中介關店潮調查
本刊記者/楊智傑
發於2021.11.22總第1021期《中國新聞週刊》
深圳市福田區百花三路，一家地產門店的玻璃門上張貼一紙轉租公告，20多平方米的辦公區空蕩蕩，只有兩名房地產經紀人無所事事，默默瀏覽電腦，等待關店倒計時。
近4個月，這家店沒有二手房成交，只有一些零散的租客單。一位經紀人告訴《中國新聞週刊》，一年前他有十多位同事，今年一半辭了職，有人回了老家，有的轉型賣新房、寫字樓，或乾脆轉行做其他銷售。沒有成交量，每月接近4萬元的房租和水電費也成了重負，為節省開支，這家本土小型中介決定將該店與其他門店合併。
這不是周邊關停的唯一房屋中介。僅在約300米長的路上，高峰時期有七八家中介門店、上百名房產經紀人，如今僅剩下三四家大型連鎖中介。百花三路位於深圳百花片區，被稱為深圳“最強學區”，對房地產政策變化最為敏感，是觀察深圳樓市的視窗之一。今年前9個月，深圳已有642家中介門店關停。截至10月，深圳二手房成交量連續6個月下跌，9月份成交1635套，創近12年新低。
相似的劇情在廣州、東莞、杭州、寧波、成都、廈門、濟南等城市上演。中國房地產市場正邁入存量時代，尤其是在一線城市，二手房已佔市場交易量的70％以上。今年，圍繞二手房交易密集的調控釋放出新訊號。有評論指出：房地產調控從過去重點關注新建商品住宅，正逐步發展到一二手房調控齊頭並進，“二手房市場正在成為房地產調控的主戰場”。
部分房產中介在房地產調控帶來的市場下行中難以為繼。圖/視覺中國
關店潮只是剛開始
王豐（化名）是深圳百花片區的一名資深房產經紀人，在他從業的15年中， 歷經數次深圳房地產的低谷期——2008年金融危機，2011年二手房按評估價過戶徵稅新政，2016年“深八條”，2020年“7·15”新政。但在他看來，今年的調控是“史上對二手房和房產中介衝擊最大的一次，接近洗牌，洪水衝過來了”。
2月之前，房產中介在百花片區促成一單生意不算艱難。百花片區位於深圳福田區，片區方方正正，約1平方公里，緊靠華強北商業街，大多小區都建於華強北最輝煌的千禧年前後。設施老舊，但周邊卻匯聚深圳考試成績最好的荔園小學、名校百花小學、實驗小學以及三所學校對口的深圳實驗中學，此外還有6所幼兒園，是深圳“最強學區”。“一站式”的優質教育組合，吸引深圳家長斥資千萬擠進這15個花園小區。
去年深圳樓市火熱，王豐記得，最多的一個月，片區成交過七八十套房子，那時網上幾乎沒有掛牌的房源，上一套搶一套，他只能翻找老客戶的聯絡方式，挨個詢問有沒有要賣房子。
但今年2月起，深圳房地產中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出臺“關於建立二手住房成交參考價格釋出機制的通知”，公佈3595個小區的參考價格。參考價格是根據近一年樓市網籤價格為基礎，透過調查市場實際成交以及綜合分析評估和測算形成。
深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒介紹，62％的二手樓盤價格都和近一年的網籤價格一致，10％的樓盤過去一年都沒有成交價格，27％的市場價格嚴重偏離參考價格，這些偏離市場價格的小區，主要來自南山、福田、寶安等熱點區域，價格虛高，存在投機炒作的成分。隨後，深圳各房地產中介網站下架大部分房源資訊，重新上架時，只能顯示政府參考價。有中介機構稱，高於參考價的房源可以過戶，但買家要籤一份風險告知書。
百花片區的房子在價格嚴重偏離參考價格的27％當中。去年11月成交的國城花園44平方米的一房，帶實驗小學和實驗中學的學位，成交價為1218萬元，均價高達27.68萬元/平方米，目前政府給出的參考價是13.1萬元/平方米。南天二花園的房價次之，去年12月的均價是18萬~22萬元/平方米，政府參考價為12萬元/平方米。
二手房指導價雖不具有強制性，但對價格虛高的二手房交易開始起到威懾力的，是銀行以該資料為參考資料放貸。中介王豐解釋，以南天二花園89平方米為例，假如業主堅持20萬元/平方米不講價，買家只能以參考價貸款，首付將增加712萬元。
