2021年11月26日下午，由北京大學匯豐金融研究院和京東科技集團研究院聯合主辦的“房地產與中國經濟增長”閉門研討會在線上成功舉行。北京大學匯豐金融研究院執行院長巴曙松以及其他來自智庫高校和企業的200餘位專家受邀參會，對房地產市場進行了深刻討論與分析。
11月26日下午，由北京大學匯豐金融研究院和京東科技集團研究院聯合主辦的“房地產與中國經濟增長”閉門研討會在線上成功舉行。北京大學匯豐金融研究院執行院長巴曙松，京東集團首席經濟學家沈建光，中國人民大學國家與發展研究院城市更新研究中心主任秦虹，野村證券中國區首席經濟學家陸挺，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌，摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強，瑞銀亞洲經濟研究主管、中國首席經濟學家汪濤，平安資產管理有限責任公司原董事長萬放，中國郵政儲蓄銀行黨委委員、副行長徐學明，深圳世聯行集團股份有限公司聯席董事長、創始人陳勁松，瑞銀中國全球金融市場部主管及QFII業務負責人房東明，北京大學匯豐金融研究院秘書長、《北大金融評論》副總編輯本力等來自智庫高校和企業的200餘位專家受邀參會。
巴曙松教授在開場致辭中指出，雖然為了應對疫情，不少經濟體採取不同模式的隔離政策，但全球各地區之間的經濟金融聯絡仍然十分緊密。而包括深圳、香港等在內的大灣區地區，則可以發揮獨特的連線中西方市場的紐帶作用與資訊溝通作用。在全球不同經濟體都關注經濟轉型、推動經濟增長動力轉換的當下，本次研討會嘗試創造一個開放的專題交流平臺，連線中國內地、港澳和西方市場上的專家，使大家共同來探討當下發生的重要經濟金融問題，有助於增進不同市場之間的相互理解。
巴曙松教授致辭
在演講環節，沈建光先生首先以“疫後全球經濟形勢演變”為題進行分享。後疫情時代，新貨幣理論（MMT）已經在全球範圍內被廣泛實踐，中國是少數沒有實行大規模量化寬鬆政策的國家之一。當前，中國已由高速增長階段轉向高質量發展階段，中央反覆強調不會透過大幅放鬆房地產來託底經濟。沈建光先生認為，出口延續高景氣、高科技製造業投資增長迅速、財政調控空間大、數字經濟發展迅猛是中國經濟的四大亮點；而消費復甦緩慢、中下游企業經營壓力加劇、青年人就業形勢嚴峻、房地產下行是當下的四大風險點。展望未來，在高質量發展的總原則下，“房住不炒”仍將是政策調控的主基調。近期房地產政策的變化是“糾偏”而非“轉向”、是“託”而非“舉”，以往將房地產作為短期刺激經濟手段的情況不會重現。
沈建光先生做主旨分享
秦虹女士以“當前房地產市場與政策分析”為題，深入剖析了房地產下行風險、個別房地產企業出現的危機，以及後續政策趨勢等問題。2021年上半年，房地產呈現增長態勢，但下半年卻出現了流動性風險，主要導火索是“三條紅線”和“兩檔”房地產金融政策的出臺，從需求和供給兩端轉變了行業高槓杆、高週轉的發展模式。此外，雖然降負債政策方向正確，但個別地方政府在執行過程中存在“一刀切”的現象。秦虹女士指出，過去金融政策調控起到了明顯作用，下一步仍有最佳化的空間，可以考慮將持有經營類（倉儲、租賃、商辦）從房地產金融中剝離出來，全部納入公募REITs；土地和稅收政策調控還有進一步完善的空間；雖然行政政策手段面臨不少質疑，但是目前看來還是最豐富、最靈活的。
秦虹女士做主旨分享
