新修正的《土地管理法》規定，地方各級人民政府應當支援被徵地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業；農村集體經濟組織的土地被徵收，地方各級人民政府怎樣支援是值得研究的問題。“開發經營”倘若包括集體經濟組織利用集體經濟性建設用地開發“小產權”房，則小產權房買賣合法有效。
農村小產權房的法律地位
集體經營性建設用地的範圍
農村集體經濟組織所有的土地包括農用地、建設用地和未利用地。農用地的使用價值主要體現在國家糧食安全方面，使用價值所產生的經濟效益並不明顯；建設用地依法登記為集體經營性建設用地，與國有建設用地一樣上市交易，並同權同價；未利用地的主要作用為，佔用耕地補償的儲備用地，即，非農業建設開發者按照“佔多少，墾多少”的原則而開墾的新耕地。
國家鼓勵開發未利用地，但前提條件為，開發者須遵守土地利用總體規劃、保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化；未利用地適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地。問題是，什麼樣的未利用地適宜開發為農用地？法律規定的農業用地為“大農業”用地，具體包括農業、林業、牧業、各類副業、漁業等用地。其中，林業、牧業用地應透過土地利用總體規劃理解，如，草原用地應在草原規劃區內等。
判斷不宜開發為農業用地的未利用地，可透過退耕還林等政策理解。國務院規定，25度以上的坡地應當用於植樹、種草，並按照當地人民政府制定的規劃，逐步退耕，植樹和種草。其中，未利用地的土地利用總體規劃為非林地，或者草地的，集體經濟組織經當地人民政府批准可以開墾為建設用地。集體經營性建設用地的範圍並不限於建設用地；國家依法保護未利用地開發者的合法權益，地方政府不應允許非農村集體經濟組織開發集體所有的未利用地。
農村建設用地、未利用地的利用現狀
《土地管理法》規定，鄉（鎮）村建設應當在村莊和集鎮規劃內配套建設；“配套建設”，是指鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅建設應合理佈局，綜合開發。鄉鎮企業，是指憲法規定的城鎮、農村集體合作經濟組織；在改革過程中，多數鄉鎮企業已改制給個人；不僅如此，鄉村多數公益事業設施也為社會資本所控制，如，原鄉村小學等。
農村集體經濟組織事實上不能使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者共同舉辦企業；農村建設用地被社會資本控制，農村、農業的建設與發展受到了限制，但未實行家庭承包責任制的集體經濟組織可能例外，如，江蘇華西村等。地方各級政府實行的合村並居（鎮）等搬遷行為，實際上是為未徵地拆遷的農村集體經濟組織和農民獲取建設用地，多數村民，以及搬遷實施人可能還不甚瞭解。
各級地方政府之所以未將未利用地開墾為農村建設用地，可能基於以下考慮：首先，村莊規劃內的住宅建設，公共設施落後，村莊改造成本過大；其次，支援未徵地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業，為農村地區共同富裕創造條件；最後，預留的未利用地中的建設用地可以作為農村進一步發展，或者未來城鄉融合的潛力資源。社會應當正當，或者正解理解政府支援農村集體經濟組織和農民從事開發經營和興辦企業的內容。
未利用地可以開墾為建設用地
農村小產權的法律地位
《城市房地產管理法》未修訂前，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓；農村小產權在城市規劃區內沒有法律地位，可以評價為違法建築，集體所有的建設用地上建築物通常不能依法轉讓。本法即使在未修訂前，我國所有的城鎮和村莊並不完全適用城市規劃，在鄉（鎮）規劃內從事的建設專案僅適用鄉村規劃；農村的小產權房在鄉村規劃內處於“灰色”地帶，能否轉讓需要視地方政策決定。
《城市房地產管理法》修訂後，原法律條文在“……該幅國有土地的使用權方可有償出讓”後，增加了“但法律另有規定的除外”。增加的內容意味著，城市規劃區內的集體所有土地登記為集體經營性建設用地，建設用地使用權，以及住宅等建設物可以依法轉讓。城市規劃區內集體經營性建設用地可以依法轉讓，根據當然解釋，在鄉（鎮）規劃內的集體經營性建設用地也可以轉讓。
《城市房地產管理法》第二次修訂前的農村小產權房作何處理又是面臨的現實問題，如，本法於2020年1月1日起施行，該日期前已轉讓的農村小產權房作何處理。農村小產權房的轉讓適用《民法典》的相關規定，《民法典》原則上不具有溯及力；但根據司法解釋規定，新增規定的溯及適用規則。在民法理論上，新增規定的溯及適用也被稱為“空白溯及”，讓新法溯及適用於舊法的空白之處；法律人不能透過公法溯及力規則推導轉讓無效，已轉讓的農村小產權房應當依法認定為合法有效。
不登記，不發證，並不意味著違法
