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這幾天，央企加速遷出北京的訊息不斷傳來。
11月底的訊息：
中國核建表示公司總部已正式搬遷至上海，
中國電氣裝備集團有限公司在上海揭牌
中國船舶集團總部將於12月15日搬遷至上海
中國電子資訊產業集團將完成集團總部遷至深圳
而在此前：
中國長江三峽集團總部從北京遷回武漢
新組建的中國衛星網路集團總部落戶雄安新區
新合併成立的中國中化集團也落戶雄安新區
從公開資訊來看，今年遷離北京或在京外“落戶”的央企已達7家。
隨著疏解非首都功能和央企改革的推進，央企總部搬離北京的步伐不斷提速。根據不同央企員工透露，今年有十家央企被談話要求搬離，其中，中國華能集團和中國華電集團被要求於2022年底搬離。而傳言首批被要求搬離的央企，共同特徵是總部地址位於二環內、臨近長安街。
長安街沿線，核心區範圍，需要承擔政務中心和國際交流中心的重任，疏解是必然的。
在央企總部這個指標上，北京佔據絕對優勢，總計有100餘家央企。
大量央企總部的存在，讓北京成為世界500強企業最多的城市之一。
但現在，央企總部並不符合北京的定位，更多的央企總部將會搬遷。
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在央企離開北京的同時，上海正在張開懷抱，不僅擁抱央企總部落地，還放開畢業生落戶，爭奪人才。
網友評論，首都疏解，搞了半天，原來是
拆北京，建上海
北京向左，上海向右，話雖不好聽，但卻有道理。
央企紛紛向上海、深圳、雄安轉移，市屬國企向通州轉移；這必然削弱北京城區的競爭力。
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我們來看下，原來這些央企總部都在哪裡？
可以看出，央企總部大部分都在三環內，絕大部分在西城、東城和海淀三個區，尤其是長安街沿線，是央企總部的密集地帶。
有人說，只是總部離開了，沒幾個人，二級單位都在北京。想當然了，如果總部都留不住，恐怕大部分二級單位也遲早要走，不管往哪裡搬。
央企搬遷，不談存量房子的拋售問題，光看需求的增量以後也會減少。沒有更多新鮮活力的人口流入，城市的生機將會大打折扣。
主城區，尤其是核心區，人口減少，次新品質小區仍然會是富裕人群的追逐目標，金融街仍然在擴張，像金融街、月壇這些區域仍然會有足夠的支撐。
但大部分老舊小區就不一樣了，老破小隻能靠學區支撐。今年初，西城德勝跟一街之隔朝陽區的小區，同樣是老破小，單價差距一度達到10萬/平米。但多校劃片不斷加強，學區的價值也在弱化；反向想一下，如果東西城尤其是學區房，學區穩，房價上漲快，那麼會持續導致人口流入，這是政務中心期望的結果嗎？
過去10年，學區是北京房產增值的第一因素，將來產業配套和房子的品質可能比學區更重要，而學區也會更均衡化。未來買房的邏輯不再是看環線，而是買有產業增量的地方，迴避產業減量的區域。
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隨著央企總部的搬遷，顯而易見，主城區都在做減法，那麼哪些區域會有增量？
很明顯，自貿區。
而絕大部分自貿區都在五環外。
根據北京2035總體規劃，北京的定位是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心功能定位。
從中長期投資的角度來講，我們要看準符合“四個中心”定位+自貿區+高價值產業聚集的位置。
比如通州，最好的位置在運河CBD。截至今年10月底，通州運河商務區已經集聚了14765家符合功能定位的高精尖企業，註冊資本金額達3861億元，現代金融服務產業鏈和總部經濟發展態勢已初步形成。
第一家入駐運河商務區的央企是三峽集團，什麼情況？長江三峽集團總部遷往湖北武漢，但大批二級單位則留在了北京，遷往通州副中心。這個樣本就是主城區減量，通州副中心的運河商務區做增量的案例。
以5-10年為衡量單位，我們持續看好北部科技創新片區-海淀山後、北清路自貿區，昌平生命科學園、朱辛莊、新龍澤等區域；朝陽望京北部，亦莊核心區，通州運河CBD等區域。
當然，通州的需求，因為雙重限購被嚴重壓制，隨著副中心的不斷建設，一旦放開限購，將會有明顯的回報，只是放開限購的時間預期會比較長。
北京的房產，總量超過740萬套，總市值已經超過30萬億，如此大的盤子，以後共漲共跌，共同富裕的機會不再有了。買房增值，需要看準邏輯，選對標的。