價格嚴重偏離參考價的二手房，交易門檻提高，成交量明顯下跌。樂有家統計，2021年2~7月，福田區香蜜湖片區、福田區百花片區、南山粵海片區、寶安新安片區、龍華民治深高北片區6大名校片區，房源成交量出現大幅下滑，1月份成交量同比上漲58％，3~7月，成交量同比跌幅均在50％以上。整個深圳的二手房成交量也在下跌，1月網籤量尚有8971套，3月跌破榮枯線，僅4869套，6月份的網籤量已降至3216套。
這幾乎掐斷了房產中介的生計。王豐介紹，百花片區近期每月成交5~10套的房子，而這個片區有幾十家中介門店，超過600名中介。近4個月來，王豐只賣出了一套房子，靠的是多年積累的客戶介紹資源。“新來的或者入行三四年的中介，沒有人脈資源，肯定活不下去，很多人辭職，去送快遞、跑滴滴，或者賣保險。”
深圳福田區百花小學所在的百花片區是深圳“最強學區”，15個花園小區中最高時某小區小戶型房價超過30萬元/平方米。2021年深圳二手住房成交參考價以及擬出臺的學區政策，對該片區二手房交易有較大影響。攝影/本刊記者 楊智傑
王豐發現，周圍最先關門的是貝殼等平臺的加盟店，比如德祐、糯家，加盟店不僅要自己擔負租金、水電費，還要給平臺交3萬~4萬元的加盟費。《中國新聞週刊》走訪深圳南山區、福田等多個片區，多家糯家、德祐門店都鎖門停業或是轉租。接下來倒閉最多的是一些小型個體中介，他們也需要自負盈虧，但規模小，方便轉型。
張媛是深圳房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）秘書長，在她看來，今年深圳對二手房調控的深度和時間長度，有史以來從未有過。深房中協每隔一段時間便會對全市的中介摸底調查，截至9月30日，深圳關停門店642個，佔問卷調查總量15.1％，有效實名登記中介人員約4.1萬人，較今年峰值減少6000餘人，較去年同期減少14.2％。
作為中國最大的房產交易服務平臺，貝殼找房也難以抵禦市場下行的衝擊。10月11日，貝殼找房上海研發團隊全員被最佳化，其公開回應，“行業環境發生較大變化，公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整”。
老牌房產中介公司中原地產內部下發檔案稱，“受市場持續低迷影響，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調整內地業務規模與架構，所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。”該份檔案還指出，合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波七家分公司需要大幅削減經營規模。據報道，上海中原地產正透過降薪、勸退等形式要求員工拼業績並“自救”。
張大偉指出，這些裁員只是冰山一角，真正的市場裁員，從7月份就開始，因二手房成交量“速凍”，第三季度最慘。“目前的二手房交易市場，都存在勞動力過剩的現象。”張大偉告訴《中國新聞週刊》，以深圳為例，其中介門店數量要對應的二手房成交量應該是每月6000套以上，最近一個月成交不足2000套。一兩個月門店還能堅持，持續三四個月便撐不下去，關店潮只是剛剛開始。
二手房定價規則變了
與新房限價不同，二手房是業主與買家的自由交易，監管部門在過去很少對其交易價格直接監管，為何在今年對其直接干預？
事實上，深圳出臺二手房參考價，醞釀已久。證券時報報道，2020年1月，深圳市便已經開展建立二手房指導價格相關制度的研究工作，目的是為了穩定二手房價格、穩定深圳市商品房市場預期。
