本文作者：江南房叔
江心洲，南京最神奇的一個島。
從“不食人間煙火”的荒蠻農耕時代，一躍跳過前兩次工業革命。直接扛起了“中新友好合作”+“高科技生態富人島”的鮮豔大旗。
光是跳級進階的過程，就讓國內眾多城市中的大小島嶼們豔羨不已。
有人說，從空中看它像極了美國的長島、廣州的二沙島。全島15.21平方公里的面積，除了江堤風光帶、森林公園與葡萄農家樂，規劃了600萬m²的總開發量：
產業與住宅用地平分秋色，各佔270萬m²開發指標。被“擠”剩下的60萬m²，才是各類配套設施。
近日坊間突然流出的“仁恆大型冰雪樂園”文旅計劃，就是島上最具重量級的標杆配套之一。
如果沒記錯，這已經是“大明旅遊度假區”、“仁恆文旅城”之後，我聽到來自G84地塊的第三次聲音了。
有訊息稱，樂園預計2024年底開業。巧的是，直線不到2公里的江心印，“正好是2023年底交房”。等到首批業主拿了房，散了味兒，住進去後就能在家門口滑雪了。
但，今天我們暫且不展開討論那個被各大門派密集圍攻的“島中4.6萬+大高層”產品。只聊仁恆G84文旅“換臉”歸來，聊江心洲的冰與雪。
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今天暖陽高照。可我的心裡，裝滿了江心洲的冰與雪。
仁恆，還是那個經驗老練的“神運算元”仁恆。這一次，不經意間踩準了政治正確的點位：明年2月，就是萬眾期待的北京冬奧會了。
扭頭看看江對岸的隧道口，那個拿地十年的啟迪冰雪世界，還在扭捏磨蹭著，始終不進入主題。那麼，沒辦法，只好讓“富人島”大地主仁恆先上了。
我們來看一下G84文旅地塊“冰雪樂園”的最新效果圖。
PS：請注意，圖中最顯眼、也是佔地體量最大的單體建築，疑似“大型室內滑雪場”。昂首上翹的“船頭”特徵，內部可容納多條雪道。
據可靠信源，該主題樂園總用地面積約340畝，總投資超過40億級。包括夢幻海洋樂園、滑雪運動樂園、冰雪娛樂小鎮、嬉水樂園、雨林動物園、活力商街等業態，建成後將成為覆蓋南京及長三角城市群的親子休閒度假勝地。
在房叔個人看來，仁恆G84文旅城“換臉冰雪樂園”之舉，可謂是一箭雙鵰：
首先，在時間線上，2014年仁恆簽約“南京大明文化旅遊度假區”距今已過去七年。而據最新訊息，樂園預計2024年底開業。也就是說，從簽約專案、獲取土地到完工兌現，仁恆前後需要花費整整十年的時間。
“大型樂園本身屬於出讓門檻最苛刻的重資產專案之一，開發週期一般較長。隨著國內消費熱點的轉移，也不可避免地影響到樂園定位的調改決策，需要與時俱進。”
正如某位文旅地產人士剖析指出：“最初，G84這幅巨無霸文旅地塊就是準備匹配南京六朝古都尤其是明文化延續而做的，鄭和下西洋被定為它的文化核心方向。同時，有力填補南京缺少海洋世界的空白，增加娛樂與觀賞性。但隨著時間推移，國內消費環境發生較大變化。由於明年是冬奧年，勢必掀起一股冰雪運動熱潮。所以，仁恆G84應勢而變，及時變成以冰雪樂園為主題也在情理之中。”
其次，仁恆G84冰雪樂園正在與時間賽跑，甚至大有“搶奪南京首個冰雪樂園”之勢。據仁恆文旅發展有限公司內部訊息，“專案設計方案已經敲定，即將全面進入施工階段。”也就意味著：面對江對岸的啟迪冰雪世界，仁恆“只要加把力，就能有機會搶先一步，把對手壓制”。
而對手啟迪最不願意看到的結果，應該是：後來者居上的仁恆冰雪樂園“橫在”南京眼裡，長江心上，然後左右逢源。甚至最壞的情況是，“江南主城的絕大多數家庭型、親子類客流，可能就會直接被仁恆截走了。”
畢竟，雙方的力量相差過於懸殊：仁恆不僅擁有大型冰雪場館，還保留著原規劃中的海洋館、雨林館等重磅業態。這確實是功能過於單一，只有一座室內滑雪場的啟迪無法比擬的。
河西富人島，用另一座更有內涵的冰雪世界，準備“截胡”江核隧道口了。
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一座大明鄭和下西洋遺風的文旅度假區，終於變成了江心洲的冰與雪。
“走，去江心洲滑雪去！”希望到了2024年的那個冬天，將會是1000萬南京人經常聽到的一句話。
尤其是大量80-90後夫妻組成的新中產家庭，以及無數有消費力的，不愁吃穿且無憂無慮的年輕小情侶們，“在富人島上滑雪，看海豹”一定是他們最為熱衷的旅遊運動新時尚。
這，也是南京頂層設計的規劃決策。對江心洲賦予的最為重要的城市功能使命之一：它不能埋頭光顧著賣房子，成為少數高淨值業主每天環島慢跑的“私家領地”，或者每年不緊不慢地匯入一小批精緻的科技型企業，“守島待兔”。
