不少朋友說小白你最近飄了，別老天天看5000萬的房子了，盤一盤低總價剛需小區吧，所以從這期開始，我會做一個300萬二手房系列，如果你是在北部工作的IT人士，尤其是在中關村上地西二旗上班的朋友，可以關注這期影片。
本期踩盤小區：龍華園，天鑫家園，華龍苑中裡。
龍華園
龍華園小區所在的位置是回龍觀西大街，回龍觀就是從這自西向東發展起來的，觀裡的第一批商品房經適房都位於這個板塊，商場，超市，醫療，學校，公園，你能想到的生活配套基本上都全乎了，而且向西幾百米就上京藏高速了，板塊內地鐵有13號線龍澤和回龍觀兩個站點。
今天要帶大家看的第一個小區為龍華園，觀裡的第一批商品房，也有部分西城教委的已購公房，90年代建成的房子為主，標準的老舊小社群。
看到小區裡的狀況，你確實很難把他和商品房這三個字劃等號了，小區共41棟樓，住了2866戶，只有幾百個停車位，就算只有三分之一的住戶有車，車位都不夠，下班晚了往小區外面停也挺費勁，影響交通不說，還有貼條風險。而且給我感覺這個小區活動空間不是很充足，而且全都是這種6-7層的小板樓，沒有電梯。
說了不少這個小區的缺點，很多人認為五環外郊區，老房子很難流通，但龍華園卻是回龍觀低總價二手房的流量擔當，月成交能達到10套左右。
這個小區關注度高除了地段核心和生活便捷的原因，房子便宜和戶型靈動也是兩個重要因素，龍華園60%的房源是66-80平的2居，總價350-440w之間，300萬出頭能在這買一個58平的南北1居，我發現改造戶型的特別多，有犧牲部分廚房衛生間面積，擠出一間屋子當2居用的；有把廚房挪到緊北邊陽臺，多隔出一個餐廳，豐富一居功能性的。
這個預算在回西其實也不是沒有其他選擇，像慧華苑，萬潤家園，北郊農場宿舍的1居也能看看，但要麼臨高速，要麼挨著醫院，要麼八幾年更老的樓，多少都有點不足，也導致這些小區雖然價格更便宜，但流通相對龍華園就一般了。
天鑫家園
再來看看回東板塊300萬能拿下的房子，和回龍觀西大街相比，這邊明顯沒那麼熱鬧了，生活配套也相對欠缺一些，不過等首開商業和紫金三期商業配套的到來會有所緩解。
天鑫家園也是回龍觀為數不多的低總價商品房社群，2000-2004年建成的小區，22棟樓，1200多戶的體量，分一期二期開發，很好區分，一期是塗料牆，二期外牆貼了磚。相比龍華園，這個小區有專門為老人孩子設定的活動廣場，健身器械，還有休憩長亭和座椅，小區環境略好於龍華。
戶型種類多是小區的一大特點，從42平開間到147平大四居都有，能承接各類居住需求，
270-280就能在這個小區上車，40多平的開間，只有北向可選，改不了2居，因為要麼暗臥，要麼和廚房共用窗戶，沒有一點剩餘空間了。預算過300萬，能看看51平的北向正規1居，350-370w可以看看59平南向1居，但客廳窗戶有點小。小區最優質的的戶型我認為是106平的南北雙通透雙陽臺的大兩居，不過價格也上去了，500多萬在回龍觀買個不帶電梯，諸如天鑫家園這樣的小區，還是覺得差點意思。
這個小區的缺點也比較明顯，300萬買到的戶型朝向不好，都沒有電梯，停車位也很緊張1:3，現在住這去大型商場超市得坐幾站公交，另外目前到回龍觀東大街地鐵站距離是1400米，也比較尷尬，屬於坐一站公交不值當，走著又不近的情況，不過未來13號線拆分站點回龍觀東站開通，對這個小區算是個利好。
華龍苑中裡
同樣是回東的二手房小區，華龍苑中裡的位置比天鑫家園更好一些，更靠近回龍觀東大街地鐵站。
小區為92-01年建成，30棟樓，2000多戶的體量，商品房，已購公房，二類經適房都有，分為北，中，南三個院落，北苑房齡新一些，01年的院落，就兩棟樓，中院有一棟03年的樓，其餘都是九幾年的紅磚樓，南院全部為92年的老樓，我踩盤的時候看到南院裡有不少工人，正在做老小區改造，這三個院落全部為地上停車位，不固定，同樣不太好停車，周邊的生活氣息比天鑫家園那邊現階段更濃厚一些，除了更靠近地鐵，小區西側還有一些小商業，比如中區西側的超市，西南側為中西醫結合醫院，老人到醫院看病更方便。
小區戶型也是以50-80平兩居為主，上車門檻260-270w，40平左右的北向開間，300w左右能拿下53平的東北2居，朝向差一些，如果預算能到330w左右可以看看56平中間暗廳的南北2居。
小區缺點也是沒電梯，中區進出小區都是西側的大門，我趕上下班點離開小區，錯車異常艱難。
簡單做個總結
- 1. 從購房人群來看，300萬選擇這裡的人依然群絕大部分是上地西二旗中關村從事it行業的人群，和部分本地置換需求；
- 2. 從需求出發，以上工作區域上班通勤，買一個正規一居，能改2居的房子，且總價低，控制在300萬左右的預算，夠得著地鐵，生活配套說得過去，老房子將來好往外換，回龍觀算是市場關注度比較高的區域；
- 3. 在這裡買房如果你只是作為剛需上車，短期過渡，不要一味追求便宜房源，覺得將來就容易出售，畢竟今天說的這幾個小區2居其實比1居更好流通，另外，房齡別選太老的院落，不帶電梯儘量規避高層頂層，從保值流通角度來看會更穩妥一些。