在此之前，過於“友好”的二手房交易政策，吹起了泡沫。2019年11月，深圳調整豪宅稅政策，大量二手房交易稅費降低，刺激交易，二手房價格上漲，甚至出現業主集體串聯哄抬房價的現象。2019年12月，深圳寶安區中糧鳳凰裡花苑小區的業主群管理組在微信群釋出《告鳳凰裡全體業主書》，以“要打響資產保衛第一槍”的名義，讓所有業主集體漲價，還要製造筍盤現象。截圖在網上瘋傳，隨後，寶安區住建局通報該事件，同時下架貝殼找房上該小區的所有二手房源。
2020年，被疫情壓抑的購房需求開始釋放，深圳二手房市場迅速回暖。3月網籤量為6375套，4月該數字猛增至17388套，並在7月超過2萬套，創下月度網籤量的歷史高點。儘管受“7·15”政策影響，7、8月成交量短暫回落，但隨著市場對政策逐漸適應，12月的網籤量再次突破1萬套。
隨之站上歷史高位的還有二手房房價。深圳南山區濱海之窗小區的一位中介向《中國新聞週刊》描述，去年下半年，該小區的房價持續上漲，每月上調一次價格。熱點樓盤業主的集體抬價行為再次出現。到年底，人們發現，過去一年深圳房價格外瘋狂，上漲幅度達到31％，個別地區漲幅甚至達到50％ 。而此前，深圳市住建局曾表示，按照宏觀調控的長效機制要求，二手房價年增幅不超過5％。
二手房價格猛漲，但另一方面新房遭遇政府限價，一二手房價格倒掛明顯。去年10月，深圳二手房均價比新房高1.6萬元/平方米。有媒體報道，華潤城潤璽一期專案均價約為每平米13.2萬元，而周邊二手房價格高出近5萬元，“若中籤一套100平米的新房，倒手後能賺500萬元”。
不僅是深圳，在一線城市以及熱點二線城市，二手房市場逐漸成為交易的主體。新房和二手房的價格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、寧波、成都、西安等多城都出現“萬人搖”現象。“這種情況下，升級二手房調控成為了市場的必然。”張大偉說。
2月8日，深圳率先在國內推出二手房參考價，隨後寧波、三亞、西安、紹興、無錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十城效仿，多地銀行以參考價為參考放貸。
二手房參考價是一劑猛藥。深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒介紹，此前市場的二手房價格，波動很大，有很多泡沫，誤導購房者預期。釋出指導價，有利於解決一、二手價格倒掛的問題，同時引導商業銀行發放貸款，降低槓桿，防範金融風險。
張媛注意到，二手房參考價出臺之前，深圳二手房市場呈現一個怪圈：一邊是二手房價格虛高，業主和一些網站、自媒體不停地調高價格，但另一邊，市場底部真正的需求方已經跟不上房價的漲勢。當時，深圳幾個頭部的中介企業也都意識到，“房價繼續上漲，自媒體繼續炒作，會持續透支未來交易量，中介行業會無法生存”。
多地政府二手房參考價推出後，要求下架高價盤，上線參考價，一定程度上改善了買家的被動地位，為業主預期降溫。“有了參考價後，許多買家一定會看參考價。他們心裡有了預期，賣家的定價太高，可以不買或者與賣家議價。這在過去無法做到，此前的價格由中介和業主掌握，一個片區房價容易被炒作起來。”李宇嘉告訴《中國新聞週刊》，如果賣家堅持不降價，銀行依據參考價放貸，買家首付壓力增加，如果買不起，便會轉向跟參考價相近、甚至低於參考價的區域，高價房有價無市，未來也會考慮降價。
9月中旬，中介王豐時隔近3個月終於“開張”，賣出了一套房子。這套房2020年上漲至1500萬元左右，9月成交價則降到了1180萬元，低於目前的二手房參考價1280萬元。但這種情況可遇不可求，指導價之下，賣家和買家的博弈變得更為漫長而隱秘。10月中旬，《中國新聞週刊》走訪深圳南山、福田等多個熱點小區發現，賣家願意按指導價大幅降價的仍是少數。“目前降價的房源，多是業主因生意受疫情影響、急需現金週轉才會降價，更多人還是以原來的價格掛著不著急賣。買的人一般是剛需，為了結婚或者孩子上學，其餘的人仍在觀望。”王豐說。
