棟也是20多層的高樓，部分樓棟會有采光問題；也有車位緊張的問題。
（紅木林南區）
買房建議：這幾個小區都有短板，要麼是距離地鐵位置偏遠，要麼戶型較差，如果說預算只能在450萬左右又有兩居的居住需求，對於地鐵的需求在其次，那可以考慮。不過，買得便宜，未來賣的時候，也有個心理準備，不要有太高的預期。
【其他】
除了前面這些，高米店附近剩下的小區大致可以分為兩類，一類是九幾年到零幾年的老舊小區，比如說青島嘉園、康頤園、康達園、棗園尚城、金惠園三里等。另一類是別墅和大平層，比如說興創屹墅、雲河墅、旭輝御府、華潤公元九里等。
（青島嘉園）
在這些老小區裡，其中靠近地鐵站的小區裡還有流通情況不錯的，小區保持地還不錯，比如青島嘉園；也有不少總價低，280萬上下就能看的兩居，但是存在房齡老、戶型差的問題，有一些還是回遷房社群，小區環境比較差，最主要是流通差，未來置換會存在問題。
（公園九里）
而別墅和大平層對於剛需朋友們來說，如果要描述它們，千言萬語都能匯成一句話，那就是“貴”，說完這個其他的咱就可以先不聊了。
咱最後捋一捋，要在這兒看房就順著高米店北、高米店南和棗園三站地鐵站看，從500萬到400萬，再到300萬都有得看。主要還是看前三級的這些小區，尤其是保利茉莉公館和中建國際港，一個是小區本身品質好，再一個考慮未來置換也是這兩個小區比較有優勢。咱買房不就是為了住得舒服和未來能住得更好嘛，那現在買房就得買和賣都考慮到，您說對不~