而是要勇於承擔起“一江兩岸，我在中心C位”的超級文旅度假區使命。
畢竟，南京太缺文旅了。況且，少數幾個位置“偏僻”的文旅樂園，經營狀況似乎都不太好。影響客流的因素不勝列舉，比如“路途有點遠”，比如“沒有強力IP”，“比如缺乏運營管理經驗”等。
但，有錢不任性，且有豐富資產運營經驗的仁恆完全不用擔心：它在南京首次摸索的大型冰雪海洋樂園開出來，沒有人去。因為只要開出來，多半會是人頭攢動，人山人海。
別的不說，但兩個字：“仁恆”，就足夠了。
因為在南京，在“豪宅”產品主義尚未真正勝利的土壤下，仁恆依然會是那個被封神的一張名片。即使，它如今非常謹慎小心拿地，甚至放緩了獲得新土儲的節奏。即使，它更多倚重於合作開發的輕資產輸出模式。即使，它恐怕很長時間不可能做出海玥萬物500 ㎡三層空中院墅與中冶天璽380 ㎡御江環幕大平層的那種恢宏氣魄，豪情幹雲。
但，只要是仁恆兩個字，就夠了。君不見，一座與琥珀，翡翠“親密三人行”的小行星光，就吸引了近1400人爭搶200多套房子。“不到4.5萬的均價，簡直比那個喊價4.7萬的鐵心橋香太多了。”
所以，作為島上的大地主，仁恆又是如何用充裕現金流保證“可能是南京首家冰雪樂園”如期開業呢？你們可以看看它的G84宅地組團，27萬方低密度大盤，多達91棟小高層與疊墅組成的龐大回款機器，一定做到讓文旅樂園的進度籌備好過江對岸。
更何況，在G84文旅地塊的北面，一個全新島中居住區正在快速成型：招商瑞城G26（江心印）+奧體建設G71地塊+棲霞建設G118地塊“三劍客”三足鼎立，與金陵中學比肩而立。“毛坯限價漲了2K一平，也是對腳下土地價值的期許。”
值得注意的是，短期內的富人島高層新盤價格似乎回不到5萬大關了。棲霞建設的42200元/㎡毛坯限價，意味著即使加上外掛升級包，入市的想象空間也可能止步於4.7-4.8萬/㎡左右。“結合市場環境，再高是不可能的。”
所以，也就不難理解：就在上個月底，那個樓板價超過3萬5的璞境，終於趕在“4.6萬央企抽水機”來勢洶洶入市之前，與時間玩命地賽跑，收官加推最後的99套房子。
畢竟，後者對外號稱3800標準的包，比中南的教科書級隱奢大宅還高出了300塊錢一平米。無疑更吸引一批不明真相的群眾，或者抱著抄底富人島心態的老百姓們。“亂世巨星的角色扮演，對客戶的誘惑性與侵略性極強”。
價格，是很好的武器。況且，它距離仁恆冰雪樂園並不太遠。綜合中籤率都接近64%了。
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你在溫暖如春的廣東長隆看動物世界，我在寒風呼嘯的江心洲感受冰與雪。
所以今天，我們不想反覆絮叨江心洲的“內卷化”，也不想提黑化後的競品、業主之間的“撕X”，更不想提江心洲部分高淨值島民每天掛在嘴上的“咱們的島上有多少座學校。”
10多座幼兒園，6所小學，3所初中，1所高中，還有1所十二年制的國際學校。這點教育家底是基礎條件，不然，新一批的抄底富人群體怎麼安心登島？不然，今年南京三場集中土拍，從G26到G71再到G118三塊地，為什麼一窩蜂扎堆集中在金陵中學對面？
用意其實很簡單：讓所有人看到，讓下決心準備“登島”的買房人看到。加上南面的仁恆冰雪文旅度假區，這已經是江心洲中部目前能拿得出手的、堪稱“最近的未來”了。
沒錯，啟動建設十餘年的南京唯一生態科技島，並非要急於成為“江中曼哈頓”。它學習的“母體”樣板之一是蘇州工業園區，身上流淌著與新加坡合作產城一體化的良好血脈。
在未來五年，根據《建鄴區“十四五”規劃和二O三五年願景目標綱要》（草案），江心洲也要被納入河西大力發展總部經濟的重要支撐體系，打造以人工智慧為主的總部集聚區。
另一個劍指更高目標的雄心提法是，要做全球有影響力的人工智慧研發設計和應用示範區，繼續建設水生態科技綜合體，還將建設“零碳未來島”。同時，建鄴區將以生態科技島旅遊文化度假區等為重點，集文化科技體驗、商務會展演藝、智慧旅遊商業為一體，融合夾江兩岸的頭部文旅綜合體（華僑城歡樂濱江等），打造國際濱江文旅灣區。
“生態、低碳、科技、智慧”，才是江心洲走的更久、更遠的終極出路。
對於綠化覆蓋率要求不低於70%，綠色建築達到100%的“南京版長島”而言，唯有面向未來，把握好開發的速度與規模，注重“留白”意識，才是可持續發展的正道。但願，建成後的那天，帶給南京的不止有真實的冰雪體驗，也有溫暖的人心。
最後，我想說江心洲沒有自媒體和中介吹的那麼美好，也沒有駭客口中的那麼不堪，只是南京主要經營房地產開發的一個板塊而已。
只是，富人島的說法可以休了。
