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提問：
2021年末，北京二手房剛需買房建議？
目前情況：單身女北漂27歲，首房首貸京戶，工作單位在王府井，近3年有結婚安排，考慮現在購置四環內剛需一套。5年後考慮購置第二套市郊住房給父母居住（父母具有購房資格）。
經濟情況：現有閒置現金320w，家庭總月收入7w左右，首套剛需考慮500w以內。
住房要求：
1、首套剛需：500w以內，通勤45分鐘內、生活便利、房屋保值、儘可能不置換、有學區更好但不是必須，電梯房。
2、二套：5年後夠買，父母居住無通勤要求、更注重居住品質。
回答：
01
北京今年的集中供地真的是一茬不如一茬，首次供地的時候大家還有寧可賠錢也要拿下地塊的覺悟，而二次供地的時候確實大部分躺平，多塊地被拿下貨架，這第三次供地還指望能回暖一點呢。
誰猜得到呢？
區區十二塊地，朝陽佔了一半，朝陽的供地計劃算是主城區裡面的獨一份了，太陽宮的完美地塊最後還是沒供出來。
東壩的超級大地塊被一分為三，有點三家分晉那個意思了，據說是要差異化發展，可是守著地鐵樞紐站的這個位置，想要開發的好，沒有幾個選手能拿捏的好。
東壩那兩塊地指導價八萬六，二批次的西北旺永豐哭暈在廁所，雖然我一直很看好東壩，可是敢於叫板永豐是不是有點過了呢？
至於剩下那六塊，豐臺的還是河西的，傳言中的紀家廟也沒出來，房山門頭溝密雲延慶的，乏善可陳。
反正是都掛出來，縮水的供地必將導致縮水的新房，且買且珍惜吧。
02
來看看題主的需求吧，怎麼也繞不過五百萬這個預算，本來漲了一波感覺剛需門檻快要爬到六百萬了，現在來看，五百萬這個區間依舊牢不可破。
而五百萬還想要在四環以內電梯次新房，怎麼看也跑不出豐臺了，可能朝陽東南部還能有點。
說過了很多次的弘善家園，三環裡的一朵奇葩，體量大，房子便宜，位置絕對夠靠裡，三百萬就可以上一個兩居室也是沒誰了，這五百萬以內就可以上個三居室了，2009年的大塔樓，戶型也好不到哪裡去。
東西向長條戶型，這超長的過道也確實是不多見，除了主臥有個朝南小窗戶以外，剩下的都是北向窗戶，社群環境一般，戶型這樣，這也是為什麼三環裡面五百萬就能買到三居室的原因。
為了地段好，預算有限，那隻能在居住質量上做出讓步了。
至於朝陽東南，三環到四環這個位置，也就是十里河到十八里店這一大塊地方，各種建材市場或者汽配城要麼就是荒地村子，總之城市介面相當的一般。
周莊嘉園的房子暫時市面上還沒有啥，不過二批次供地這裡面出了一塊地，指導價七萬五，如果能做出小戶型的話，你在添點錢應該也可以夠得到，畢竟是四環邊，畢竟有17號線，可以關注一下。
03
豐臺才是剛需的歸宿啊，尤其是想靠裡面一些。
就算是豐臺，四環裡面帶電梯的房子也不便宜，豐臺馬家堡福海棠華府，2014年的限價房，掛牌480萬的兩居室，刀把戶型的兩居室，中間樓層，這房子也就算還可以吧。
至於這個位置，不管是去公益西橋還是大紅門南，距離都不是很近，八號線這應該很快就要貫通了，其中就有王府井站，到時候有個十多分鐘就到了，現在有點繞，不過半個多小時也到了。
政馨園的房子，經適房的戶型一般都好不到哪裡去，跟前是宋家莊站，到王府井也就二十多分鐘，五號線有點擠不過也就還好。
板塔結合的房子，2004年，89平兩居室，可能住起來不太舒服，可是這硬體基本都全不是，電梯地鐵次新房，掛牌489萬，反正也是不便宜。
結語
五百萬次新房，還想在四環裡面，真的，這個就不要奢求學區啥的了，東西海的房子，想要五百萬撬一撬的話，基本戶型也好不了。
我覺得還是把四環這個條件放鬆一點，你都能接受45分鐘通勤了，為啥還要糾結四環裡面呢，沒必要。
雖然我一直黑八號線，可是你在王府井上班，八號線通勤最合適了。
此外，策略上來講，現在你還是在自己能力範圍以內上一套沒硬傷有發展通勤方便的次新房比較合適，預算往上走一走，至於五年後的事情，誰也說不好，把握當下才是王道。