不過，深圳乃至一線城市二手房降價趨勢已經開啟。國家統計局資料測算，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2％轉為下降0.4％，其中深圳下降0.5％，降幅比上個月擴大擴大0.1％。
“雖然大面積降價還沒有開始，賣家現在還不願意降價，只要堅持下去就沒問題。大家對房價的預期並非短期內能達到目標，政府改革的目的是使房價慢慢向理性價格迴歸。”李宇嘉說。
停貸會成常態嗎？
今年以來，寧波、三亞、西安、紹興、無錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十多個相繼推出二手房指導價的城市，多數城市銀行房貸與指導價掛鉤。這意味著，二手房交易的信貸政策大幅度收緊了。
7月，上海推出二手房“核定價”，沒有透過掛牌價格核驗的，中介平臺和機構不得對外發布該房源資訊。8月初，上海對二手房調控加碼，各銀行稽核二手房貸款金額，實行“三價就低”原則，即銀行將根據合同網籤價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批二手房貸款額度。專家解釋，有些炒房客曾為了獲得更高槓杆，透過“陰陽合同”做高房價，拿到更多貸款。58安居客房產研究院分院院長張波曾分析，“三價就低”原則能有助於二手房價格過快增長，防止資金違規流向房地產，並提高稅賦公平性。
購房者申請購房按揭貸款，需向銀行提出書面借款申請，銀行透過第三方評估機構評估，再依據評估結果審批放款比例，最後放款。一般而言，整個週期是1~2個月。今年6月下旬，上海、廣州、鄭州、西安、武漢、南京、寧波、重慶、合肥等城市的銀行反映，二手房貸款申請條件收緊，放款週期延長。6月，貝殼研究院監測的72城資料顯示，從放款週期看來，房貸平均放款週期為50天，較上月再延長2天，廣州較上月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款週期也基本延至百天以上。
在張大偉看來，多地二手房信貸收緊，銀行停止接單、放款週期延長，直接影響一線城市和部分二線熱點城市二手房市場劇烈降溫。9月，上海二手房僅成交了9800套，創今年新低。廣州二手房網籤量為6921套，是近四年同期最低。上海易居房地產研究院監測的11個重點城市，9月份二手房成交量同比下降45.5％，幾乎腰斬。
“從我這麼多年的從業經驗來看，房地產貸款特別是二手房貸款週期，兩個月是一個界限，如果超過兩個月，房價肯定跌。今年主要原因是，上半年央行釋出的居民戶中長期貸款同比增長驚人，三季度斷崖式下調，二手房市場才會出現斷崖式變化。”張大偉告訴《中國新聞週刊》。
去年年底，“為防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險”，央行和銀保監會聯合釋出《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，劃分不同的房地產貸款集中度，提出“兩條紅線”，即針對中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40％，個人住房貸款佔比上限為32.5％，中資中型銀行的上限則分別為27.5％和20％。4月，政府對房資金監管升級，聯合排查經營用途貸款違規流入房地產的問題。
“現在部分炒房客的日子不好過了。過去他們炒房的錢，多是從銀行貸款，房價上漲後，他們再將房子抵押給銀行獲得更多資金購置下一套房子。”廣州按揭貸款研究者鄭大源告訴《中國新聞週刊》，剛需買家肯定也會受到影響，但調控的真正目的，並不是要停止二手房交易，而是抑制房價過快增長，“從長遠來看，這是在保護剛需使用者”。