隨後，陸挺先生帶來了“尋找本輪房地產調控的退出路徑”的主旨分享。本輪房地產調控具有決心大、力度猛、效果強、退出難的特徵。由於房地產行業在中國經濟中佔據重要地位，短期來看如果不進行政策的微調，宏觀經濟的其他重要板塊將面臨較大的下行壓力。陸挺先生認為，中國可能正在面臨“沃爾克時刻”，堅持過於嚴厲的房地產調控政策不現實，但盲目放鬆和大水漫灌也不可取。給定經濟下行的風險，應在堅持房住不炒的基本原則下，以供給側改革的思路，市場和公共保障並舉，讓房地產行業軟著陸並實現住有所居的目標。
陸挺先生做主旨分享
在點評環節，朱海斌先生、邢自強先生和汪濤女士分別表達了自己的觀點。
朱海斌先生指出，在中國，房地產下行對宏觀經濟的衝擊要明顯大於對金融體系的衝擊。因為中國多年採取宏觀審慎政策，即使房地產出現更大下行，金融風險依舊是可控的。但從投資、財政和消費的角度來看，房地產市場都會對經濟產生重要影響。因此，在分析房地產行業對宏觀經濟的影響時，需要對西方強調金融違約風險的框架進行調整。此外，朱海斌先生判斷，本輪房地產風險的下行不僅是週期性的，而且是長期性的，但在結構性方面存在較大的置換空間。
朱海斌先生點評
邢自強先生強調，要想分析當下房地產行業遇到的問題，就需要與中國一系列經濟監管治理邏輯的重置結合起來。從“三道紅線”到反壟斷，再到“雙減”“雙碳”，這些統稱為經濟底層邏輯的重置。從基本面來看，大城市群戰略可以作為房地產行業軟著陸的支撐。大城市群的建設可以帶來基礎設施投資的增加和人口的聚集，從而拉動城市化需求空間的提升。
邢自強先生點評
汪濤女士指出，房地產基本面的走弱並非突然出現，早在數年前，其需求已經放緩，但其長期趨勢被棚改貨幣化等一些政策因素所擾動。當前，房地產仍然是內需最重要的拉動因素，如果快速下行，會對鋼鐵、水泥、建築、家電、汽車等行業產生重大影響。房地產政策在堅持房住不炒基調的前提下進行靈活調整“宜早不宜遲”，應疏通流動性，包括融資渠道、經營銷售回款渠道等，避免可能出現的區域性信用凍結，並穩定房地產市場預期。
汪濤女士點評
在自由討論環節，萬放先生、徐學明先生、陳勁松先生、房東明先生等專家先後就房地產行業的發展現狀與未來展望發表看法。
最後，巴曙松教授對各位專家的分享和參與表示感謝，並在總結講話中指出，房地產行業在研究中國經濟政策、經濟執行和金融體系走勢等方面起著重要的作用。分析房地產市場，可以從宏觀維度出發，將其放入整個經濟執行的框架中進行評估。如果房地產行業的回落與其他行業的下行相疊加，就需要進行合理的壓力測試，使得整體疊加後的經濟下行壓力控制在經濟金融體系能夠承受的範圍之內；如果壓力測試顯示可能會出現超出邊界的風險，需要進行政策微調。從政策維度看，要合理區分房地產的市場與公共兩個部分，該由政府承擔的公共職能，應當由政府來承擔。從市場角度看，如果市場的價格訊號被扭曲，則可能導致供求訊號傳遞失真，並可能延緩政策的校正過程。如何恢復靈敏的市場訊號，來支援政策及時做出調整，是下一步需要重點思考的問題。從週期維度來看，房地產行業正在經歷一個重大的趨勢性的轉變過程，至少可以判斷，中國的房地產行業正在結束高槓杆、高週轉的發展模式，如何讓此轉變過程更加平穩，也需要各位專家和業界的共同探索與努力。
巴曙松教授總結講話
北京大學匯豐金融研究院由北京大學校務委員會副主任、匯豐商學院創院院長海聞教授發起創辦，由巴曙松教授擔任執行院長，致力於促進金融學術研究、金融市場執行、金融機構監管，以及金融政策決策之間的交流互動；並立足粵港澳大灣區，以全球視野，構建開放的金融專業交流平臺，致力於成為聚焦市場前沿的金融專業智庫。
京東科技集團研究院致力於進行宏觀經濟及產業的前沿實踐和洞察，總結行業經驗，探索行業新知；始終保持開放心態，透過開放的大資料和科研平臺，連線政府、企業、高校、智庫等外部科研力量，搭建產業與研究緊密結合的開放研究生態，向全社會輸出有價值的研究成果。
