“這新房轉手賣立馬漲2萬/平。”這話是在門頭溝的一個商場裡聽到的，說這話的是一個穿著皇家藍西裝的大哥，他和一旁倒水發傳單的姑娘看著很不一樣。在我轉身要離開時，這大哥提醒小姑娘趕緊跟上來掃碼加好友，這讓我品出來他哪兒不一樣了，老銷售和新手菜鳥的區別太明顯。
（門頭溝的新地塊大概位置）
這大哥其實跟我說了很多，什麼冬奧帶來的利好、一大堆高新企業入駐、南邊有八中的校區而非分校、北邊離地鐵就500米云云，但我印象最深的還是這句“轉手就能漲2萬，一套60來平的小兩居就能掙120萬，到時候你換房首付都出來了！”
他說他也有理由的，“專案北邊即將土拍的新地塊指導價在那了（指導價不都是6萬1嗎？！），再往裡走就是7萬多的石景山，到時候這兒的房子轉手賣不得7萬？那現在這賣5萬多的，到時候不就是直接跳漲2萬？”
（看房還是得清醒點）
這話實在太簡單粗暴了，就像姜太公釣魚用的那個直鉤。雖然我聽的時候表面上裝著沒有波瀾，但心裡一直在揣測為什麼他會用這種方式來跟我聊專案。是產品不夠吸引人只能這麼說，還是我看著像會咬直鉤的魚？唯一能想到讓他有底氣的條件，也就是這專案有小戶型總價低了。
但是就衝這大哥這兩句話，我覺得看專案的時候更得清醒點。倒不是說這專案有啥大問題，但一定得細心甄別哪些是它真正具備的優勢，哪些又是它想藏起來的短板。
01
【四道橋這地方還得看地鐵】
在我看來，這其實就是一個依託S1線的地鐵盤，要是再扯別的什麼產業、學校都有點虛。從四道橋到6號線西段起點站金安橋就一站地，以到三環花園橋站為例是8站地，所以距離地鐵四道橋站500米這點是它最主要的優勢。如果要再加一個，自駕往南再走600米就能進金安路，可以算長安街西延的一部分。
（地塊道路實景）
（地塊西側和北側是有高壓線的）
而這兒的短板主要是生活配套，從地鐵站走到地塊的時候這種感覺特別強烈，圍擋上寫著“青山綠水門頭溝”，頭頂上是藍天白雲，但想買瓶水最近的超市在800米開外。
往西再坐兩站地鐵到上岸站有一個長安天街，溜達過去1.3公里，這算是像樣的配套了，帶著一家子逛街吃飯來這兒還行，但總不能買根胡蘿蔔也這麼折騰吧。所以生活配套這塊目前確實是短板，得看未來的配建情況。
02
【回到產品】
配套是外部條件，回到專案本身還是得看產品。現在瞭解到10月份這塊地的專案會有500多套房，有地庫，人車分流，預計開盤會在12月中下旬，首次開盤只開200套。有兩居和三居產品，最小的62平兩居，還有68平、77平兩居，三居是95平左右，除了62平的戶型已經確定，另外三個可能會有2-3平的差別。其中62平和68平的小兩居只有東北側臨街的一棟樓有，大概70多套。
（紅圈中的樓棟即有62平小兩居樓棟）
從戶型上看，77平兩居和95平三居是主力，77平兩居做了純南朝向，客廳面寬3米3；95平三居做到了南北通透，不過總價要到500萬上下。適合剛需上車的62平和68平兩居做成了東西朝向，實話說這兩個戶型確實和好不太沾邊，但優勢在總價低，350萬左右就可以買到。
（龍湖北辰攬境62平戶型圖）
（更多戶型圖點選佳爺房談小程式檢視）
最後，咱們再思考一下怎麼看這個專案包括三次土拍的兩塊地，您從這幾個方向考慮：
一、如果是5萬多的均價，根據自己和市場的情況考慮這樣的價格貴嗎？在考慮這個的時候，比較直接可以進行對比的是1站地之隔的石景山，目前新房均價是7萬5。
二、四道橋附近有均價6萬多的小區，但都是大戶型170、180、200平的，總價基本都在千萬上下？現在這個專案有小戶型，那就不一樣了，一個60多平的小兩居總價是350萬左右，77平的兩居總價應該能在400萬以裡，這樣的價格您再看呢。
三、需要顧慮一個兩區交界的問題，這裡其實是門頭溝和石景山的交界。咱們一直說看兩區交界的房子要慎重，因為這種位置的專案能成功的少，數得上來的正面案例就是北苑、天通苑、回龍觀這些能夠實現職住平衡的板塊，那在這兒能實現職住平衡嗎？