10月15日，針對部分地區個人按揭貸款額度緊張的問題，央行金融市場司司長鄒瀾回應，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，但房價上漲速度得到抑制。少數城市的房價回穩以後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。10月21日，銀保監會稱，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率上對首套房購房者予以支援。
鄭大源注意到，廣州一些銀行此前的放款週期一度超過半年，11月以來有所加快，原本停止接單的銀行也開始重新接單，但整體並不明顯。“為何最近略有放鬆？其中一個主要原因是，是國內多個房地產知名企業紛紛爆雷。目前調控略有放鬆，是希望恢復房地產行業的信心，讓大家盤活一點交易量。”但從未來趨勢看來，鄭大源認為，在比較長的時間裡，“房住不炒” 仍是不可動搖的政策。
“去中介化”來臨？
房地產中介從業者是對市場最敏感的群體，他們不少人隱隱感到，存量房的諸多遊戲規則在發生改變。
6月底，深圳市住建局上線二手房交易平臺，但數小時後便迅速下架。8月，杭州市推出二手房交易監管服務平臺，上線“個人自主掛牌房源”的功能，為房主提供平臺自行掛牌房源，直接跟潛在買家進行溝通，打破了透過中介交易的模式，引發了輿論針對二手房交易“去中介化”的聲浪。隨後，貝殼股價連續兩個交易日跌去19.47％，市值蒸發46.09億美元，約合人民幣298億元。
李宇嘉認為，國家對新房建立了一套全流程的監管體系，從土地出讓到規劃報建，再到開工、預售、竣工和交付，這一套監管體系基本上沒有漏洞。但在對二手房的管理上，過去卻長期任其野蠻生長，甚至不知道真實的掛牌價格。在他看來，“二手房交易的問題，主要是基礎秩序混亂，資訊不對稱嚴重，交易成本居高不下，民生福利損失。整個行業仍然處在相對粗糙的階段，執行規則甚至在原地踏步，坑蒙拐騙仍然存在。”
在他看來，官方建立二手房交易平臺，並非為了消滅中介，而是為二手房交易治理提供抓手，從而監管價格體系，消除資訊不對稱。這是第一步，需要先把真房源的資訊公示，交易代理可以繼續透過中介完成。
張媛告訴《中國新聞週刊》，深圳短暫上線的二手房交易平臺背後，其實早有打算。早在2017年，政府和行業就已經開始探討，需要這樣一個平臺，讓所有資訊和流程公開透明。隨著技術和法律法規的成熟，如今具備了條件。
“我們很多會員傳遞出一種悲觀的情緒，認為政府在打擊中介，去中介化。”
張媛還注意到，在情緒傳遞下，今年的關店潮和以往有所不同：過去歷次中介關店潮，多數是企業因經營不善主動作出調整，等到市場復甦，他們很快會捲土重來。但是這一次，至少在深圳的房地產企業中，很資深的從業人員主動離開了這個行業。
“深圳並非用行政資源介入市場經濟，這樣成本和效果的價效比低，而是要形成一個導向，搭建一個儘可能開放的平臺。”張媛認為，這個平臺未來上線後，也不可能一下子解決中介行業的所有問題，仍需要不斷地最佳化，“這是一個魔道相長的過程”。
但當下的衝擊和洗牌是不可迴避的。在張媛和多位行業資深人士看來，意味著“房地產中介行業賺容易錢的時代已經過去了”。1998年，中國第一家合法合規的房地產經紀公司成立。到2020年，中國房地產經紀業務交易額約為11.5萬億元，市場滲透率約為49.6％。“這個行業看起來發展很快，企業規模、服務模式都在快速變化，現在又搭上網際網路快車，但本質一直未發生變化，是躺在中國房地產市場的上行週期，從事了一個相對比較簡單的工作。”張媛告訴《中國新聞週刊》，但如今，房地產中介需要審視自己的服務價值到底是什麼。
原本這是一個緩慢轉型的過程，但今年針對二手房的密集調控，將洗牌加速了。深房中協指出，成交量斷崖式下跌，中介開單難度增加，越來越多人發現，過去行之有效的開單方式，比如隱瞞資訊、抬高買房的心理預期等方式，過去在市場預期好的時候，這樣操作還有人買單，但現在市場預期不好，不管是規範還是不規範的方式，都不起作用了。
中介們陷入了迷茫，看不到前景，便選擇離開。張媛估計，這次離職潮後，未來有人再回來，可能會發現這個行業已經發生了改革。“這不是洗白，也不是改良，而是要與過去徹底做切割”。
